Investir dans la première économie mondiale demande une préparation en amont. Cela demande également des connaissances et un accompagnement adapté. Investir dans un bien immobilier nécessite de connaître les principaux acteurs du secteur et leurs pratiques. Que savoir sur les agences immobilières aux USA ? USA Immobilier vous informe.

Agences immobilières aux USA : tour d’horizon

Le rapport 2018 de la National Association of Realtors indique que quelque 1,3 millions d’agents immobiliers proposent leurs services aux États-Unis. En 2017, il y en avait 1,22 million, soit une augmentation de 6% en un an. D’une manière générale, le nombre d’agents immobiliers aux USA fluctue selon l’état du marché. Lorsque ce dernier est en plein boom, naturellement, le nombre d’agences immobilières augmente et inversement.

Exercer en tant qu’agent immobilier aux USA

Pour prétendre à exercer l’activité d’agent immobilier aux États-Unis, les professionnels doivent obtenir une licence par l’intermédiaire d’une agence d’État locale. Cette dernière assure la surveillance de l’exercice des agents. La licence passe par une formation et une série de tests. En outre, et pour conserver leur licence d’agent immobilier, les professionnels doivent suivre une formation continue. Ils doivent également maintenir leur licence à jour avec l’état dans lequel ils exercent. 

L’importance de la NAR

Le titre d’agence immobilière aux USA équivaut non seulement à obtenir une licence en règle et de s’enregistrer auprès de la National Association of Realtors (l’organisation commerciale la plus importante aux États-Unis). Il convient également de payer une cotisation annuelle de l’ordre de 150$ par an et de se conformer au code de déontologie et aux normes de pratique édictées par la NAR. L’adhésion permet aux agents immobiliers d’accéder au Multiple Listing Service (MLS), une base de données privée qui rassemble le plus grand nombre d’annonces sur le marché, exclusivement réservée aux professionnels membres.

Des agences immobilières nombreuses et très différentes

Le nombre très important d’agences immobilières aux États-Unis suffit à affirmer que tous les professionnels ne se ressemblent pas, chacun possédant un niveau de compétences et d’expérience différent. C’est en Californie que l’on trouve le plus grand nombre d’agences immobilières aux USA. En mai 2020 cet état comptait 190 714 agences immobilières, suivi de près par la Floride, avec 184 759 agences. Le site de la NAR propose une liste complète et à jour des agences immobilières aux USA, actualisée chaque mois. 

Portrait d’un agent immobilier aux USA

Les professionnels de l’immobilier aux États-Unis peuvent être :

  • Un agent immobilier
  • Un courtier
  • Un Realtor

La plupart des gens confondent les trois métiers ci-dessus et ont tendance à utiliser ces termes de façon interchangeable. La frontière entre agent immobilier, courtier et Realtor est très mince, car il y a des points communs entre chacune de ces trois activités. Néanmoins, elles sont tous différentes, autant en termes de qualifications que de position dans le secteur de l’immobilier.

L’agent immobilier aux États-Unis

Un agent immobilier est un professionnel agissant en tant que facilitateur de transactions immobilières. Il est responsable en dernier ressort de la mise en relation entre acheteurs et vendeurs. Il perçoit une commission. Celle-ci est basée sur le prix de vente du bien immobilier.

Lorsqu’un professionnel décide de se lancer dans l’immobilier, c’est généralement en qualité d’agent immobilier qu’il démarre son activité. On l’appelle également « real estate associate », c’est-à-dire « associé immobilier ».

Aux États-Unis, l’agent immobilier peut représenter à la fois les acheteurs et les vendeurs impliqués dans une transaction immobilière. L’agent de l’acheteur immobilier évaluera la liste des besoins pour son client et cherchera à trouver un bien correspondant à ses désirs. L’agent immobilier qui représente le vendeur commercialisera activement la propriété et fera tout ce qu’il est en son pouvoir pour trouver et solliciter des acheteurs.

Les agents immobiliers sont chargés de transmettre les offres et contre-offre entre chaque partie. Une fois l’offre acceptée, les agents impliqués dans la transaction se mettent en relation afin de compléter les documents officiels. C’est à l’agent immobilier de s’assurer que le client est pleinement conscient de toutes les exigences liées à la conclusion de la vente : inspection, déménagement, dates importantes…

En principe, les agents immobiliers qui travaillent pour des courtiers ou des agences immobilières aux États-Unis sont rémunérés à la commission. Ils perçoivent ainsi un pourcentage du prix de vente du bien immobilier.

Le courtier immobilier aux USA

Un courtier possède une entreprise de courtage et emploi des agents immobiliers. Sa formation diffère de celle d’un agent immobilier : un courtier s’occupe principalement des parties techniques d’une transaction immobilière.

La formation du courtier immobilier est plus exigeante que celle de l’agent immobilier. Un courtier peut être un indépendant ou encore faire travailler des agents pour lui. Devenir courtier aux USA requiert l’obtention d’un diplôme, suite à un examen. Il est fréquent de trouver des courtiers associés qui participent ensemble à la transaction immobilière. L’une des responsabilités d’un courtier en immobilier aux USA, lorsqu’il travaille pour l’acheteur, est de rechercher une propriété, sur la base de critères établis par ses clients. Les courtiers mènent les négociations, préparent les offres et aident les acheteurs à résoudre toute forme de problème avant la date de vente. Lorsque le courtier œuvre pour le vendeur, il détermine la valeur marchande du bien, répertorie et présente la propriété, communique avec les vendeurs et les accompagne dans le processus d’offre immobilière.

Comme les agents immobiliers, les courtiers perçoivent une commission à l’issue de la vente. Le montant perçu est indiqué dans le contrat conclu entre le courtier et son client, c’est-à-dire l’acheteur ou le vendeur.

Le Realtor

Un Realtor est membre de l’association des agents immobiliers (NAR : National Association of Realtors). Cette catégorie comprend les agents, les courtiers, les vendeurs, les évaluateurs et l’ensemble des acteurs de l’immobilier aux États-Unis.

Les Realtors sont liés par un code de déontologie et doivent se présenter comme des experts dans leur domaine. Le terme « agent immobilier » est souvent utilisé pour parler du Realtor. En réalité, cette dénomination s’applique à plusieurs professions : les courtiers en immobilier résidentiel et commercial, les vendeurs, les gestionnaires de biens immobiliers, les évaluateurs.

En avril 2019, la NAR comptait plus de 1,3 million de membres à travers le pays, dont 68 % d’agents agréés. Parmi eux, 20 % étaient des courtiers et 14 % détenaient des licences de courtier associé.
Tout professionnel appartenant à l’association NAR est autorisé à utiliser la dénomination de Realtor qui s’impose comme une véritable marque de fabrique.

Le code de déontologie qui régit la profession de Realtor implique que les agents concernés s’engagent à une transparence et une honnêteté totale, ainsi qu’à la défense des intérêts de leurs clients dans toutes les transactions. Les Realtors, quel que soit leur rôle, doivent se présenter comme des experts dans leur domaine. Ils doivent également œuvrer en veillant aux meilleurs intérêts de leurs clients.

 

Les pratiques des agences immobilières aux USA

Acheter un bien immobilier aux États-Unis par le biais d’une agence nécessite quelques connaissances en amont. Il faut notamment savoir à quoi s’attendre de la part de l’agence immobilière, en termes de services. Chaque agence immobilière étant différente, ceci signifie que les informations qui suivent peuvent prendre des formes variées selon le professionnel contacté. Néanmoins, toute agence immobilière aux USA se doit de réaliser un certain nombre de tâches pour son client acheteur immobilier.

Voici 8 responsabilités principales auxquelles une agence immobilière aux USA s’engage pour le compte de ses clients :

Faire préapprouver le client

Un bon agent immobilier dispose généralement d’un réseau important de professionnels de confiance, d’établissements de prêt et autres acteurs impliqués dans le processus d’achat et de vente immobilières. Une agence immobilière aux USA doit être en mesure de mettre son client en contact avec un organisme de prêt sérieux qui le guidera tout au long du processus de préapprobation afin de réaliser l’achat de son bien. Aux États-Unis, il est tout à fait possible de se tourner vers un agent immobilier pour connaître, par exemple, le montant maximum qu’il est possible de dépenser.

Attention de ne pas confondre «préapprobation » et « préqualification ». Ces deux termes sont liés au prêt hypothécaire ; ils sont néanmoins très différents. Il est possible qu’un acheteur soit préapprouvé, ce qui signifie qu’il a eu l’accord de l’organisme de prêt sur la base de ses revenus, de sa situation professionnelle et de sa situation financière. Un acheteur préapprouvé est donc solvable. La lettre de préqualification, en revanche, n’inclut aucun de ces éléments. En d’autres termes, elle n’a aucune valeur en soi. Un bon agent immobilier insistera auprès de l’acheteur pour que ce dernier obtienne une préapprobation.

Aider à trouver un logement

Une agence immobilière aux USA s’engage auprès de ses clients dans la recherche du bien immobilier correspondant à leurs besoins. Ceci inclut des conseils sur l’emplacement, le voisinage, les écoles, etc.

Négocier une offre

L’un des avantages d’une agence immobilière aux USA est sa capacité à négocier le meilleur prix pour l’achat d’un bien immobilier. Les meilleurs négociateurs connaissent la valeur du bien qu’ils souhaitent acheter ou vendre. Ils analysent la valeur de la maison ou de l’appartement et conseillent les acheteurs sur leur offre initiale et sur la manière de procéder en conséquence lorsqu’ils obtiennent la réponse du vendeur. Une bonne agence immobilière aux USA doit être en mesure de fournir des conseils quant au moyen de négocier efficacement le prix de vente pour obtenir un bien immobilier au meilleur prix.

Aider à choisir un inspecteur de maison

Aux États-Unis, l’inspecteur de maison est chargé de livrer ses constatations par rapport à la condition du bien immobilier, dans un rapport. Il décrit l’état de la maison au moment de l’inspection, sans pour autant garantir la condition future de cette dernière. Un bon agent immobilier aux États-Unis aide son client à choisir un bon inspecteur de maison, en faisant appel à son réseau et à ses connaissances. Si l’inspection en soi ne garantit pas l’état de la maison dans les années à venir, le sérieux de l’inspecteur est essentiel, dans la mesure où il permet d’éviter des problèmes et autres vices cachés.

Assister à l’inspection du bien immobilier

Aussi compétent que l’inspecteur puisse être, il est possible que certains détails lui échappent. Une bonne agence immobilière aux USA assure généralement une présence lors de l’inspection du bien. Ceci permet notamment de répertorier les problèmes potentiels et de les utiliser ultérieurement dans la négociation. En effet, chaque élément devant être réparé peut servir de levier dans la négociation et faire baisser le prix.

Communiquer avec l’agent du vendeur et l’avocat de l’acheteur

Pour que la communication soit fluide, l’agence immobilière américaine, si elle est compétente, se chargera de tenir tout le monde informé, y compris l’agent du vendeur et l’avocat de l’acheteur. L’agent immobilier est en effet le mieux qualifié pour réaliser cette tâche, car il mesure l’importance des informations en sa possession et sait précisément ce dont chacun a besoin pour faire avancer le processus.

Surveiller la démarche de prêt immobilier

Pour s’assurer de mener une vente à bien, les meilleurs agents immobiliers s’engagent dans le suivi de la demande de prêt immobilier des acheteurs. Ainsi, il n’est pas rare d’obtenir des informations pertinentes de la part d’une agence immobilière aux USA, quant à la manière d’obtenir un prêt. Les erreurs de crédit bancaire pouvant être courantes, surtout chez les primo-accédants, le soutien d’une agence immobilière est particulièrement intéressant à cette étape de l’achat immobilier.

Finaliser les détails pour clôturer la vente immobilière

Une transaction immobilière implique un certain nombre de détails à régler. C’est seulement une fois que tous les documents ont été dûment remplis, que chacune des étapes a été scrupuleusement respectée, que l’acheteur devient officiellement propriétaire du logement. Le moindre oubli, le moindre détail passé entre les mailles du filet risque de faire échouer la vente. Une agence immobilière aux USA, lorsqu’elle est pleinement impliquée, permet de finaliser chaque détail lié à la transaction immobilière.