Vacance locative : Voici comment l’éviter absolument !

Ennemi redoutable de tout propriétaire qui se lance dans l’investissement locatif, ses conséquences peuvent être fatales. Lorsqu’elle est trop longue, elle peut engendrer une réelle perte d’argent. C’est la raison pour laquelle elle devient le défi majeur de tout acheteur. Mais en quoi consiste exactement la vacance locative ? Qu’est-ce que cela peut engendrer sur votre investissement ? Comment l’éviter afin de maximiser votre rendement locatif ? On vous dit tout dans cet article !

C’est quoi la vacance locative (ou carence locative) ?

La vacance locative, contrairement à son appellation, n’est pas un terme positif pour un propriétaire. Il s’agit d’une période pendant laquelle le logement est “vacant” et qu’il n’est pas habité. Elle se produit quasiment tout le temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée de son remplaçant. Mais lorsqu’elle dure plusieurs semaines, voire plusieurs mois, elle peut devenir dangereuse.

Cela dépend notamment du type de location que vous proposez. Par exemple, un logement qui est loué principalement en période hivernale connaîtra forcément une vacance locative en été. De même que pour les logements étudiants qui seront libérés en été.

De la même façon, lorsqu’il y a des travaux à réaliser, il n’y a aucun occupant. Si aucun bail n’est signé pendant cette durée de remise en état, c’est une perte d’argent supplémentaire pour le propriétaire.

Lorsque la vacance locative est envisagée dans le budget, les risques ne sont pas si élevés. Mais lorsqu’elle est imprévue, cela peut impacter votre rendement. Une période de vacance locative signifie qu’aucun loyer ne sera versé.

C’est alors au propriétaire de payer ses charges ainsi que les remboursements de crédit. Malheureusement, la vacance immobilière peut être assez imprévisible si tous les éléments pour l’éviter ne sont pas mis en place.

Quels sont les chiffres de l’immobilier locatif en France ?

Les dernières études montrent que chaque année, la vacance locative ne cesse d’augmenter depuis 10 ans. Au début de l’année 2020, 3,5% des logements étaient vacants depuis au moins 2 ans. En France, on remarque que c’est principalement le centre du pays qui est le plus victime de vacance locative assez longue. Les régions proches de la mer attirent plus.

Ce qu’il est intéressant de remarquer, c’est que 55% des logements sont des maisons. Avec la baisse des taux d’intérêts annuel des crédits, beaucoup ont donc saisi l’opportunité de devenir propriétaire à leur tour. Dans tous les cas, il y aura toujours des locataires dans le besoin d’une location.

Qu’est-ce que la carence locative ?

Même si la définition d’une vacance locative peut s’approcher de celle d’une carence, les deux notions sont différentes.

Le risque de vacance locative implique qu’il y ait déjà eu au moins un locataire dans le logement. En effet, il s’agit de la période qui s’écoule entre le départ d’un locataire et l’arrivée du nouveau.

La carence locative, elle, s’applique dans le cas où il s’agit d’un tout premier locataire. Un acheteur vient de devenir propriétaire de son logement et il souhaite le mettre en location. Le temps qu’il mettra à trouver son premier locataire correspond ainsi à une période de carence locative.

Comment éviter la vacance locative ?

Il existe plusieurs astuces qui vont vous permettre de maximiser le taux d’occupation de votre logement. Il est important d’anticiper les risques et de prévoir le moindre imprévu avant l’achat d’un bien immobilier locatif. Mais rassurez-vous, même si vous avez déjà acheté votre bien, rien n’est perdu !

1. Choisissez un bien idéalement placé

La première étape à suivre pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif, c’est d’établir votre profil de locataire. Il vous aidera à mieux déterminer la zone géographique à viser. Si vous tombez sur un logement avec un prix d’achat très bas mais qui est situé dans un endroit sans aucun intérêt pour tous ses profils, votre taux d’occupation sera très faible.

À vous de voir si vous préférez attirer les étudiants, les familles, les jeunes actifs, les couples, etc.

Par exemple, si vous ciblez les étudiants, il sera intéressant d’investir au sein d’une résidence étudiante ou dans un quartier accessible proche des universités.

Pour les jeunes actifs et les travailleurs, il sera plus judicieux d’investir dans des biens proches des quartiers financiers ou des bureaux.

Les familles seront sûrement plus intéressées par des logements proches des écoles et des commerces.

Le principal atout de votre bien doit être l’accessibilité. En achetant un logement proche des transports en commun, vous élargissez votre profil de locataires.

2. Comment rendre son bien plus attractif ? Mettez-le en valeur !

Pour réduire votre taux de vacance immobilière, il faut que vous donniez envie aux locataires de venir dans votre logement. Tout d’abord, pour mieux louer un logement, il faut qu’il soit meublé. Cela permettra à un locataire de se projeter et en plus, il n’aura pas à pas déménager !

De plus, il est préférable de bien aménager le logement et de choisir une décoration apaisante. Le futur locataire pourra mieux se visualiser dans un lieu apaisé et chaleureux. N’oubliez pas de présenter un bien toujours rangé, propre et accueillant.

Enfin, plus vous proposez de services et d’équipements, plus vous attirez l’œil ! Un logement qui offre un lave-vaisselle, un lave-linge, un équipement d’électroménager complet, une télévision assez neuve ou encore le câble séduira les locataires. C’est une assurance contre la vacance locative efficace !

3. Assurez-vous que les prix de loyer sont raisonnables

C’est la grande difficulté dans le fait de se lancer dans l’immobilier locatif. Comment trouver le juste prix ?

Lorsque vous établissez le prix de vos loyers, il faut penser à deux choses :

• Un montant de loyer trop bas par rapport au marché des environs attire plus de locataires et évite les impayés mais réduit considérablement vos rentabilités locatives.
• Un montant loyer trop élevé fait fuir les locataires aux faibles revenus.

Si vous êtes victime d’une absence de locataires, c’est peut-être que vous avez visé trop haut. Pour trouver le juste milieu, nous vous conseillons d’examiner attentivement le marché de l’immobilier de chaque zone ainsi que les politiques appliquées dans votre ville.

Il peut y avoir une loi d’encadrement des loyers comme c’est le cas à Paris et dans d’autres villes considérées comme des zones tendues.

4. Améliorez la visibilité de vos annonces et votre système de recrutement

En tant que propriétaires indépendants, beaucoup se retrouvent face au manque de visibilité lors de l’élaboration d’un nouveau bail. Même si les sites d’annonces sont multiples, il se peut que la vôtre ait été noyée dans le flux massif de propositions.

Tout d’abord, il est préférable d’améliorer l’annonce de votre bien immobilier. Choisissez de belles photos qui mettent en valeur votre logement, réalisez une description complète et précise de ses caractéristiques et mettez en avant ses atouts.

Ensuite, choisissez de nouveaux canaux de diffusion. Les groupes Facebook, le bouche à oreille, les annonces dans les journaux ou encore les sites d’annonces en ligne sont une bonne assurance contre le logement vacant.

Enfin, pour contrer les impayés, vous pouvez établir une politique plus stricte afin de trouver un locataire sérieux. N’oubliez pas de vérifier le moindre document nécessaire pour établir une preuve de solvabilité solide. Toute garantie est bonne à prendre !

5. Éviter la vacance locative : Passez par une agence de gestion locative !

Quoi de mieux pour mettre en location son logement que de passer par des spécialistes de l’immobilier ?

En plus d’une expertise affutée pour trouver un nouvel occupant sérieux et d’une connaissance précise du marché de l’immobilier, vous profiterez d’un large réseau en passant par une agence de gestion locative.

Mais surtout, vous n’aurez plus à vous embêter à trouver des remplaçants, réaliser les visites et l’état des lieux, gérer les factures, établir chaque nouveau bail, faire signer chaque contrat et réparer les imprévus.

De nombreux propriétaires pensent que leur rendement va littéralement chuter en passant par une agence de gestion immobilière. Alors oui, cela implique des frais supplémentaires. Mais il ne faut pas oublier que leur intérêt principal est d’augmenter votre rendement !

Comment souscrire à une assurance contre la vacance locative ?

L’option supplémentaire qui s’offre à vous, c’est de vous tourner vers une assurance pour la vacance locative !

La GLI (garantie des loyers impayés) vous permet de continuer à recevoir des revenus même lorsqu’il n’y a pas d’occupant dans votre logement. L’avantage, c’est que cette garantie s’applique aussi bien pour la vacance que pour la carence de location.

Pour souscrire à cette assurance contre l’absence d’un locataire, il faut savoir plusieurs choses :

• Les propriétaires doivent verser chaque mois une prime d’assurance qui peut monter jusqu’à 5% du montant des loyers.
• Il est rare que l’indemnisation du contrat soit de 100%, elle est plutôt de 80%.
• Dans la plupart des cas, un plafond et une période maximale l’indemnisation est prévue (jusqu’à 4 mois).
• Certaines assurances locatives prévoient de faire payer une franchise d’une durée d’un ou plusieurs mois au bailleur.

Cette assurance n’est pas votre seul choix. En effet, en tant que bailleur, vous pouvez aussi souscrire à une garantie vacance locative. Le montant des charges qu’elle implique peut être plus élevé, mais après tout, cela évite le risque !

Une fois que vous avez établi quelle est la meilleure assurance pour votre logement, vous n’avez plus qu’à vous lancer !

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