Le guide ultime de la gestion locative en ligne en 2022 !

Après avoir investi dans un bien immobilier, vous vous demandez comment gérer la gestion locative dans un autre pays que le vôtre. Il s’agit d’une réflexion importante, car une mauvaise gestion peut vous faire perdre bien plus que ce que vous gagnerez. Chez Vos experts de l’investissement, nous rencontrons régulièrement des clients qui n’ont perçu aucune rentabilité car ils se sont tournés vers les mauvaises personnes ou parce qu’ils ne connaissaient pas les lois américaines qui diffèrent quelque peu de la France. Dans cet article, vous découvrirez toutes les réponses à vos questions. Nous vous accompagnons de A à Z afin que vous puissiez réaliser la meilleure gestion locative en ligne en 2022 !

Dans cet article vous découvrirez :

• Tout ce qu’il faut savoir de la fiscalité en tant que propriétaire aux USA (revenus, taxes, charges)
• Pourquoi le Property Manager est une aide précieuse pour votre investissement (quelles sont ses missions et ses obligations)
• Quelles sont les options qui s’offrent à vous en cas d’imprévu si vous êtes à distance
• Comment gérer une gestion locative en ligne
• Quels sont les meilleurs logiciels pour gérer l’ensemble de vos biens

Gestion locative en ligne : Que faut-il savoir sur la fiscalité aux USA ?

Il faut savoir qu’aux États Unis, la loi est majoritairement en faveur des propriétaires contrairement à la France qui protège généralement les habitants.

C’est notamment grâce au Federal Fair Housing Act (qui prohibe toute discrimination lors de l’achat, l’obtention d’un prêt ou la location d’une habitation) et au Fair Credit Reporting Act (qui protège les consommateurs). Ici, l’investisseur s’engage à proposer un foyer convenable et bien entretenu à ses habitants. Que ce soit en termes d’électricité, d’eau, de chauffage ou de propreté, il se doit d’offrir une habitation à la fois sécurisée et saine.

Les loyers

Aux USA, il existe un contrôle des loyers, c’est une protection supplémentaire pour les propriétaires mais cela reste moins intéressant en tant qu’investisseur. C’est notamment le cas dans la ville de New York et dans les États de la Californie, de Washington et du New Jersey. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, il y eu un mouvement de masse des investisseurs vers la Floride et surtout à Miami où il n’y a pas de contrôles.

Les taxes

Il faut payer l’impôt sur les loyers (rental income) et à l’échelle locale la taxe foncière qui dépend de l’État dans lequel le bien se situe, la taxe de l’État. Pour les biens immobiliers, il faut savoir qu’il n’y a pas d’impôts à l’échelle fédérale.

Concernant la State Tax qui est régie au niveau de l’Etat, certains n’ont pas d’impôts sur le revenu comme l’Alaska, le Dakota du Sud, la Floride, le Nevada, le Texas, Washington, et le Wyoming.

Pour ce qui est des taxes foncières, elles “sont prélevées par les municipalités locales et les comtés des États américains”. Chacun va alors fixer ses propres critères d’évaluation. Dans la ville de New York par exemple, elle dépend de la valeur du bien.

Les charges et cautions

Aux USA, un propriétaire est en droit de réclamer un dépôt de garantie comme assurance en cas de dégradation, d’expulsion ou de dommages. En France, ce montant ne doit pas dépasser 1 mois de loyer. Sur le sol américain, c’est assez différent et cela est fixé en fonction des états.

Il faut savoir que “25 États n’ont pas de limite de montant maximum que vous pouvez collecter et 25 États, plus le District de Columbia, fixent une limite maximale au montant “.

Voici une liste des États imposant un mois de loyer :

• Alabama
• Arizona (1 mois et demi)
• District de Columbia
• New York
• Massachusetts

Voici les États qui imposent deux mois de loyer :

• Alaska
• Arkansas
• Californie (Si le bien n’est pas meublé et 3 mois s’il est meublé)
• Connecticut (Si l’habitant a moins de 62 ans et 1 mois s’il a plus de 62 ans)
• Iowa

Ceux qui n’ont aucune limite :

• Colorado
• Floride
• Texas
• Illinois
• Washington
• Ohio

Le Property Manager aux États-Unis, la clé de votre gestion locative en ligne !

Investir dans un bien immobilier en dehors de la France implique de nouvelles lois et procédures immobilières. De plus, la distance impose un certain nombre de contraintes. Même si aujourd’hui, la plupart des documents peuvent être électroniques, une présence est nécessaire dans l’intérêt du locataire (pour les visites par exemple), comme pour vous. Pour cela, le gestionnaire est un élément indispensable si vous souhaitez réaliser votre organisation immobilière à distance.

Qu’est-ce qu’un Property Manager ?

Plus couramment appelé “gestionnaire locatif” en France, il est en charge de toute la gestion de vos habitants de l’arrivée jusqu’au départ. Il agit au niveau du suivi administratif, technique et juridique de votre bien.

L’avantage, c’est qu’il permet d’avoir une présence locale et qu’il peut agir au moindre problème. De plus, la plupart possèdent des diplômes dans l’immobilier et sont propriétaires d’une Limited Liability Corporation (LLC). Le Property Manager possède donc toutes les compétences à la fois commerciales, managériales, et techniques de la gestion locative. Il doit également connaître parfaitement les différentes lois administrées dans l’État où se situe l’investissement immobilier.

L’agent est le seul intermédiaire entre les habitants de votre bien immobilier et vous. Il se doit donc de connaître parfaitement les lois directrices de la gestion locative.

Quelles sont les missions d’un Property Manager ?

Étant donné qu’il s’agit de déléguer l’entière responsabilité de votre investissement immobilier, les missions de l’agent de gestion locative sont multiples puisqu’il gère de A à Z l’administration de votre bien aux USA.

Voici les missions d’un Property Manager avant la location du bien :

• Veiller au bon entretien des logements constamment et notamment lors d’une période de vacance locative.
• Faire la promotion du bien locatif en accueillant les dossiers de candidatures.
• Organiser et gérer les visites
• Sélectionner des profils de candidats et étudier leur solvabilité et leur fiabilité (il a le droit de réclamer le Credit Score de chacun pour connaître leur situation financière et civique).
• Rédiger et faire signer le contrat de bail de location au nouvel arrivant
• Gérer l’état des lieux d’entrée du locataire

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Ensuite, voici les missions d’un gestionnaire locatif tout au long du bail jusqu’à la fin :

• Gérer les relations avec le locataire
• Recevoir les paiements et les transmettre sur le compte en banque du propriétaire.
• S’occuper de payer les charges supplémentaires : les impôts locaux comme la taxe de propriété ou les charges de copropriété.
• Recevoir le courrier et régler les factures courantes
• Lors du départ du locataire, gérer l’état des lieux de sortie et des documents administratifs puis remettre le bien sur le marché de l’immobilier

Quelles sont ses obligations envers le propriétaire ?

Même si vous restez dans l’ombre de la location, l’agent de gestion locative a tout de même des devoirs envers les propriétaires. En effet, il se doit d’informer l’investisseur de tout changement ou nécessité à mettre en place pour le bon déroulement de la location du logement. Cela inclut :

• Les éventuelles modifications administratives ou législatives
• L’évolution constante des tendances des prix de l’immobilier (pour une éventuelle révision du loyer)
• Le besoin de réparation ou de travaux de l’habitation (pour engager le personnel adéquat à prix abordable)

En plus de cela, le gestionnaire locatif est dans l’obligation d’envoyer un rapport complet détaillant toutes les actions et le déroulement de la gestion de son investissement locatif (loyer, charges, modifications, besoins, etc).

Combien coûtent les services d’un gestionnaire de biens immobiliers ?

Le salaire devra être établi dans un contrat signé avec le propriétaire. C’est pour cela qu’il est important de définir précisément les services dont vous avez besoin au sein du logement.

Certains propriétaires aiment intervenir légèrement dans leur investissement, ils délèguent donc moins de tâches au gestionnaire de bien. D’un autre côté, certains ne veulent que percevoir des gains sans s’impliquer.

Le coût d’un agent de gestion immobilière dépend de :

• L’emplacement du logement
• Le type de propriété
• Le nombre d’heures de travail nécessaires

Dans l’ensemble, une agence de gestion locative en ligne peut réclamer entre 8 et 12% des loyers mensuels.

En revanche, des frais peuvent être ajoutés si vous souhaitez ajouter des services :

• La recherche de nouveaux habitants (50% ou 100% d’un mois de loyer en plus)
• La maintenance (de 20$ à 45$ par personne en plus des matériaux)
• Les expulsions (entre 200 et 500 dollars par expulsion)
• Dans certains cas, les paiements en retards

Comment gérer les imprévus en cas de gestion locative en ligne ?

Comme nous vous l’expliquions auparavant, aux États-Unis, la législation américaine est assez tournée en faveur des propriétaires. Ils sont Landlord Friendly. Ils permettent notamment d’agir rapidement en cas d’imprévus ou de nécessité d’expulsion (pour cause d’impayés, par exemple).

Vous allez alors pouvoir faire une demande de procédure d’éviction auprès d’un tribunal. Il s’agit d’une intervention très rapide car elle dure entre un mois et 6 semaines. Une fois la demande acceptée, le locataire aura alors 15 jours pour régler le prix de ses impayés où il se verra exclu définitivement des lieux.

La police intervient dans les cas où les habitants ne veulent pas quitter les logements. S’il y a une comparution face à un tribunal, votre gestionnaire pourra vous représenter. Cette protection est donc une assurance supplémentaire dans un investissement aux États-Unis.

Si vous voulez avoir une idée des principaux États “Landlord Friendly”, le site Roofstock a réalisé une liste des 7 meilleurs :

• Indiana
• Géorgie
• Kentucky
• Texas
• Arizona
• Floride
• Alabama

Dans la situation contraire, il s’agit d’États “Tenant Friendly” qui protègent les habitants. C’est notamment le cas du Vermont, du Delaware, de l’Oregon, du Nevada ou encore de l’Illinois.

Comment réaliser une gestion locative en ligne ?

Vous l’aurez compris, en tant que propriétaire, vous êtes relativement libre de gérer votre bien immobilier comme vous le souhaitez. Pour cela, deux options s’offrent à vous :

• Vous pouvez choisir de passer par un gestionnaire de bien tout en ayant une vue sur votre investissement à travers un logiciel.
• Ou vous pouvez choisir de gérer de A à Z (ou du moins une partie) de votre business grâce à une plateforme à distance.

Comme vous avez pu le constater, nous aurions tendance à vous recommander de vous entourer de quelqu’un de confiance, surtout si vous n’êtes pas résidents aux USA car c’est une assurance de gestion. Une personne sur place pourra s’occuper d’organiser des visites ou de régler rapidement les éventuels imprévus.

Comment garder un oeil sur mon gestionnaire de bien en ligne ?

Depuis que la crise sanitaire a frappé le marché de l’immobilier, les agents de direction de biens ont dû s’adapter aux nouvelles conditions de travail. Aujourd’hui, ils utilisent des nouvelles méthodes pour réaliser une gestion locative à distance efficace.

Selon le rapport du site Buildium sur la situation de la gestion immobilière en 2021, on constate qu’aujourd’hui, la plupart d’entre eux utilisent la technologie pour gérer et mieux communiquer avec les investisseurs.

Selon les chiffres, il s’avère que :

• 81,8% d’entre eux utilisent un logiciel de gestion immobilière
• 77,4% passent par des paiements électroniques
• 77% utilisent un système de listing des logements sur internet
• 75,5% utilisent le contrôle des locataires
• 64,1% proposent un portail clients pour les propriétaires
• Les demandes de location sont électroniques dans 62,8% des cas
• 27,1% utilisent des logiciels pour la gestion des factures
• 25,3% proposent des visites virtuelles (à 360°)
• 23,7% passent par un logiciel de vidéoconférences

En effet, que ce soit par un logiciel ou par vidéo, il existe aujourd’hui de plus en plus d’outils vous permettant de pouvoir suivre la bonne réalisation de vos contrats de location.

En France, Flatlooker est un exemple de site proposant des services d’agence immobilière digitale dans plusieurs villes telles que Paris, Lyon, Rouen ou encore Marseille. De la diffusion de vos annonces, en passant par la sélection de vos habitants jusqu’au règlement des loyers, les agents de Flatlooker s’occupent de tout.

Comment réaliser la gestion de son bien seul ?

J’imagine que vous devez vous dire : mais puisqu’il est possible grâce à une plateforme de réaliser des visites virtuelles, d’établir des comptes, et de gérer les revenus grâce aux paiements et à la signature électronique, pourquoi ne pas tout gérer tout seul ?

Tout d’abord, nous aimerions préciser que le fait de déléguer une grande partie des tâches convient aux propriétaires qui ne souhaitent pas s’investir personnellement dans leur investissement (généralement parce qu’ils ont d’autres logements et que cela implique une charge énorme de travail).

Si vous le souhaitez, vous pouvez donc réaliser toutes les missions d’un property manager. Cependant, il ne faut pas oublier qu’il y a deux choses qui ne peuvent être réglées à distance :

• L’entretien du bien (qui est notamment renforcé depuis la crise du COVID)
• Une urgence qui nécessite une intervention

Pour le reste, il ne vous reste plus qu’à trouver le logiciel qui convient à vos besoins. Vous trouverez différentes plateformes dans la partie suivante. Dans l’ensemble, elles ont toutes le même fonctionnement et vous proposent sensiblement les mêmes options à savoir :

• Gestion des candidatures
• Signature électronique pour les baux et autres documents
• Paiements de loyer en ligne
• Comptabilité
• Organisation des périodes de vacances
• Demande de maintenance
• Communication avec les habitants

Les différents logiciels de gestion locative en ligne

Si vous vous trouvez dans la situation où vous résidez aux États-Unis et que vous souhaitez gérer vos biens en France, Flatlooker est un très bon outil.

Dans le cas contraire, si vous souhaitez trouver une plateforme similaire à Flatlooker afin de gérer vos biens aux USA, le site Investopedia répertorie les meilleurs logiciels de direction de locations en 2022 :

• Buildium : (vous pouvez essayer gratuitement pendant 14 jours)
• Turbotenant (les propriétaires peuvent l’utiliser gratuitement, mais les demandeurs doivent payer)
• Appfolio (très complet, avec de nombreuses fonctionnalités)
• Propertyware (parfaitement adapté si vous possédez une ou plusieurs maisons unifamiliales)
• MRI Software (pour un bail commercial)
• SimplifyEm (parfait lorsque vous n’avez pas beaucoup de biens)
• Appartments.com

L’un des meilleurs conseils que nous appliquons régulièrement, c’est d’avoir le contact d’une agence (ou une personne) de confiance locale. Elle va pouvoir agir et se déplacer rapidement en cas d’imprévu nécessitant une intervention urgente ou gérer l’entretien de vos locations.

En revanche, si vous souhaitez vous tourner vers les locations de type saisonnières, voici les sites vers lesquels vous pouvez vous tourner :

• Guesty
• Streamline (Plutôt spécialisé en Arizona)
• Orbirental
• Escapia
• RealTime Rental (New Jersey)
• Irent

Voici deux choses que vous devez retenir pour obtenir la meilleure rentabilité de votre gestion locative dans une ville étrangère :

• Il faut absolument toujours se renseigner sur les lois en vigueur de l’État dans lequel se situe votre bien
• Aux États-Unis, la loi sera toujours en faveur des propriétaires

Votre équipe qui vous accompagne dans vos recherches sur le marché immobilier américain et vous propose les meilleurs conseils,

Vos experts de l’investissement