Les avantages fiscaux d’une SCI : On vous dit tout !

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine en passant par la création d’une SCI ? Il est primordial de toujours être bien renseigné sur les inconvénients et les bénéfices que vous allez en tirer par rapport aux autres statuts financiers. SCI, SARL, SAS, SCPI on peut vite se perdre parmi toutes ces propositions ! Alors pour vous aider à y voir plus clair, nous allons faire le tour de chaque statut juridique pour que vous puissiez largement trouver celui adapté à vos besoins. Aujourd’hui, nous allons commencer par voir quels sont les avantages fiscaux d’une SCI !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière est généralement l’option la plus choisie dans le cas d’un investissement immobilier impliquant la famille. Ce sont généralement les parents qui réalisent l’achat d’une maison (ou d’un appartement) secondaire qu’ils pourront ensuite transmettre à leurs héritiers sans que le processus ne soit trop complexe.

L’achat d’un bien immobilier en SCI peut alors permettre de réaliser un investissement locatif, de la gestion d’immeuble de rapport, ou tout simplement de l’utiliser en tant que résidence principale ou secondaire. Ainsi, il est question d’associer un groupe de personnes dans un projet d’achat immobilier.

Comment ça fonctionne ?

En fonction du projet que vous visez, vous devez savoir qu’il existe deux types de régimes fiscaux en SCI : la SCI à l’IR (impôt sur le revenu) et la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans le premier cas, on parle de transparence fiscale qui est d’ailleurs le régime le plus utilisé dans cette situation. Dans le deuxième cas, on s’associe au régime fiscal des sociétés commerciales.

Cette différence de statut juridique peut lourdement avoir des répercussions sur votre projet immobilier car certains projets ne sont pas autorisés dans certaines sociétés civiles immobilières. La SCI à l’IR, par exemple, n’accepte que les baux en location nue. La SCI à l’IS, de son côté, accepte autant les baux en location nue que ceux en location meublé.

Le problème de l’impôt sur le revenu, c’est que chaque associé va être imposé de façon individuelle sur son quota investi dans le bien immobilier.

Vous allez donc obtenir moins d’avantages fiscaux dans ce type de SCI. Vous pourrez cependant obtenir des dispositifs de défiscalisation grâce aux possibilités d’investissement qu’il accepte (loi Malraux, loi Pinel, etc). De plus, certaines dépenses peuvent être déduites comme celles concernant toute la gestion du bien immobilier.

Pour ce qui est de l’impôt sur les sociétés, il est évident que vous vous retrouverez face à une double imposition (pour la société et pour les associés). C’est surtout le cas lorsque les bénéfices sont distribués comme dividendes. Ils sont donc soumis à cette imposition.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

Vous l’aurez compris, intégrer une société civile immobilière implique d’être précis dans ses choix de régime fiscal. La première chose à savoir est que la Société Civile Immobilière est assez flexible. La structure ainsi que son fonctionnement sont régis par les associés. Toutes ces caractéristiques doivent cependant figurer sur les statuts.

1. Défiscalisation des droits de succession

Lors d’une succession on transmets alors des parts, et non pas une maison ou un appartement à proprement parler. L’avantage de la SCI est que la transmission est réalisée après de longues années. Du coup, le coût fiscal est étendu.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale (ce qui est souvent le cas), il faut savoir que des parents ont le droit de faire une donation de 100 000€ (par parent) à leur enfants tous les 15 ans sans que cette somme ne soit imposable. Cela peut donc revenir à une donation de 200 000€ qu’un enfant pourrait recevoir de ses parents.

La SCI permet donc d’étaler cette donation dans le temps sans que celle-ci ne soit soumise à des droits de succession. À partir de 15 ans, un nouvel abattement de 100 000 euros est à nouveau disponible. La SCI facilite donc la transmission des donations sans qu’il ne soit imposable. C’est d’ailleurs l’un des plus gros avantages fiscaux d’une SCI.

2. Protection de patrimoine

Bien qu’il s’agisse d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers, il faut savoir que le détenteur premier de ces derniers sera votre SCI.

En cas d’imprévu, c’est vers la société civile immobilière que les éventuels créanciers vont se tourner. Le patrimoine de la société n’est alors pas relié à celui des associés à titre individuel. Il y a donc une certaine protection de votre patrimoine en passant par la SCI.

En revanche, si l’opération lancée par le créancier est sans résultat, ce sera alors le patrimoine personnel des associés qui sera visé pour le remboursement des dettes.

3. Transmission du patrimoine simplifié

Lorsqu’il est question de transmission, beaucoup utilisent la notion d’usufruit pour transmettre leurs parts aux futurs héritiers. Une personne peut posséder un logement sous trois formes. Il y a la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit.

La pleine propriété est l’ensemble des points qui font que vous possédez l’entièreté du bien immobilier. La nue-propriété est le fait de posséder le bien mais de ne pas y avoir de droits car une personne en a l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper.

Généralement, les parents achètent un bien immobilier en laissant la nue-propriété aux enfants et en conservant l’usufruit. Cela leur permet de pouvoir habiter dans le bien et d’éventuellement de pouvoir le mettre en location. C’est à la succession que les enfants obtiendront l’usufruit manquant pour acquérir la pleine propriété du logement.

L’un des avantages fiscaux d’une SCI est le fait qu’un barème fiscal existe et évolue au fil du temps. Il est évident qu’au début d’une acquisition l’usufruit à plus de valeur que la nue-propriété. Sauf qu’au fur et à mesure des années, la valeur de l’usufruit perd en intérêt et celle de la nue-propriété augmente.

Si bien que lors d’une succession, c’est la valeur de la nue-propriété qui est calculée et donc moindre. Lors d’un décès, l’usufruit est d’ailleurs immédiatement transmis aux héritiers sans qu’il n’y ait de droits de succession à rembourser.

4. Vente des parts facilitée

Il peut arriver à tout moment qu’une partie se retire du projet d’investissement immobilier. Lorsque l’un des associés souhaite quitter la SCI, le procédé pour céder ses parts reste assez simplifié par rapport à la plupart des statuts fiscaux.

Tout d’abord, il faut se référer aux statuts. Cette décision doit, dans certains cas, être votée à la majorité ou, si rien n’est indiqué, à l’unanimité par les associés. Celui qui souhaite céder ses parts doit le notifier par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception à l’ensemble des associés.

Ensuite, il va falloir déterminer la valeur de chaque part sociale. Vous allez ici devoir évaluer le prix de chaque part pour connaître la valeur totale des parts de la personne partant. Ensuite, vous devrez constater de cette cession par écrit (fait par un associé ou par un notaire) puis le déposer au siège social. À la fin, il faudra simplement notifier ce changement et enregistrer la cession auprès du service des impôts.

Dans l’ensemble, la sortie d’une SCI est un processus relativement simple, surtout qu’il n’engage à aucun moment la vente d’un bien immobilier, mais seulement les parts.

5. Variation du capital de la SCI envisageable

La SCI reste assez aménageable lors de sa création. Il est possible de choisir entre un capital variable ou fixe. Dans ce dernier cas, il faudra alors réaliser une convocation d’une assemblée générale. Ce n’est bien entendu pas le cas lorsqu’il s’agit d’un capital variable. Toute personne appartenant à l’entreprise familiale peut alors augmenter ou diminuer librement le capital.

Lors de la création d’une entreprise (et même après), il est obligatoire de publier des annonces légales. Des changements relatifs à l’objet social ou au capital social doivent d’ailleurs être publiés dans le Journal d’annonces légales. Cette publication implique des frais. Mais ce n’est pas nécessaire dans le cas d’une SCI !

6. Pas de capital minimum en SCI

L’un des avantages fiscaux d’une SCI est le capital minimum. Il n’existe pas. Vous pouvez donc tout à fait créer votre société avec seulement 100 euros. Bien entendu, cela n’aide en rien la fluctuation de votre société future.

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