Malgré l’incertitude qui règne sur l’économie mondiale et la réalité politique aux États-Unis, les investisseurs étrangers sont nombreux à vouloir investir en réalisant un achat immobilier aux USA. Cet article répond aux points suivants :

  • Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier aux USA ?
  • Comment réussir un achat immobilier aux USA ?
  • Investir aux USA : les règles de base à connaître

Pourquoi un achat immobilier aux USA est-il intéressant ?

À l’aube de l’année 2019, un investisseur immobilier étranger aux USA sur deux était chinois. Viennent ensuite les Canadiens, les Britanniques, les Indiens et les Mexicains (source : NARS 2019). Selon les spécialistes de l’investissement aux États-Unis, la motivation principale des investisseurs est liée à l’idée de stabilité financière à long terme. En outre, 52 % d’entre eux achètent une habitation aux États-Unis pour en faire leur résidence principale.

L’intérêt d’un achat immobilier aux États-Unis tient à plusieurs facteurs essentiels :

1.       Un retour sur investissement intéressant

À partir du moment où le choix de la propriété à acheter est effectué avec discernement, il existe plusieurs moyens d’assurer un bon retour sur investissement. En règle générale, la valeur des biens immobiliers aux États-Unis s’améliore avec le temps.

2.       Une économie stable

L’économie américaine est performante. Le taux de chômage y est faible ; l’industrie est en plein essor et la population américaine est constamment à la recherche d’amélioration, autant sur le plan personnel que professionnel. Cette stabilité est donc propice à l’investissement immobilier aux États-Unis.

3.       Des perspectives de développement immobilier

Aux États-Unis, bon nombre de projets de construction présentent un intérêt particulier pour les investisseurs étrangers et font l’objet d’analyses et d’études de la part d’investisseurs immobiliers aguerris.

4.       Des prix attractifs

Investir dans l’immobilier aux États-Unis en fonction d’un budget offre de nombreuses options. Il est possible d’acheter un bien immobilier résidentiel, commercial ou industriel à des fins d’investissement. Chaque type d’investissement immobilier aux États-Unis fait intervenir des paramètres et des calculs différents, donc un rendement plus ou moins intéressant.

5.       Un large choix de zones géographiques pour un achat immobilier aux USA

Pendant de nombreuses années, la Californie s’est hissée au premier rang des régions préférées des investisseurs immobiliers. Cet état est, en effet, connu pour ses magnifiques plages, son dynamisme urbain et son économie florissante. Elle abrite des endroits emblématiques dont Hollywood et la Silicon Valley. Dans les villes de Californie, les habitants recherchent des logements locatifs abordables. Pour les investisseurs, l’achat d’un bien immobilier en Californie est donc un choix qui tombe sous le sens. À Los Angeles, le retour sur investissement dans l’immobilier est optimal. Il est également intéressant de se tourner vers d’autres villes comme San Diego et San Francisco qui s’inscrivent également comme des destinations de choix pour l’investissement immobilier aux États-Unis. En dehors de ces villes très célèbres, il existe de nombreuses opportunités d’achat immobilier dans des zones urbaines plus petites, offrant un rapport locatif intéressant.

6. Acheter, rénover et revendre

Certains investisseurs immobiliers choisissent, dans le but de réaliser un profit maximal, d’acheter une ou plusieurs propriétés en fonction de leur budget, de la rénover et de la revendre sur le marché immobilier. Cette technique permet d’économiser de l’argent lors de l’achat du bien immobilier, mais ne doit pas faire oublier certains éléments. En effet, il est important de s’intéresser, au-delà du prix d’achat du bien en question, au coût de la rénovation et au prix de revente, entre autres.

Comment réussir un achat immobilier aux USA ?

Si la perspective d’un achat immobilier aux USA est attrayante, il est important de mettre toutes les chances de son côté pour que l’opération soit une réussite. Se doter des conseils et de l’accompagnement d’un expert dans l’immobilier aux États-Unis minimise largement les risques, à court comme à long terme. Pour trouver le bon interlocuteur immobilier en vue d’investir dans un bien aux États-Unis, USA Immobilier vous recommande de suivre 10 règles essentielles :

  1. Travaillez avec des professionnels implantés localement
  2. Croisez les informations entre les concurrents
  3. Googlez votre interlocuteur, effectuez des recherches en ligne
  4. Engagez la conversation sur la vie personnelle de votre interlocuteur
  5. Soyez exigeant sur les informations et la compétence de votre interlocuteur
  6. Méfiez-vous des offres trop alléchantes…
  7. … et des escrocs
  8. Ne finalisez la transaction que si vous êtes persuadé d’avoir affaire à quelqu’un d’honnête et compétent
  9. Continuez à être exigeant, même si tout se passe bien
  10. Développez une relation de confiance avec votre partenaire

Investir aux USA : les règles de base à connaître

Même en étant accompagné par un professionnel de l’immobilier pour acheter un bien aux États-Unis, il est important de connaître certaines règles essentielles.

1.       Faites la distinction entre Condominium (Condo) et Cooperative Housing Corporation (Co-Op)

Être propriétaire d’un bien immobilier aux USA, c’est soit acheter un Condo (Condominium), soit une Co-Op (Cooperative Housing Corporation).

o   Le premier a beaucoup de points communs avec le principe de copropriété en France : chaque propriétaire possède une fraction des parties communes et paye des charges au prorata de la taille de son Condo.

o   Le second, la Co-Op, est propre aux USA. L’immeuble est géré par une société d’actionnaires composée de propriétaires. Chacun possède un certain nombre de parts, calculées au prorata de la surface de son logement. En d’autres termes, chaque propriétaire possède un certain nombre de parts d’un seul et même immeuble.

D’une manière générale, les copropriétaires américains délèguent la gestion de leur résidence. Les finances, comme les décisions régulières ou occasionnelles, sont gérées à la manière d’une entreprise. Le conseil d’administration a tous les pouvoirs et le syndic s’occupe des opérations, assurant le bon fonctionnement de la résidence.

2.      Imposition sur achat immobilier aux USA

Si vous achetez une maison ou une propriété aux États-Unis, il vous faudra présenter une déclaration d’impôts à la fin de chaque année fiscale. Pour bénéficier du traitement fiscal avantageux accordé par l’IRS aux investisseurs immobiliers, ces derniers doivent choisir de compenser les dépenses par les revenus. Pour ce faire, il convient de remplir une déclaration d’impôts et de faire ce choix, appelé « election ». Si cette déclaration d’impôt n’est pas remplie ou si ce choix n’est pas effectué, l’IRS facture automatiquement 30 % du revenu locatif brut. Cette somme impacte grandement sur les bénéfices réalisés, certaines dépenses comme l’amortissement, les charges de copropriété, les impôts fonciers et autres réparations ne pouvant pas être déduits.
Notons également l’importance de l’amortissement, considéré aux États-Unis comme une dépense non monétaire. Celui-ci est à déduire en début d’investissement, apparaissant sur la déclaration comme une perte.

3.       Planifiez à l’avance et préparez-vous à éviter l’impôt sur les successions (« Death Tax »)

Aux États-Unis, lorsqu’une personne décède, les impôts fédéraux et étatiques peuvent avoisiner 46 % de l’ensemble de sa succession. En règle générale, cela s’applique aux Américains les plus fortunés. La succession est exonérée pour la première tranche, jusqu’à 11,4 millions de dollars (22,8 millions pour les couples mariés). En revanche, un investisseur étranger bénéficie d’une exonération de 60 000 $. Ceci signifie qu’un décès peut entraîner une lourde charge fiscale pour les héritiers d’un investisseur immobilier. Il existe une stratégie pour éviter cette taxe ; elle consiste à faire appel à une société étrangère ayant son siège en dehors des États-Unis pour acheter sa propriété, au lieu de réaliser l’achat à titre individuel ou de passer par une SARL. Une autre solution consiste à souscrire une assurance vie temporaire à prix intéressant, payable aux héritiers, pour couvrir l’impôt en cas de besoin. Il devient alors très facile pour les investisseurs étrangers d’échapper aux droits de succession.

4.       Consultez des spécialistes fiscaux du pays d’origine

Dans certains cas, il existe une convention fiscale entre les États-Unis et le pays d’origine des investisseurs immobiliers. Pour s’en assurer, il est important de se rapprocher d’un spécialiste fiscal dans le pays d’origine.

Les opportunités d’investissement immobilier aux USA sont nombreuses. Investir aux USA présente des avantages considérables. En planifiant votre opération et en vous faisant accompagner par un professionnel compétent, il est possible d’éviter certains pièges, de minimiser les frais et d’optimiser votre investissement immobilier aux USA sur la durée.