Le temps est venu de diversifier votre portefeuille et vous envisagez d’investir dans l’immobilier aux USA. Être propriétaire et être investisseur sont deux choses fondamentalement différentes… L’investissement immobilier peut être lucratif et constituer une source de revenus supplémentaires très intéressante sans pour autant être contraint aux tâches qui incombent aux propriétaires immobiliers. En outre, les meilleurs investissements n’exigent pas de présence physique à l’arrivée et au départ des locataires…

Quoi qu’il en soit, dans la réalité, bon nombre d’investisseurs ne savent pas par où commencer. Si l’objectif est de s’impliquer au minimum pour espérer des gains financiers maximum, voici quelques pistes intéressantes sous forme de guide pour investir dans l’immobilier aux USA.

Les différents moyens envisageables pour investir dans l’immobilier aux USA

Notre guide pour investir dans l’immobilier aux USA commence par une brève explication des différents moyens à votre disposition.

L’achat de REIT (Real Estate Investment Trusts)

Les REIT sont apparentés à des fonds de placement immobilier. Ils permettent d’investir dans des biens immobiliers sans qu’il y ait de biens physiques. Il s’agit de sociétés possédant des propriétés commerciales comme des immeubles du bureau, des espaces commerciaux, des appartements et des hôtels. Les REIT ont tendance à générer des dividendes élevés, faisant de cette forme de placement un investissement très prisé pour s’assurer une retraite confortable. Les investisseurs qui n’ont pas besoin ou ne souhaitent pas de revenus réguliers choisissent de réinvestir automatiquement ses dividendes pour faire fructifier leur investissement.

La question sur l’intérêt des REIT pour les investisseurs est légitime : ils peuvent constituer un bon investissement, mais sont également variés et complexes. Alors que certains se négocient en bourse comme une action, d’autres n’apparaissent pas sur les marchés. Le type de société de placement immobilier dans lequel vous choisissez d’investir conditionne le facteur de risque, les REIT non cotés en bourse pouvant se vendre plus difficilement et être plus délicats à évaluer. À ce titre, les nouveaux investisseurs préfèrent souvent s’en tenir aux REIT cotés en bourse. Il est toutefois possible d’investir par l’intermédiaire d’un courtier.

L’investissement dans une plateforme d’immobilier en ligne

Le modèle d’investissement immobilier en ligne est largement répandu aux États-Unis. Il s’agit de plateformes qui mettent en relation les promoteurs immobiliers et les investisseurs qui souhaitent financer des projets, soit par l’emprunt, soit par les fonds propres. Les investisseurs espèrent, en retour, des versements mensuels ou trimestriels, en échange d’une prise de risque plus ou moins importante et le paiement d’une redevance à une plateforme spécialisée. Comme bon nombre d’investissements immobiliers, ceux-ci sont spéculatifs et peu liquides. Il n’est pas possible de s’en décharger aussi facilement que pour une action, par exemple.

En outre, pour envisager l’investissement dans une plateforme d’immobilier en ligne, il faut montrer patte blanche. Ainsi, bon nombre de ces plateformes sont réservées exclusivement aux investisseurs accrédités, définis par la Securities and Exchange Commission comme étant des individus ayant gagné plus de 200 000 $ (300 000 $ avec leur conjoint) au cours des deux dernières années, ou disposant d’une valeur nette de 1 million de dollars minimums, en dehors de leur résidence principale.

Investir dans des biens locatifs

Certains investisseurs cumulent les achats de biens immobiliers aux USA pour les louer. Il n’est pas rare de rencontrer des investisseurs à succès ayant commencé l’aventure très tôt, avec seulement quelques dollars en poche. Investir dans des biens locatifs consiste à s’occuper de la propriété, soit en louant des chambres ou des unités dans un immeuble.

Certains investisseurs choisissent d’acheter un immeuble entier afin d’en faire plusieurs logements locatifs. Il s’agit de trouver un bien immobilier pour lequel des dépenses combinées resteront inférieures au montant perçu par le biais des loyers.

Acheter, rénover, revendre

L’idée d’acheter pour rénover puis revendre séduit de nombreux Américains et investisseurs étrangers. L’engouement des Américains pour la rénovation intérieure n’a pas de limite et, avec un peu de savoir-faire, il est possible de redonner vie à une maison ou un appartement en misant sur une stratégie qui a un nom outre-Atlantique : le «house flipping ».

Le risque est plus important que pour certaines autres formes d’investissement immobilier aux USA, car une grande partie des calculs nécessite une estimation très précise du coût des réparations. Dans certains cas, le degré de précision est difficilement contrôlable.

L’autre risque lié à cette stratégie est de détenir la propriété pendant une durée plus longue qu’initialement prévu. Avec un emprunt à rembourser, il est essentiel qu’un bien immobilier, une fois rénové, se vendre rapidement.

Louer une pièce dans sa propre résidence

L’investissement immobilier peut également consister à faire usage d’une partie de sa résidence principale en louant une pièce, par exemple. Avec des plateformes de type Airbnb, les propriétaires ne s’encombrent pas de locataire pour une longue durée et le concept, même s’il est éloigné d’un investissement immobilier au sens pur, reste accessible.

Investir aux USA à partir de l’étranger

Si l’investissement dans l’immobilier aux USA paraît un défi en soi, les obstacles peuvent sembler plus importants encore lorsqu’il s’agit de réaliser cet investissement à partir de l’étranger. Des questions inhérentes aux services bancaires, à la logistique, au taux de change, aux procédures, à l’imposition, les considérations juridiques… sans compter la barrière linguistique : autant d’éléments qui peuvent suffire à faire changer l’investisseur d’avis avant même qu’il n’ait commencé !

Pourtant, il faut savoir qu’en fonction d’un certain nombre de facteurs, les défis, aussi lourds qu’ils puissent paraître, peuvent être surmontés, même lorsqu’on n’est pas sur place.

Transférer des fonds

La question prioritaire pour beaucoup d’investisseurs étrangers concerne le transfert de fonds, les banques, le change, les moyens de paiement pour recevoir et envoyer des fonds.

Les comptes bancaires

Quel que soit votre lieu d’activité, il est toujours plus intéressant d’ouvrir un compte bancaire aux États-Unis. En effet, ceci facilite grandement l’envoi et la réception de dollars, puisque les comptes sont situés à l’intérieur du pays. En outre, il n’est pas nécessaire d’être citoyen américain ou d’avoir le statut de résident permanent pour ouvrir un compte bancaire aux USA. En revanche, la plupart des banques américaines requièrent, de la part de leurs clients, d’être soit un ressortissant étranger résidant actuellement aux États-Unis ou un citoyen américain vivant à l’extérieur du pays. La banque procédera à une vérification, sur la base d’une pièce d’identité.

En matière de comptes bancaires, si vous êtes un ressortissant étranger vivant en dehors des USA, une option consiste à gérer votre entreprise à partir d’un compte bancaire dans votre pays. Il est possible que quelques obstacles supplémentaires se dressent sur votre chemin si vous choisissez cette solution. La plupart des difficultés auxquelles vous ferez face sont liées au décalage en termes de temps et d’échange de devises. La plupart des banques pourront envoyer et recevoir des virements à destination ou en provenance d’un compte bancaire américain. Si la procédure peut être fastidieuse, elle ne représente nullement un problème infranchissable.

Bien évidemment, il est important de garder à l’esprit les taux de change des devises. Un convertisseur en temps réel suffira à faire vos calculs.

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Les moyens de paiement

Selon le pays dans lequel vous travaillez, la monnaie que vous utilisez et la souplesse dont vous disposez, il est possible d’envoyer de recevoir de l’argent de plusieurs manières dans le cadre d’activités commerciales régulières.

Paypal est un service particulièrement utile pour envoyer et recevoir de l’argent. En revanche, PayPal interdit strictement l’utilisation de son service pour l’achat et la vente de biens immobiliers. Il faut le savoir.

Un virement bancaire est un moyen traditionnel et sécurisé d’envoyer et de recevoir des fonds. L’envoi d’un virement bancaire sur le compte d’un tiers, où qu’il soit, engendre généralement des frais peu élevés et exigent que l’expéditeur complet un formulaire détaillant les informations relatives au destinataire (coordonnées bancaires, pays, choix de la devise…). Le virement bancaire est régulièrement utilisé pour l’envoi de sommes importantes ou pour le transfert de fonds entre les banques de différents pays.

Le recouvrement automatisé des paiements, lorsqu’il s’agit de loyer, par exemple, fait partie des services qui ont considérablement facilité les paiements récurrents.

Gérer la logistique

Les investisseurs étrangers font face à des considérations logistiques liées à l’envoi des offres et à la gestion de la conclusion des ventes par courrier. De nos jours, il est facile d’émettre des offres et d’envoyer des contrats par voie numérique, sans recourir à la forme papier. En revanche, il faut savoir qu’il existe de nombreux cas pour lesquels les copies originales des documents sont encore demandées. C’est notamment le cas pour les actes notariés, les certificats de décès, les procurations, etc. De nombreux états américains exigent encore des signatures originales pour pouvoir enregistrer les documents. Dans ces cas précis, les documents et les signatures numériques ne sont pas acceptés. En termes clairs, ceci signifie qu’il faut être présent sur place. Une solution est de collaborer avec une société spécialisée, chargée de conclure une affaire en votre nom. Celle-ci vous déchargera d’une grande partie du travail logistique tout en respectant les process.

Si vous devez impérativement assurer le transport de documents originaux et de signature, il y a plusieurs moyens à votre disposition :

Les notaires itinérants et notaires étrangers

Lorsque l’on a besoin de documents à signer et à faire authentifier par un notaire aux États-Unis, il est possible de faire appel à plusieurs services de notaire itinérants pour se faciliter la tâche. Pour moins de 100 $, un notaire rencontrera votre acheteur ou votre vendeur et obtiendra les signatures dont vous avez besoin ; il livrera ou recevra le chèque de banque et tout autre document original en votre nom. Il légalisera également la signature sur les documents officiels.

Il est important de faire la distinction entre un notaire itinérant est un agent professionnel qui travaille dans une société de gestion de titres ou dans un bureau d’avocats spécialisés dans l’immobilier.

Notez également que lorsque vous signez des documents qui doivent être notariés comme des actes, par exemple, et que vous devez faire légaliser, il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire américain. Un citoyen étranger peut faire signer un document dans son pays d’origine et faire appel à un notaire installé dans son propre pays. Une réserve que peuvent émettre les autorités américaines concerne la langue dans laquelle le document notarié est rédigé. Certaines parties du document doivent souvent être accompagnées d’une attestation de traduction, témoignant de la capacité du traducteur assermenté à produire un texte légal conforme au texte d’origine.

Une société de gestion de titres ou un avocat spécialisé en immobilier

Si vous en envisagez d’investir dans un bien de valeur importante, il est généralement plus sage de faire appel à une société de gestion ou un avocat spécialisé en immobilier pour gérer la procédure en votre nom. Conclure une transaction immobilière en interne peut vous permettre d’économiser de l’argent, du travail supplémentaire et de minimiser le risque d’erreur. En confiant ce travail à une société de gestion immobilière, vous n’aurez tout simplement plus à vous soucier de la partie logistique de la procédure, la société étant chargée de s’occuper de toutes les communications entre vous et l’autre partie.

Des services comme FedEx ou UPS

Si vous vous trouvez dans une situation où vous devez envoyer ou recevoir des documents vous-même, il est toujours intéressant d’utiliser une enveloppe officielle de type UPS ou FedEx. Cela permet non seulement d’accélérer le transport de vos documents ; ce moyen de procéder indique également à vos destinataires que vous prenez les choses au sérieux.

Service postal et adresse basée aux États-Unis

Si vous souhaitez envoyer et recevoir votre courrier physique depuis les États-Unis, même si vous n’y avez jamais mis les pieds, il existe plusieurs moyens de procéder à distance : Traveling Mailbox, Virtual Post Mail sont des exemples (il en existe beaucoup d’autres) qui permettent d’envoyer et de recevoir du courrier à partir d’une adresse nationale. Les articles sont ensuite scannés et peuvent être consultés via Internet à partir de n’importe quel endroit dans le monde.

Ces services offrent également l’envoi de copies physiques par la poste, ce qui est particulièrement utile lorsqu’il s’agit d’une copie originale d’un acte ou d’un chèque de banque.

Numéro de téléphone basé aux États-Unis

Que vous utilisiez un service payant ou gratuit de type Skype, la quasi-totalité des services de téléphonie virtuelle vous permet d’établir un numéro de téléphone avec un indicatif régional, partout aux États-Unis.

Vos responsabilités en tant qu’investisseur étranger

Quel que soit le type de bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir, il vous appartiendra, dans la majorité des cas, de faire preuve de prudence et d’agir de manière responsable. La recherche des biens, la vérification des informations, le contrôle des faits est votre responsabilité. Il convient d’y porter la plus grande prudence avant d’envoyer de l’argent et de conclure l’affaire.

L’avantage, à l’heure du digital, et qu’il est possible de répondre à de nombreuses questions et de respecter de nombreuses procédures en ne quittant pas son domicile. En matière d’immobilier aux États-Unis, il existe de nombreux outils gratuits, à commencer par Google Earth…

La barrière de la langue

En fonction de votre langue maternelle, de vos connaissances linguistiques, appréhender l’anglais à l’écrit et à l’oral peut représenter une difficulté dans le cadre de votre volonté d’investir dans l’immobilier aux USA.

Maîtriser la langue à l’oral est un atout indéniable, surtout lorsqu’il s’agit de converser par téléphone. L’accent n’est pas un problème en soi, si ce n’est qu’il peut parfois ajouter un frein à la compréhension des autochtones. Des Américains sont connus pour leur patience et pour leur sens de l’empathie… en parlant lentement, vous parviendrez à vos fins.

À l’écrit, les choses sont un peu plus délicates. Même si les e-mails qui inondent nos boîtes au quotidien sont remplis de fautes de syntaxe, d’orthographe et de grammaire, il est préférable de prendre son temps dans la communication écrite. La capacité d’un individu à rédiger correctement en anglais, d’autant plus s’il s’agit d’un investisseur étranger, est un atout majeur qui servira à toute personne travaillant dans le secteur de l’immobilier.

Les fuseaux horaires

La question des fuseaux horaires n’est pas la plus importante. Elle complexifie les choses pour les investisseurs situés à l’autre bout du monde comme en Australie, au Japon ou encore en Nouvelle-Zélande.

D’une manière générale, les investisseurs affirment que la plupart des communications ne sont pas réellement sensibles au facteur temps. En grande partie, les échanges peuvent se faire par courrier électronique et/ou par messagerie vocale. En revanche, bien évidemment, une conversation téléphonique avec un correspondant aux États-Unis nécessitera de s’ajuster en termes de timings.

Fiscalité et droit

Les concepts de fiscalité et de droit englobent un grand nombre de variables très différentes. Certaines subtilités sont à connaître, car elles varient en fonction du type d’entreprise et de la législation fiscale de l’État dans lequel vous œuvrez. Cela dit, quel que soit le type du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir aux USA, il faut savoir qu’il faut toujours prévoir de payer des impôts fonciers à la ville ou au canton dans lequel se trouve la propriété.

Par ailleurs, si vous envisagez de tirer un revenu locatif régulier de votre propriété aux États-Unis, il vous faut également remplir une déclaration d’impôts aux USA afin de vous acquitter des impôts fédéraux et des impôts d’État. Si vous possédez un bien immobilier locatif type, vous devriez pouvoir bénéficier de déductions fiscales habituelles, dont l’amortissement et les frais d’intérêt. Ceci permet de minimiser le revenu imposable. À ce titre, il est préférable de faire appel à un fiscaliste compétent aux États-Unis. Cette personne pourra vous aider à gérer le processus de manière adéquate.

Les réponses aux questions des investisseurs francophones aux États-Unis

À ce jour, les États-Unis font partie des marchés les plus intéressants au monde lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Les prix sont abordables, le financement est généralement simple et les lois sont claires quant à l’appartenance d’un terrain. C’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreux investisseurs étrangers souhaitent investir dans l’immobilier aux USA, bien que certaines questions subsistent :

L’investissement dans l’immobilier aux USA est-il vraiment intéressant ?

Les États-Unis possèdent un système tout à fait unique pour l’achat de biens immobiliers. Dans la plupart des régions du monde, il est difficile, voire quasiment impossible d’obtenir un prêt supérieur à 30 ans. Les États-Unis présentent d’excellents ratios entre le loyer et la valeur des propriétés, à travers de nombreuses régions du pays. Obtenir 1000 $ de loyer par mois pour une maison qui vaut 100 000 $ n’est pas rare. En outre, les États-Unis sont caractérisés par une économie et un gouvernement relativement stables, en comparaison à d’autres régions du monde. La population augmente régulièrement et le gouvernement encourage les habitants à l’accession à la propriété.

 

Est-il légal pour les étrangers d’acheter un bien immobilier aux États-Unis ?

Il n’existe aucune loi qui interdit aux étrangers d’acheter un bien immobilier aux États-Unis ou d’obtenir un prêt. Bien évidemment, cela ne veut pas dire pour autant qu’il est facile d’obtenir un prêt…

Est-ce difficile d’obtenir un prêt immobilier aux USA ?

La plupart des banques américaines sont frileuses quant à l’idée de prêter de l’argent à un investisseur étranger n’ayant jamais payé d’impôts aux États-Unis ou n’ayant pas d’adresse permanente aux États-Unis ni aucun lien avec le pays. Bien évidemment, les risques pour les prêteurs sont plus importants lorsqu’une personne extérieure au pays bénéficie de leur soutien. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il est impossible d’envisager un prêt pour investir dans l’immobilier aux USA !

Combien coûte un prêt aux États-Unis pour un investisseur étranger ?

Aux USA, le coût d’obtention d’un prêt comprend les frais de montage du dossier, les frais d’évaluation, les certifications, les frais d’enregistrement, les frais de clôture, des intérêts de prêt et l’assurance. Au total, ces éléments peuvent atteindre jusqu’à 2 ou 3 % du montant du prêt pour un citoyen américain. Pour un étranger, en raison de l’augmentation du travail requis et des risques pris par la banque, cette somme peut être supérieure.

Comment fonctionne la taxe foncière pour un investisseur étranger ?

Les propriétés locatives présentent de nombreux avantages fiscaux pour les citoyens américains. En réalité, les taxes forment la partie la plus délicate pour tout investisseur étranger souhaitant acheter un bien immobilier aux USA. Le pays exigera de l’individu étranger qu’il paye des impôts aux États-Unis sur la base des gains immobiliers réalisés. L’investisseur peut également être tenu de payer des impôts dans son pays d’origine. Il existe des conventions signées par les États-Unis avec d’autres pays du monde : le plus simple est de se renseigner auprès d’un professionnel compétent.

Comment choisir l’endroit dans lequel investir aux États-Unis ?

Les USA sont un vaste pays ! L’une des parties les plus délicates, en matière d’investissement immobilier, et le choix de l’endroit dans lequel investir. Les prix des propriétés diffèrent d’un État à l’autre, d’une ville à l’autre… Les économies sont différentes, les lois sont différentes et les impôts également. Si vous connaissez les États-Unis et que vous y avez déjà une forme de connexion, il est préférable de commencer par vous y intéresser. Si vous n’avez aucune connexion ou d’information, il est préférable de vous faire accompagner.