Investissement immobilier aux Etats-Unis : Le guide complet

Vous envisagez un placement immobilier aux USA ? Cet article vous guide pas à pas pour comprendre les opportunités du marché américain. Que vous soyez débutant ou investisseur expérimenté, vous découvrirez toutes les clés pour réussir votre investissement en toute sérénité. De plus, vous comprendrez pourquoi investir aux États-Unis est une excellente opportunité, et comment sécuriser votre projet. Découvrez les avantages uniques du marché immobilier américain avec notre guide complet.

Que vous débutiez ou non, ce guide vous donne les clés pour réussir votre placement immobilier aux USA en 2024.
Ainsi, vous pourrez viser une rentabilité élevée grâce à une stratégie adaptée au marché actuel.

1. Pourquoi investir aux USA ?

Le placement immobilier aux USA représente une opportunité croissante en 2024, avec de nombreux avantages pour les investisseurs internationaux, notamment français.

En effet, les placements immobiliers aux USA offrent des rendements bruts attractifs, souvent proches de 10 %, voire plus.
Diversité et potentiel de marché: Le marché aux États-Unis offre des diversités régionales et des différences notables entre investir dans des villes américaines telles que Miami, New York ou Phoenix comparé à des villes françaises comme Paris ou Lyon. Le ratio loyer/prix est généralement plus favorable aux USA.
Liquidité du marché: Les biens immobiliers aux USA se caractérisent par une liquidité élevée, avec des transactions rapides, favorisant une rotation plus dynamique des investissements.
Forte demande locative: Les tendances de mobilité professionnelle aux États-Unis créent une demande locative soutenue, renforçant la rentabilité locative.
Avantages fiscaux et juridiques: Les propriétaires profitent d’une fiscalité et d’un cadre juridique avantageux, avec des frais d’achat majoritairement à la charge du vendeur et des procédures d’expulsion simplifiées en cas de locataires défaillants.

Cette combinaison de rendements élevés, d’un marché diversifié et dynamique, et d’un environnement favorable aux propriétaires fait de l’investissement immobilier aux USA une option stratégique à considérer sérieusement en 2024.

2. Les choix régionaux pour un investissement immobilier aux USA

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier aux USA (et c’est le cas pour tout type d’investissement), le choix de la région est primordial. C’est ce qui peut influencer votre taux d’occupation ainsi que votre rentabilité locative.

Nous vous conseillons d’éviter certains marchés comme Détroit, où la démographie et l’économie présentent des défis. En revanche, considérez les états comme la Floride et des villes dynamiques comme Cleveland, OH, pour leurs avantages uniques :

Floride: Un marché immobilier abordable, avec un ratio loyer/prix avantageux et une demande locative croissante due à une population en augmentation. Des villes comme Miami offrent des opportunités de plus-value et de rentabilité locative plus qu’intéressantes.
Cleveland, OH: Cette ville se distingue par son marché immobilier en développement, avec des prix d’achat attractifs et un marché locatif robuste. Cleveland est également réputée pour sa qualité de vie et ses infrastructures éducatives de haut niveau, ce qui attire une population diverse.

Lors de la sélection des régions pour un investissement, il est crucial de considérer des facteurs comme la qualité des écoles, le taux de chômage, la croissance démographique, et le revenu moyen des ménages. Ces données, disponibles sur des sites comme Census.gov ou City-data.com, vous offrent une perspective complète pour un investissement optimale.

3. Quels types de biens privilégier pour un investissement immobilier aux USA ?

La diversité des types de propriétés aux États-Unis offre aux investisseurs une gamme d’options adaptées à différents objectifs et stratégies d’investissement :

Condos et appartements: Ces propriétés sont idéales dans les zones urbaines pour ceux qui recherchent un investissement à faible entretien. Les condos, en particulier, offrent des commodités attrayantes et sont souvent situés dans des quartiers prisés, ce qui augmente leur potentiel locatif.
Maisons unifamiliales: Ces propriétés sont très demandées, en particulier dans les banlieues familiales. Elles offrent l’avantage d’un espace plus grand, d’une intimité (ce qui est valorisé depuis l’épisode de la crise sanitaire), et ont souvent un terrain, ce qui peut être attrayant pour les locataires à long terme. Leur valeur tend également à augmenter de manière stable.
Propriétés multifamiliales et commerciales: Ces investissements peuvent offrir un rendement élevé grâce à plusieurs flux de revenus. Les propriétés multifamiliales, telles que les immeubles d’appartements, sont permettent de diversifier votre portefeuille. Les propriétés commerciales, quant à elles, peuvent offrir des baux à long terme et des rendements stables, mais nécessitent une compréhension approfondie du marché commercial local.

Chaque type de propriété présente ses propres avantages et considérations en termes de gestion, de risque et de potentiel de rendement. L’évaluation de vos objectifs personnels et de votre tolérance au risque est essentielle pour choisir le type de bien le plus adapté à votre stratégie d’investissement.

4. Quel est le processus d’achat pour un investissement immobilier aux USA ?

Maintenant que vous avez une idée plus précise du lieux et du bien que vous visez pour votre investissement, sachez qu’il reste plusieurs étapes avant de finaliser votre projet. S’il y a une chose à retenir si vous débutez dans l’investissement immobilier : c’est que chaque étape est importante et qu’elle participe à la maximisation de votre revenu locatif final.

A. Définition de votre projet d’investissement

Avant toute chose, nous vous conseillons de déterminer avec précision la nature de votre investissement. Cela peut être un bien locatif régulier, saisonnier, une résidence secondaire, ou principale. Établissez également votre budget et vos objectifs, y compris le calendrier de votre achat. Au mieux votre projet sera définit en amont dans les moindres détails, au mieux vous pourrez faire le meilleur choix tout en évitant les imprévus.

B. Recherche et sélection du type de bien immobilier

Pour cette étape, il est préférable de choisir un professionnel, comme un broker ou un agent immobilier. Aux USA, la plupart des transactions s’effectuent via ces spécialistes. Grâce à eux, vous pourrez utiliser le Multiple Listing Service (MLS), soit une base de données qui regroupe l’ensemble des annonces immobilières présentes sur le marché, pour explorer les options disponibles.

Si vous n’êtes pas sur place ou que vous ne pouvez vous déplacez, envisagez des visites virtuelles pour les propriétés à distance. Comme nous l’avons vu, nous vous recommandons de cibler des lieux comme la Floride ou l’Ohio, qui offrent de bons rendements.

C. Analyse du Marché et élaboration d’une offre

Il s’agit d’un point important pour éviter toute erreur financière et déterminer précisément le potentiel d’un lieu ou d’un bien immobilier. Pour cela, réalisez une Comparative Market Analysis afin d’évaluer les prix, les coûts, et les loyers du quartier. Cette analyse vous aidera également à formuler une offre appropriée pour l’achat du bien. La négociation dépendra de l’écart entre le prix demandé et l’estimation du marché.

D. Financement de l’achat

Explorez différentes options de financement, telles que les prêts hypothécaires en France ou des prêts collatéraux basés sur d’autres actifs. Par ailleurs, il est possible d’obtenir un financement auprès d’une banque américaine, malgré les démarches liées au Credit Score.

E. Closing et Acquisition

Après l’acceptation de l’offre, procédez à une inspection détaillée (Home Inspection) du bien. Ensuite, vous obtiendrez votre Title Insurance, qui sert de titre de propriété et offre une protection contre les dettes. Le Closing est l’étape finale, où vous signerez les documents notariés et l’acte de vente, marquant l’acquisition officielle du bien immobilier.

En suivant ces étapes et en vous entourant de professionnels qualifiés, vous sécurisez votre placement immobilier aux USA et augmentez vos chances de succès.

5. Tout savoir sur la fiscalité des investissements immobiliers aux États-Unis en 2024

La fiscalité américaine pour les investissements immobiliers est stratifiée en deux niveaux distincts, influençant directement la rentabilité de vos investissements :

Impôts Fédéraux: L’impôt fédéral aux USA s’applique uniformément, peu importe l’état où se situe le bien. Les taux varient de 10% à 37%, basés sur des tranches d’imposition similaires à celles en France.
Impôts d’État (State Taxes): Les impôts d’État varient considérablement. Par exemple, la Floride n’impose aucun “personal income tax”, tandis que la Californie peut ajouter jusqu’à 12.3% aux impôts fédéraux.

Cependant, il existe également d’autres catégories d’impôts à connaître afin de concrétiser tout investissement immobilier aux USA, à savoir :

Double Imposition France-USA: Une convention entre la France et les USA évite la double imposition des revenus fonciers. Les revenus déclarés aux USA sont exemptés de taxation en France, simplifiant la gestion fiscale pour les investisseurs français.
Lors d’une revente, les plus-values sont généralement imposées à 15 %, bien que certaines exceptions puissent s’appliquer selon le profil. La “property tax” locale varie selon le comté, offrant une estimation généralement inférieure à la valeur marchande du bien.
La fiscalité avantageuse et la législation simplifiée rendent l’investissement immobilier aux USA très attractif pour les étrangers en 2024.

Si vous voulez en savoir plus, nous avons un article complet sur ce sujet ICI.

6. Investir aux USA via une Société (LLC) ou en Direct ?

L’investissement immobilier aux États-Unis peut se faire soit en direct, soit via une structure juridique comme la LLC (Limited Liability Company). Voici les principales différences et les critères à connaître pour mieux comprendre leur fonctionnement sur le sol américain :

LLC pour un investissement immobilier: Une LLC combine les avantages de responsabilité limitée avec une transparence fiscale. Cela signifie que les revenus fonciers sont imposés à l’impôt sur le revenu, souvent à des taux plus bas. Ainsi, créer une LLC protège efficacement les investisseurs, notamment pour les biens à risque comme ceux équipés d’une piscine.
À la différence d’une SCI française, une LLC américaine offre une fiscalité souple et une protection renforcée des responsabilités. Elle est idéale pour les investisseurs qui souhaitent une structure flexible, surtout lorsqu’ils investissent avec plusieurs parties.
En 2024, chaque associé d’une LLC doit effectuer une déclaration fiscale annuelle aux États-Unis, ce qui reste incontournable.

7. Assurance de votre bien immobilier aux USA

Souscrire une assurance pour votre bien immobilier aux États-Unis est une étape essentielle de la gestion de votre investissement. Même si elle reste facultative, l’assurance protège efficacement votre bien contre les incendies, sinistres majeurs ou catastrophes naturelles.

Les coûts d’assurance: Les tarifs d’assurance varient selon la localisation du bien. Par exemple, en Floride ou Californie, les biens en zones à risque entraînent souvent des primes d’assurance plus importantes. Il est crucial d’évaluer les risques spécifiques à chaque région pour déterminer la couverture d’assurance adéquate.
L’assurance locataire est fortement recommandée : en tant qu’investisseur, veillez à ce que chaque occupant dispose de sa propre couverture. Cela réduit le risque financier pour vous en cas de dommages ou de sinistres.

En choisissant judicieusement votre assurance, vous protégez efficacement votre placement immobilier aux USA tout en maximisant sa rentabilité.

8. La gestion de votre bien immobilier aux USA

La gestion de votre propriété aux États-Unis peut se faire soit personnellement, soit via une agence de gestion locative. Les gestionnaires facturent souvent 10 % des loyers, avec des frais supplémentaires possibles à chaque signature de bail.

Aux États-Unis, les baux durent généralement un an, avec une rotation fréquente des locataires, ce qui impacte la gestion financière.
En Floride, l’assurance loyers impayés est rarement utile, car les expulsions sont rapides, peu coûteuses et favorables aux propriétaires.

Pour bien gérer un bien locatif aux USA, il faut d’abord comprendre les spécificités locales qui influencent la rentabilité.

9. L’Immobilier aux USA en 2024: Nos perspectives et prévisions

Maintenant que vous comprenez mieux l’investissement aux USA, une question demeure : quelles sont les prévisions pour les mois à venir ? Découvrez un tour d’horizon de nos prévisions en tant qu’experts de l’investissement aux États-Unis.

A. Des tendances prometteuses du marché immobilier

En 2024, le marché immobilier américain affiche une croissance solide, contrairement au ralentissement visible en Europe.

Même avec la hausse des taux de crédit, le marché immobilier américain reste dynamique grâce à une inflation en recul. Ces facteurs contribuent à une stabilité du marché, offrant des opportunités d’investissement attractives comparées aux marchés européens en déclin.

B. De larges avantages au niveau de l’accessibilité et des prix

Contrairement à la tendance européenne où l’accessibilité reste un défi, les prix des logements aux États-Unis, bien qu’ayant connu une hausse, commencent à s’ajuster à la baisse, améliorant l’accessibilité pour les acheteurs.

Cette situation offre aux investisseurs internationaux une réelle opportunité de profiter d’un marché plus ouvert et moins saturé qu’en Europe.

C. Une stabilité des ventes de logements

En Europe, les ventes immobilières subissent l’effet des taux variables et de l’instabilité économique. Aux USA, la stabilité attendue en 2024 rassure les investisseurs. Cela est d’autant plus vrai pour ceux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles hors de l’Europe.

D. Un inventaire et des construction de logements en hausse

Les États-Unis maintiennent une forte dynamique dans la construction, notamment multifamiliale, contrairement à l’Europe confrontée à des pénuries d’offre. L’augmentation continue de l’offre aux États-Unis contribue à un marché plus équilibré et offre plus d’options aux acheteurs et investisseurs.

E. Une évolution positive du marché locatif

Le marché locatif américain, après avoir connu une période de forte croissance des loyers, voit maintenant une stabilisation. Cette dynamique encourage les investisseurs à miser sur un marché locatif plus stable et plus mature que celui de l’Europe.

En résumé, 2024 offre un réel potentiel pour le placement immobilier aux USA, à l’inverse des tendances plus moroses observées en Europe.