Les propriétaires de résidences aux Etats-Unis qui souhaitent vendre leur bien se demandent tous, sans exception, quel sera l’impact de la COVID-19 et, d’une manière générale, de la crise sanitaire sur l’immobilier. Il en est de même pour les investisseurs qui s’intéressent de près au marché immobilier aux USA et qui envisagent un achat.

Au vu des circonstances actuelles, de l’incertitude et des difficultés générées par la pandémie, l’économie américaine est en proie à la récession, comme partout ailleurs dans le monde.

L’Office national de la recherche économique (National Bureau of Economic Research), « une récession est une baisse significative de l’activité économique répartie sur l’ensemble de l’économie, qui dure plus de quelques mois, normalement visible dans le PIB réel, le revenu réel, l’emploi, la production industrielle et les ventes au détail en gros« .

A la mi-mars, la crise sanitaire semble avoir appuyé sur le bouton « pause » pour une durée indéterminée. Si techniquement, les Etats-Unis ne sont pas encore en récession, la plupart des habitants et investisseurs étrangers voient les choses sous un angle bien différent. Nombreux sont ceux et celles qui craignent qu’une récession n’entraîne une nouvelle version du krach immobilier qui a entraîné une crise économique en 2008-2009. 

Toutefois, contrairement aux années 2000, le marché immobilier aux États-Unis entre dans cette période de récession d’une manière différente. On observe en effet qu’il n’est pas en proie à la sur-construction, mais plutôt à la sous-construction. En clair, cela signifie qu’au fur et à mesure que l’économie se redresse, ce qui finira forcément par arriver, les nouveaux logements devraient contribuer à ouvrir la voie vers la reprise économique au sortir de la récession. La hausse de la valeur des habitations résidentielles et les politiques plus affirmées des organismes prêteurs ont eu pour conséquence que les propriétaires se reposent actuellement sur des biens immobiliers dont la valeur nette est historiquement élevée.

Des mesures pour soutenir le secteur de l’immobilier aux USA

Pour soutenir davantage le secteur de l’immobilier aux USA, le gouvernement fédéral a mis en place un moratoire sur les saisies immobilières. Il a demandé aux prêteurs de faire preuve de clémence à l’égard de tout prêt hypothécaire garanti par la Federal Home Loan Mortgage Corporation (surnommée Freddie Mac), la Federal National Mortgage Association (surnommée Fannie Mae) ou encore l’Administration fédérale du logement (FHA).  Ces mesures importantes visent à empêcher un certain nombre de saisies. Elles visent également à empêcher que le fond ne descende pas en-deçà du marché du logement, comme cela s’est produit en 2008. 

En outre, la Réserve fédérale a mis en œuvre deux réductions d’urgence des taux d’intérêt depuis le début de la crise sanitaire. Ceci a notamment permis de ramener le rendement des obligations du Trésor à près de 0 %. Plus le prix des obligations est élevé, plus le paiement des intérêts (le rendement) est faible par rapport au prix. Lorsque le rendement des obligations est plus faible, les taux hypothécaires le sont également.

Certes, il est à prévoir que le marché immobilier aux USA, du côté des biens résidentiels, ne soit pas aussi robuste qu’au cours des années passées. Toutefois, à mesure que les mesures liées à la crise sanitaire sont levées et que nous pourrons enfin assister à une diminution conséquente du nombre de nouveaux cas de COVID-19, de nombreux vendeurs ajouteront leurs propriétés sur la liste des biens à vendre. Il y a donc fort à parier que, dans un avenir que nous espérons proche, le marché retrouvera sa vigueur du passé et que les conséquences ne seront pas aussi catastrophiques que lors du krach boursier des années 2000.

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