Dans le pays de l’oncle Sam, l’achat et la vente de biens immobiliers répondent à des règles strictes. Parmi les éléments qui font partie intégrante d’une transaction, le document d’information, connu sous le nom de « disclosure document ». Ce document est important pour chacune des parties prenantes dans le cadre de la vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis dans la mesure où il apporte des informations essentielles leur permettant d’agir en toute connaissance de cause.

D’une manière générale, le document d’information fournit l’ensemble des détails sur l’état d’une propriété, susceptibles d’affecter négativement sa valeur.

Toute dissimulation ou tentative de cacher des éléments peut entraîner une condamnation pour délit. Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier « en l’état » ne dispense généralement pas le vendeur de son obligation de divulgation. Les règles relatives au document d’information concernent tout propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier, mais plus particulièrement ceux qui transforment des habitations et misent sur des transactions à court terme.

Le contenu du document d’information varie d’un Etat à l’autre en fonction des lois locales. Dans cet article, nous nous penchons sur l’un des éléments fondamentaux de l’ immobilier aux Etats-Unis : le document d’information.

1.     Décès

Qu’il s’agisse d’inquiétudes ou de superstitions, certains acheteurs émettent des réserves par rapport à l’achat d’une maison ou un appartement dans lequel une personne est décédée. Il est donc important de savoir si l’État dans lequel se trouve le bien immobilier aux Etats-Unis exige de la part du vendeur que ce dernier révèle un décès antérieur dans son logement.

Au Texas, par exemple, les décès – quelle qu’en soit la cause – n’ont pas besoin d’être divulgués dans le document d’information. En revanche, un vendeur est tenu de révéler si des décès ou des violences ayant attrait à l’état de la propriété ont eu lieu. De même, en Géorgie, la divulgation de ce type d’information n’est pas obligatoire, sauf si le vendeur est directement sollicité.

2.     Problèmes de voisinage

Une nuisance de voisinage, qu’il s’agisse de bruit ou d’odeur, est à même d’irriter les occupants d’un logement. Ainsi, en Caroline du Nord par exemple, les vendeurs ont l’obligation de dévoiler les bruits, les odeurs, la fumée et tout autre type de nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires, susceptibles d’affecter la propriété.

Dans le Michigan, les vendeurs doivent lister la présence de fermes, d’exploitations agricoles, de décharges, d’aéroports, de stands de tir et toute autre nuisance à proximité de l’habitation mise en vente.

En Pennsylvanie, l’acheteur est libre d’apprécier la présence de nuisances agricoles.

En termes de problèmes de voisinage, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis, il est préférable de connaître les exigences de la législation de l’État.

3. Risques

Si le logement à vendre présente un risque accru de dommages dus à une catastrophe naturelle ou s’il a été ou pourrait être contaminé par l’environnement, le vendeur est tenu de communiquer ces informations à l’acheteur. Le gouvernement fédéral impose la notification de présence de peinture à base de plomb pour toute propriété construite avant 1978. Les autres lois varient d’un Etat à l’autre.

Quelques exemples :

  • Au Texas, la loi impose que les vendeurs fassent part de la présence de déchets dangereux ou toxiques, d’amiante et autres substances dangereuses, dans le document d’information.
  • Dans le Missouri, la présence d’un ancien laboratoire de méthamphétamine doit être stipulée dans le document d’information, alors que dans l’Etat voisin, le Kansas, ce n’est pas le cas.
  • A New York, la loi sur la divulgation de l’état des biens (Property Condition Disclosure Act) exige des vendeurs qu’ils indiquent aux acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole, mais également si elle a déjà été utilisée comme site d’enfouissement ou dotée de réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou en dessous du niveau du sol, etc. 
  • En Californie, les vendeurs sont obligés d’indiquer si la propriété se trouve dans une zone à risque sismique, donc éventuellement sujette à des glissements de terrain après un tremblement de terre.

4. Informations sur les associations de propriétaires

Si le bien immobilier aux Etats-Unis est régi par une association de propriétaires (en anglais, Homeowners association ou HOA), il convient de le signaler. Le vendeur doit pouvoir apporter des informations quant à la santé financière de la HOA à l’acheteur afin que ce dernier puisse prendre une décision d’achat en toute connaissance de cause.

5. Réparations

Pour permettre à l’acheteur de se pencher sur les endroits ayant fait l’objet de réparations, les vendeurs doivent présenter ces dernières dans le document d’information.

Ainsi, au Texas par exemple, les vendeurs sont tenus de mentionner les réparations antérieures de la structure ou du toit, les tassements, les mouvements du sol et autres éventuels défauts et dysfonctionnements structurels. Doivent également être mentionnées, les réparations électriques ou de plomberie.

6. Dégâts des eaux

L’eau est souvent un problème insidieux pouvant affecter la structure d’une habitation, voire même la santé de ses habitants. Ainsi, le vendeur d’un bien immobilier aux Etats-Unis doit divulguer d’éventuelles fuites d’eau passées ou présentes ou tout dégât des eaux.

Par exemple, dans l’Etat du Michigan, les vendeurs sont dans l’obligation de prouver la présence d’eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, les fuites de toit, les dommages importants causés par des inondations, le type de système de plomberie et tout problème de plomberie connu.

7. Eléments manquants

Il arrive que les acheteurs, dans la précipitation et devant les procédures liées à l’achat de leur bien immobilier, ne remarquent pas qu’il manque un élément essentiel à une habitation avant d’emménager. Dans certains Etats américains, les lois tentent de prévenir ce problème. Par exemple, au Texas et dans le Michigan, les vendeurs doivent lister les éléments qui sont vendus avec la propriété, comme des appareils de cuisine, une climatisation, un chauffage central, des gouttières, une VMC ou encore un chauffe-eau.

8. Autres éléments du document d’information dans le cadre de la vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis

Parmi les autres éléments qui peuvent faire partie du document d’information, on trouve notamment des données sur le quartier qui entoure le bien. En effet, si ce dernier se trouve dans un quartier historique particulier, cela pourra affecter la capacité du nouveau propriétaire à effectuer des réparations et des modifications. A terme, ces difficultés pourraient se traduire en coûts plus élevés, à prendre en compte au moment de la négociation.

Au Texas, la loi exige des vendeurs qu’ils divulguent des problèmes de termites ou autres insectes destructeurs du bois en activité. Ils doivent énumérer les dégâts causés par les termites ou les pourritures nécessitant des réparations, les dégâts antérieurs causés par les termites et le(s) traitement(s) antérieur(s) appliqué(s).

Dans le Michigan et en Caroline du Nord, les vendeurs doivent lister les antécédents d’infestations.

Il est possible qu’un vendeur doive également dévoiler des informations relatives à des problèmes de drainage ou de nivellement, de zonage, de litiges en cours, de modifications sans permis et autres litiges sur les limites servitudes. Il convient de s’informer quant aux lois en vigueur dans l’Etat dans lequel se situe le bien immobilier à vendre.

Le document d’information est important dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis. Même si aucune information particulière n’est pas exigée dans la région qui vous intéresse, les vendeurs se doivent de partager certaines informations avec les acheteurs potentiels. Outre les raisons d’ordre moral, il est important d’éviter les frais et les tracas d’une éventuelle poursuite après la vente.