Alors que les États-Unis, comme le reste de la planète, sont toujours en tumulte au gré des aléas liés à la crise sanitaire, la question des prix de l’immobilier aux USA reste d’actualité. Qu’en est-il du marché de l’immobilier aux États-Unis en 2023 ? Combien faut-il prévoir pour acheter une maison et quelle est la tendance prévue pour les mois à venir ? Zoom sur les prix de l’immobilier aux USA.
Tour d’horizon des prix de l’immobilier aux USA en 2023
Comme dans beaucoup de pays industrialisés, la tendance est la vitesse à laquelle les prix de l’immobilier varient reflètent la santé du marché de l’immobilier. En décembre 2021, après un contexte de crise sanitaire sans précédent, le prix médian d’une maison aux États-Unis était de 377,700 $. En 2022, ces prix ont connu une légère baisse en passant à un prix médian de 354 300 dollars.
Si l’on s’intéresse à la variation du prix de l’immobilier aux USA cette année, il en ressort les éléments suivants :
- Les prix des logements aux États-Unis ont augmenté de 3,0 % entre les deuxièmes trimestres 2022 et 2023, selon l’indice des prix des logements de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Les prix des logements ont augmenté de 1,7 % par rapport au premier trimestre 2023
- Aujourd’hui, le prix de vente médian des maisons est de 416 100 $ au deuxième trimestre 2023. Il s’agit d’une augmentation de 26 % par rapport à 2020, où le prix médian était de 329 000 $.
Les villes qui ont connu la plus grande appréciation
Les agglomérations américaines n’évoluent pas de la même manière en matière de prix des logements. Fin 2022, les États montrant le plus grand dynamisme en matière de hausse de prix de l’immobilier par rapport à l’année précédente sont :
- Maine : + 7,6 %
- Connecticut : + 7,6 %
- New Hampshire : + 7,1 %
- Arkansas : + 6,9 %
- New Jersey : + 6,9 %
- Caroline du Sud : +6,6%
Pour ce qui est des États qui ont connu les plus grosses dépréciations :
- Nevada : – 5,3 %
- District of Columbia : – 4,9 %
- Utah : – 4,5 %
- Idaho : – 4,1 %
- Washington : – 3,4 %
- Colorado : – 2,5%
On remarque donc une division nette au sein du pays avec des croissances importantes principalement localisées sur l’est du pays (à l’exception du District de Columbia).
La variation économique des biens immobiliers
Pour rappel, la baisse était déjà présente un an auparavant car le nombre de maisons à vendre aux États-Unis était passé de 6,65 millions (2021) à 6,5 millions (2022).
Sur une année, c’est-à-dire de janvier 2022 à janvier 2023, les ventes de maisons existantes ont chuté régulièrement, jusqu’à atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 4,02 millions ce qui représente une baisse de 34% en un an, avec notamment :
- Une hausse du prix médian de 2,3% par rapport à il y a un an est visible dans 3 des régions du pays et notamment dans le sud où il est le plus important (+3,5%), dans le midwest (+2,9%) mais aussi dans le nord-est (+ 1,6%). La région ouest a connu une très faible baisse de 0,04%.
- En décembre 2022, l’inventaire des annonces invendues a chuté de 13,4 % par rapport au mois dernier, s’établissant à 970 000 maisons à vendre. Par rapport à décembre 2021 (qui avait connu une baisse historique), les niveaux de stocks ont augmenté de 10,2 %.
- Les taux hypothécaires plus élevés et le manque de stocks ont contribué à réduire le nombre d’offres pour les acheteurs de maisons. Il faut environ 26 jours pour qu’une maison passe de l’inscription à un contrat sur le marché immobilier actuel. Il y a un an, cela prenait 19 jours.
- Pour ce qui est du taux d’emprunt immobilier fixe, il avait atteint 3,75 % sur 30 ans en 2022, ce qui était déjà le plus élevé depuis mars 2020. Pour cette année 2023, c’est une nouvelle augmentation qui est remarqué avec un taux qui est passé à 7,09%, soit désormais le plus élevé depuis 2002. C’est bien entendu la conséquence directe de l’augmentation des taux directeurs de la FED.
Si l’on considère le dynamisme du marché de l’immobilier aux États-Unis, les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- 51 % des maisons sont vendus au-dessus de leur prix de vente (une hausse de 23 points par rapport à 2020
- 19 % des maisons avaient une valeur estimée inférieure au prix du contrat
- Un record de 58% des maisons sous contrat ont eu une offre acceptée dans les deux premières semaines sur le marché.
Les villes les plus compétitives
À travers les États-Unis, l’achat immobilier prend un angle différent, selon l’état du marché. Les professionnels de l’immobilier aux USA se basent sur un indice, le Redfin Compete Score. Ce dernier permet de déterminer le niveau de concurrence d’un endroit géographique, sur une échelle de zéro à 100, 100 reflétant le niveau le plus haut de concurrence entre l’offre et la demande, pour des zones géographiques dans lesquelles les biens immobiliers restent très peu de temps sur le marché avant d’être vendus.
En 2023, les 10 villes américaines les plus concurrentielles en termes d’offre et de demandes immobilières sont les suivantes :
- Fayetteville, NC : 87
- Fort Wayne, IN : 83
- Omaha, NE : 83
- Richmond, VA : 83
- Wichita, KS : 81
- San Jose, CA : 78
- Virginia Beach, VA : 78
- Anchorage, AK : 76
- Chesapeake, VA : 76
- Buffalo, NY : 75
De Washington au Wyoming : les prix de l’immobilier aux États-Unis par état
La surface géographique des États-Unis justifie, à elle seule, des différences de prix notoires d’un État à l’autre. En dépit de l’augmentation des prix de l’immobilier aux États-Unis, la valeur médiane d’une maison à vendre aux USA a augmenté de 325 677$ à 416 100$, surtout dans les grandes villes. Néanmoins, les états dans lesquels les valeurs médianes sont les plus hautes et les plus basses restent les mêmes, à savoir :
- La Virginie de l’Ouest est l’état dans lequel le prix de l’immobilier est le plus bas. En 2022, sa valeur médiane était de 107 927 $ pour une maison. Cela représente tout de même une augmentation puisqu’en 2023, elle est de 129 103$. Elle est suivie par le Mississippi avec une valeur médiane de 157 828$) ou encore l’Arkansas avec 169 867$ pour une maison.
- Hawaii est l’état dans lequel le prix de l’immobilier est le plus haut, avec une valeur médiane de 848 926$ (elle était de 638 388 $ en 2022) par bien immobilier avec également les coûts de loyers les plus élevés (en moyenne 2 399$ par mois).
Prix de l’immobilier en Californie
Au palmarès des États les plus concurrentiels en termes d’offres et de demande immobilières aux États-Unis (donc de prix de l’immobilier aux USA), la Californie. Dans cet État de l’Ouest américain, les prix varient en fonction de la ville où se trouvent les biens. Le prix médian d’une maison en Californie du sud avait déjà augmenté de 15,4% en 2022 en s’établissant à 749 900$.
En 2023, il a connu une nouvelle augmentation en passant à 760 800$.
La Californie est également réputée pour avoir le deuxième loyer le plus élevé du pays avec une moyenne de 1844$ par mois.
Prix de l’immobilier au Texas
En 2020, il fallait compter 207 301$ pour une maison de 3 chambres et 2 salles de bain à Cleburne, ou, pour la même somme, un bien immobilier de 3 chambres à coucher avec 3 salles de bain à El Paso.
À la fin de l’année 2021, la valeur typique d’une maison à prix moyen au Texas a augmenté de plus de 20% en passant à 267 523$.
En 2023, c’est une croissance de 4,4% qu’a connu le Texas en voyant son prix médian passer à 357 800$. Pour ce qui est du loyer, il se situe à environ 1 082$ par mois.
Prix de l’immobilier à New York
New York avait commencé l’année 2022 avec un prix de vente médian global qui a augmenté de 19,4% pour atteindre 370 000$. C’est une nouvelle augmentation qui a été visible en 2023 car le prix est passé à 426 001$. Plus d’informations sur notre dossier spécial New-York.
La ville de New York se classe parmi les plus chères en termes de loyer, avec une moyenne à 1 315$ par mois.
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Prix de l’immobilier en Floride
La Floride se hisse au 4e rang des États les plus prisés en matière d’achat immobilier aux États-Unis. Les villes qui ont connu la plus forte augmentation en 2022 sont Tampa (29,4%) et Miami (27,3%).
En 2020, le prix de l’immobilier aux USA, en Floride, avoisinait 245 169$ pour une maison de 3 chambres à coucher et 1 salle de bain à Miami. Pour le même prix, vous pouviez accéder à une maison de 4 chambres à coucher et 2 salles de bain à Palm Coast.
La Floride se hisse au 4e rang des états les plus prisés en matière d’achat immobilier aux États-Unis. Les villes qui ont connu la plus forte augmentation en 2022 sont Tampa (29,4%) et Miami (27,3%).
Le dernier rapport des Florida Realtor sur le prix de l’immobilier aux USA, en Floride, indique que le prix médian à l’échelle de l’État pour une maison unifamiliale était de 348 000$ à la fin de l’année 2021.
En août 2023, les prix des logements en Floride ont augmenté de 2,6%, en se vendant à un prix médian de 404 700$.
Prix de l’immobilier à Miami: les astuces pour faire les meilleures affaires !
Prix de l’immobilier dans l’Illinois
Il faut compter un prix d’achat médian de 202 675$ pour une maison de 4 chambres et une salle de bain à Summit et la même somme avec 1,23 ares de terrain à Forsyth.
En ce début d’année 2022, le prix médian d’un bien immobilier dans l’Illinois est de 271 000 dollars. C’est donc une légère augmentation qui a été réalisée en cette année 2023 car le prix de vente médian est désormais de 280 500$.
Pour ce qui est du loyer moyen, il se situe à 1 038 dollars par mois.
Prix de l’immobilier en Pennsylvanie
À Bristol ou à Glenolden, une maison de 5 chambres et 2 salles de bain avoisine un prix de 194 603$. À Pittsburgh, les prix de vente moyen ont augmenté de 4% depuis l’année dernière. Aujourd’hui, elles se vendent à un prix médian de 217 000 dollars.
En cette année 2023, c’est une nouvelle augmentation qui a été remarquée car le prix médian est passé à 278 700$. La Pennsylvanie pratique des loyers tournant autour de 958$ par mois.
Prix de l’immobilier dans l’Ohio
En 2020, l’Ohio arrive 7e au palmarès des états dont le prix de l’immobilier aux USA est le plus élevé : 150 374$ pour une maison de 4 chambres et 2 salles de bain à Lorain ou à Canal Fulton.
Les prévisions en 2022 pour l’Ohio sont assez intéressantes. Depuis le début de l’année, le prix médian des maisons est de 190 984 $, soit près de 200 000 dollars de moins que la moyenne nationale ainsi qu’une augmentation de 16,4% depuis la fin de l’année 2021.
Puisqu’il s’agit d’un marché qui se développe, les prix ont également augmenté en 2023 de 2,4% en passant à 240 900$.
Prix de l’immobilier dans le Michigan
En 2021, à Roscommon, une maison de 3 chambres et 2 salles de bain coûtait 173 277$. À Potiac, la surface habitable était légèrement plus élevée : il fallait compter un prix d’achat identique pour une salle de bain supplémentaire.
En 2022, les propriétés du marché immobilier du Michigan ont connu une appréciation de 7,8%. Aujourd’hui, elles ont atteint 222 000 dollars.
En 2023, l’appréciation des prix s’est poursuivie en passant à 252 200$.
Prix de l’immobilier en Géorgie
Pour un prix médian de 201 294$, une maison de 4 chambres à coucher et 2 salles de bain sera accessible à Covington ou encore Ardairsville en Géorgie.
En janvier 2022, il y a eu une augmentation de 24,9% pour un prix médian passant à 281 000 dollars pour ce même type de biens.
En 2023, le marché de l’immobilier dans l’État de Géorgie a connu un nouvel essor en combinant une forte demande, une offre limité et une augmentation des prix de vente passant désormais à 319 330$.
Prix de l’immobilier en Caroline du Nord
L’état de Caroline du Nord arrive en 10e position sur la liste des états dont le prix de l’immobilier aux USA est le plus élevé, avec un prix médian de 202 215$ pour une maison de 3 chambres et 2 salles de bain à Winston-Salem.
En 2022, l’État a connu une augmentation de 23,6% avec une estimation à 277 795$ pour une maison moyenne.
Le marché de l’immobilier de Caroline du Nord a vécu un véritable développement lors de ces dernières années. Il y a eu une hausse significative des prix de ventes de 3,3% en 2023, passant donc à 302 549$.
Tendance des prix de l’immobilier aux Etats-Unis
L’année 2023 est déjà bien entamée et l’actualité ne cesse de générer des questions de toutes sortes quant à la tendance des prix de l’immobilier aux USA et le marché de l’immobilier en général. Les biens vendus aux enchères sont bien sûr encore plus abordables. Acheteurs et vendeurs peuvent notamment remarquer ces tendances qui ont marqué les variations du marché jusqu’à présent et pour les mois à venir :
1. La hausse des taux d’intérêt
Depuis le début de l’année, les taux hypothécaires n’ont cessé d’augmenter, rendant plus difficile l’acquisition des biens immobiliers pour les acheteurs. C’est sans compter le fait que les salaires n’augmentent pas en suivant la tendance. Il y a donc des normes bien plus strictes et une prudence supplémentaires chez les organismes financiers.
C’est la raison pour laquelle la demande à globalement diminuée et le pouvoir de négociation est passé entre les mains du vendeur. Pourtant, si le marché de l’immobilier continue d’être sur une pente assez lente, cela peut offrir aux acheteurs potentiels plus d’opportunités pour négocier les prix.
2. L’inflation en hausse
La hausse des taux hypothécaires est notamment causée par celle de l’inflation qui est également bien présente sur les marchés financiers. Les coûts de la vie sont donc bien plus élevés et les conditions de vente pour les propriétaires plus compliquées. Un seuil de prix inférieur au prix de vente devra être franchi malgré le fait que le vendeur ne soient pas disposés à cela.
3. Une augmentation des prix et des stocks
Si la pandémie a eu un réel impact sur le marché de l’immobilier, toujours est-il que les prix continuent encore aujourd’hui d’augmenter (au mois d’août 2023, le prix de vente médian était de 407 100$, soit une augmentation de 3,9% par rapport à l’année précédente) car l’offre est limitée mais la demande bien élevée. Cependant, la tendance est assez contradictoire.
Avec l’inflation et la hausse des taux hypothécaires, les ventes diminuent et donc le nombre de maisons en vente sur le marché augmentent (au mois d’août 2023, il y avait 1,1 million d’unités disponibles). Cela permet aux acheteurs d’avoir plus d’options d’achat.
L’avantage pour les acheteurs, c’est que le rythme de croissance reste assez lent et qu’il a même ralenti dans certaines régions.
4. Un mouvement vers les zones urbaines et rurales
Depuis la pandémie, beaucoup de ménages ont souhaité quitter les grandes villes ainsi que les appartements pour se tourner vers de meilleures conditions de vie. Désormais, ce sont les espaces plus grands et l’espace personnel (intérieur et extérieur) plus important qui priment dans les recherches.
Si bien que désormais, les demandes ont énormément augmenté dans les zones suburbaines et rurales. Ce mouvement a déjà commencé à être à l’origine de nombreuses hausses de prix dans de nouvelles zones immobilières.
