Autrefois surnommée « The Motor City » en raison de son fort développement dû à l’industrie automobile, Detroit est la première grande ville à avoir demandé une mise en faillite en 2013. Population en baisse, vols, squatteurs, … Est-ce un bon plan d’investir à Detroit ?

Une population toujours en déclin

En ces glorieuses heures, la ville de Detroit a pu compter jusqu’à 1 850 000 habitants (1950). Mais entre les fermetures d’usines, les émeutes raciales ou encore la ségrégation, la ville ne comptait plus que 689 500 habitants en 2013 et désormais elle en compte encore moins (672 600 à 2018). Mais ce récit laisse de côté d’importantes questions. Pourquoi Détroit a-t-il continué de baisser (et à un rythme plus rapide) au cours des quatre dernières décennies ?

Cette question mérite d’être posée, car d’autres villes du Midwest avec un héritage similaire à Détroit ont surpassé la ville au cours de cette période. La population de Kansas City a lentement augmenté depuis 2000. Chicago, Milwaukee, Cincinnati ou encore Cleveland ont commencé leur ascension en 2010. En effet, mise à part le déclin industriel, la ségrégation sociale est très implantée à Detroit. D’après John Mogk, professeur de droit à la Wayne State University et spécialisé dans l’histoire de Detroit, « une combinaison de rénovation urbaine, d’autoroutes subventionnées et de politiques de prêts discriminatoires a poussé les Blancs vers les banlieues et a gardé les Noirs à l’intérieur. » Malheureusement, ce modèle se poursuit. John Mogk ajoute : « la plupart des familles à revenus moyens et élevés ne s’installeront pas dans les quartiers à faibles revenus. La présence de ces deux facteurs dans de nombreux quartiers de la ville, et des services publics qui n’étaient pas compétitifs avec la plupart des banlieues, expliquent en grande partie pourquoi la classe moyenne blanche et certains membres de la classe moyenne afro-américaine n’ont pas choisi de vivre à Détroit. »

population Detroit en baisse

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Attention aux squatteurs !

En ce qui concerne les infrastructures, Mogk affirme que les logements et les usines restants ont rendu difficile le développement économique de Détroit. Les vieux bâtiments abîmés coûtent cher à réparer, et leur destruction est un processus lent. C’est une aubaine pour les squatteurs qui n’hésitent pas s’installer dans ces lieux. D’ailleurs si vous louez un bien là-bas, faites attention. En effet, certains squatteurs remplissent un dossier de location et une fois dans les lieux ne payent pas le loyer. Sans compter les vols et autres trafics de drogue qui peuvent avoir lieu dans votre logement et donner lieu à des perquisitions. C’est pourquoi il est important de trouver le bon partenaire, même si cela peut s’avérer difficile, qui saura sélectionner les locataires et protéger vos droits.

Une ville qui ne sait pas attirer les investisseurs

D’après Michael LaFaive, du Mackinac Centre for Public Policy, ce qu’il manque à Detroit et c’est le plus important, c’est la capacité de la ville à attirer des capitaux. « Et pour cela, Détroit a lamentablement échoué, les sociétés étant souvent situées juste à l’extérieur de la frontière de la ville, afin qu’elles puissent profiter de la proximité centrale, sans avoir à faire affaire à Détroit. ». Il ajoute : « Mon explication implique l’idée de base que le capital, qu’il soit financier ou humain, va là où il est le bienvenu et part s’il ne l’est pas. Et les politiciens de Détroit depuis des décennies ont à plusieurs reprises rendu les capitaux importuns. » En effet, entre les taxes élevées et les services médiocres (police qui n’arrive pas, écoles en mauvais état, propriétés détruites, …), rien n’est fait pour attirer les habitants et les investisseurs. Les seuls projets de développement à venir concerne uniquement le centre-ville de Detroit. Mais ces projets mettent du temps à se mettre en place. En effet, par exemple, le projet de revitalisation de Fitzgerald annoncé en 2017 la rénovation de 100 maisons. En deux ans, seulement 13 ont été achevées.

La ville de Detroit n’est malheureusement pas un bon plan pour investir dans l’immobilier. Il vaut mieux se tourner vers les villes du Midwest comme Cleveland qui se développent et sont en pleine croissance.

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