Logements classe C : une denrée rare

Oct 01 2019

Logements classe C : une denrée rare

Au cours des 10 dernière années, un flot important d’appartements neufs à prix élevé et une augmentation constante des loyers des logements existants ont entraîné une disparition des offres sur le marché des habitations moyenne gamme. Bien que les appartements de classe C, plus abordables, soient la classe d’actifs la plus restreinte à l’échelle nationale, une poignée de marchés locaux défient toutefois cette tendance.

 

Logements classe C : leader incontesté

A l’échelle nationale, les logements classe C sont devenus les leaders du marché en matière d’occupation depuis fin 2016. Dans ce groupe, 96,5% des logements étaient occupés à la mi-2019, un taux record de deux décennies. De leur côté, les logements de catégorie B sont occupés à 95,9% et ceux de classe A (les plus chers) le sont à 95,3%. Cette baisse s’explique en partie par une augmentation du nombre de nouveaux logements de classe A.

Un marché à contre-courant

Alors que la plupart des 50 plus grands marchés du pays suivent le même schéma, quelques-uns vont à contre-courant, en effet le taux d’occupation de logements moyenne gamme sont inférieurs à ceux haut de gamme. Parmi ces marchés, les taux de location effectifs sont parmi les plus abordables du top 50 du pays, et la différence de loyer mensuel entre les appartements de niveau supérieur et inférieur est étroite, avec moins de 600 dollars. Le loyer mensuel moyen aux États-Unis est de 1 393 dollars. Le loyer pour un logement supérieur est de 800 dollars de plus.

La plupart de ces marchés atypiques (qui étaient très chargés dans les régions du Sud et du Midwest) ont enregistré les taux d’occupation les plus serrés du deuxième trimestre en logements de classe B, ceux de classe C se classant à la deuxième place. Ce fut le cas à Jacksonville, Las Vegas, Greensboro / Winston Salem, Fort Worth, Indianapolis et St. Louis. Des lieux plus abordables comme Port-Charlotte (Floride) font partie de ses villes où le taux d’occupation est supérieur à 80% et est en constante croissance.

Par exemple à Jacksonville, le loyer moyen est de 1062 dollars/mois. Un logement de classe C coûte environ 800 dollars avec seulement 500 dollars d’écart avec un logement de classe A.

 

A Las Vegas, leader national de la croissance des loyers au cours des dernières années, n’a que 460 dollars de différence entre un loyer de catégorie C et un de catégorie A. De plus, les volumes de construction ont été relativement limités à Las Vegas ces dernières années, avec un peu plus de 19 000 unités achevées au cours du cycle, augmentant ainsi la base existante de 8,3%, soit bien en deçà de la croissance de 12,7% enregistrée dans le pays.

Il en est de même pour Greensboro/Winston-Salem, Memphis, St-Louis ou Indianapolis où il y a peu de différence en termes de loyer entre du moyenne et du haut de gamme.

Un marché propice au segment B et C

Voici un graphique représentant l’évolution du taux d’occupation des logements de classe C depuis 2009.

On s’aperçoit que depuis 2015, les taux se resserrent. En effet, la demande en produits de classe B et C dépasse celle de classe A. Rappelons qu’il y a eu peu de constructions en catégories B et C ce qui fait qu’il y a moins d’offres pour répondre à la demande.

Comme dit précédemment, les régions du Sud et du Midwest sont les plus demandées. Des villes comme Port-Charlotte (Floride) et Cleveland (Ohio) restent abordables tant pour les propriétaires que pour les locataires, ce qui en font les leaders du marché de demain.

Pour conclure, les logements de moyenne gamme continuent d’avoir le vent en poupe, il y a peu de vannes locatives en ce moment, ce qui en fait un produit d’attrait pour les investisseurs.

 

 

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