Le Terrain agricole aux USA suscite un vif intérêt parmi les investisseurs. En effet, le marché présente un potentiel de croissance exceptionnel. De plus, sa taille et sa diversité climatique offrent de nombreuses opportunités. Par exemple, on peut cultiver, louer ou réaliser un développement à long terme. En outre, les politiques agricoles américaines soutiennent souvent les exploitations. Ainsi, la stabilité réglementaire rassure les investisseurs étrangers.
Cependant, plusieurs aspects méritent attention avant tout engagement. Tout d’abord, il convient d’analyser la qualité du sol et son historique d’usage. Ensuite, il est crucial d’examiner les infrastructures locales, telles que routes et accès à l’eau. Par ailleurs, la fiscalité varie d’un État à l’autre ; il faut donc anticiper ces différences. De surcroît, le recours à un expert local permet de sécuriser l’achat. En effet, ce professionnel identifie les risques liés aux zones inondables ou protégées. Ensuite, il assiste lors des démarches administratives et notariales. Enfin, cette introduction vous prépare à explorer les critères clés. Ainsi, vous serez prêt à investir efficacement dans un secteur agricole prometteur.
Pourquoi se lancer dans l’achat d’un terrain agricole aux USA ?
Le secteur agricole américain couvre près de 911 millions d’acres selon l’USDA.
Note : un acre équivaut à 0,405 hectare.
Les agriculteurs et éleveurs détiennent directement 61 % de ces terres.
Ils louent le reste à d’autres propriétaires.
Outre ces exploitants directs, 8 % appartiennent à d’autres agriculteurs.
Par ailleurs, les investisseurs, dont des agriculteurs retraités, contrôlent 31 % du total.
De fait, 21 % sont détenus par des particuliers ou des partenariats non exploitants.
Enfin, 10 % appartiennent à des sociétés, fiducies ou autres structures.
De plus, les investisseurs se tournent vers les terres agricoles comme placement.
En effet, ces terrains ont historiquement généré des rendements solides.
Une appréciation constante du terrain agricole aux USA
En 2023, le secteur de l’immobilier agricole aux États-Unis a témoigné d’une valorisation moyenne impressionnante de 4 080 dollars par acre. Selon le rapport de la USDA, cela marque une appréciation notable de 280 dollars par acre par rapport à l’année précédente.
Cette tendance à la hausse reflète non seulement la valeur intrinsèque des terres et des infrastructures agricoles mais souligne également le dynamisme du marché.
Les écarts de valorisation entre les États sont significatifs, avec des terrains allant de 610 dollars par acre au Nouveau-Mexique, illustrant l’accessibilité dans certaines régions, jusqu’à 18 300 dollars au Rhode Island, mettant en évidence les zones à haute valeur.
Parmi toutes les régions, les Plaines du Nord se distinguent avec l’augmentation la plus marquée de la valeur des biens immobiliers agricoles, affichant une croissance impressionnante de 13,7 %.
De 2009 à 2023, la valeur des terres cultivées a augmenté de 107 %.
Cette évolution positive des prix souligne l’importance croissante de l’investissement dans l’agriculture, révélant des opportunités lucratives pour les investisseurs avisés à la recherche de rendements stables et d’une croissance à long terme.
Une rentabilité intéressante
En 2023, le loyer moyen pour les terres agricoles aux États-Unis a connu une légère augmentation, s’établissant à 155 dollars l’acre, soit une hausse de 7 dollars par rapport à l’année précédente.
Cette tendance à la hausse s’est également reflétée dans les tarifs de location pour les terres irriguées et non irriguées.
Plus précisément, le loyer moyen pour les terres irriguées a atteint 237 dollars l’acre, marquant une augmentation de 10 dollars par rapport à 2022.
Pour les terres non irriguées, le loyer moyen a grimpé à 142 dollars l’acre, en hausse de 7 dollars.
Quant aux pâturages, le tarif de location par acre a également augmenté, passant à 15 dollars, soit une augmentation d’un dollar par rapport à l’année précédente.
L’écart des coûts de location par acre entre les différents États était notable, oscillant entre 34,50 dollars en Oklahoma et 347 dollars en Arizona pour toutes les catégories de terres cultivées, illustrant la diversité régionale des marchés de location agricole aux États-Unis.
Une faible volatilité du marché
Le marché immobilier agricole aux États-Unis reste stable. Il protège contre l’inflation et conserve sa valeur sur le long terme.
De plus, les terrains agricoles affichent une appréciation régulière au fil des années. Cela renforce la croissance du patrimoine des investisseurs.
Enfin, la demande mondiale en produits agricoles ne cesse d’augmenter. Elle soutient la rentabilité et la pérennité de ces investissements.
Historiquement, les investissements dans les terres agricoles ont montré une volatilité inférieure comparée à d’autres catégories d’actifs majeures.
En effet, par rapport aux obligations du Trésor américain à 10 ans, aux performances de l’S&P 500, à l’évolution de la valeur de l’or, ainsi qu’à l’indice immobilier Dow Jones REIT, les terres agricoles se sont avérées être une option d’investissement relativement plus stable.
Cette caractéristique rend les terrains agricoles particulièrement attractifs pour les investisseurs cherchant à réduire les risques dans leur portefeuille d’investissement tout en bénéficiant d’un potentiel de croissance solide sur le long terme.
L’avantage supplémentaire, c’est qu’il n’évolue pas en fonction du marché boursier.
Des avantages fiscaux et des exonérations d’impôts
Les investisseurs en terrains agricoles aux États-Unis peuvent bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
On retient notamment des déductions pour les dépenses opérationnelles, l’amortissement du capital et parfois des exemptions ou des réductions de taxes foncières.
En outre, le gouvernement fédéral et les états offrent diverses subventions et aides financières destinées à soutenir l’agriculture, notamment pour l’achat de terres, l’amélioration des infrastructures et la mise en œuvre de pratiques agricoles durables.
Alors, est-ce un bon investissement d’acheter un terrain agricole aux USA ?
Adopter une perspective à long terme est primordial lorsqu’on envisage d’investir dans l’agriculture. Les terrains agricoles sont souvent considérés comme des investissements de longue haleine, s’appréciant graduellement sur la durée.
Bien que certains moments puissent offrir des retours immédiats remarquables, l’essence de l’investissement foncier agricole réside dans sa capacité à servir de pilier stable pour les aspirations futures.
Comme le montre le site Acretrader dans un graphique, un investissement de 10 000$ dans un terrain agricole américain en 1991 vaudrait plus de 232 100 $ aujourd’hui.
La valeur future prévue des terres agricoles illustre un panorama où leur coût est en hausse constante, phénomène observé pour diverses raisons.
Notamment, ces deux dernières années ont vu une augmentation significative de leur valeur, estimée à 42 %.
Cette croissance s’explique par la raréfaction des terres arables, rendant celles restantes plus précieuses.
Cette tendance haussière a été catalysée par un ensemble de facteurs :
- Des intérêts historiquement bas,
- Une augmentation des aides gouvernementales dues aux impacts du Covid-19,
- Des tensions commerciales,
- Des conditions météorologiques défavorables,
- Une forte demande en provenance de Chine pour les céréales,
- Une augmentation marquée des prix du maïs, passant de 3,50 $ à 7 $ le boisseau, en période de faible offre et d’abondance de capitaux.
Au-delà, les terres agricoles représentent un placement stratégique pour se prémunir contre l’inflation.
Dans un contexte où l’inflation globale monte, la valeur des productions agricoles tend à suivre cette courbe ascendante.
Ainsi, investir dans les terres agricoles offre une double opportunité : celle de préserver la valeur de son investissement tout en s’érigeant comme un rempart contre l’inflation.
Et en tant qu’investissement sur le court terme ?
L’appréciation immédiate des terres agricoles repose largement sur les gains potentiels dans le futur immédiat. Ils sont influencés principalement par la productivité agricole et les entrées financières.
Le Midwest, reconnu pour sa terre fertile et son climat propice, offre aux exploitants agricoles la possibilité d’atteindre des rendements exceptionnels.
Néanmoins, plusieurs facteurs externes peuvent modifier ces éléments déterminants de la valeur.
Les variations des prix des cultures influencent directement les revenus des agriculteurs.
De même, les interventions gouvernementales, à travers les subventions, les politiques réglementaires et les programmes d’assurance-récolte, jouent un rôle crucial dans la détermination de la viabilité économique de l’agriculture.
Les catastrophes naturelles, telles que les sécheresses ou les inondations, peuvent ravager les cultures, réduisant les rendements et, par conséquent, diminuant la valeur des terres agricoles à court terme.
La région du Midwest, en particulier les États connus sous l’acronyme “I”, bénéficie généralement d’une humidité adéquate, bien que la météo reste une variable incertaine.
Comment acheter un terrain agricole aux USA ?
Optez pour l’achat de parcelles cultivées ou de pâturages déjà opérationnels. Ensuite, louez-les à un agriculteur ou un éleveur.
Cette stratégie demande un investissement initial élevé. En effet, les terrains agricoles couvrent souvent de vastes superficies.
Tout d’abord, sachez que l’ensemble des terrains agricoles disponibles à l’achat sont répertoriés au sein d’une même plateforme : L’inventaire de la FSA (Farm Service Agency).
1. Rechercher un terrain agricole à acheter aux USA
Lorsque vous explorez les possibilités d’acquisition de terres agricoles, plusieurs éléments clés doivent guider votre démarche pour aligner au mieux l’investissement sur vos objectifs et capacités.
- Déterminez précisément vos capacités financières et exigences opérationnelles. Il est crucial d’effectuer une analyse approfondie de vos finances pour évaluer adéquatement les options d’achat de terrains agricoles qui se présentent à vous. Une compréhension claire de votre budget initial et de vos besoins opérationnels constitue la base d’un investissement réussi.
- Évaluez et comparez minutieusement les différentes options disponibles. Il est essentiel d’examiner à la fois le coût d’acquisition et les tarifs de location potentiels pour déterminer quelle option s’aligne le mieux avec votre budget et vos objectifs à long terme.
- Analysez le climat et les conditions agronomiques du terrain. Assurez-vous que les caractéristiques climatiques et le profil du sol correspondent aux spécificités de votre projet agricole. La réussite de votre exploitation dépendra fortement de la compatibilité du terrain avec le type de cultures ou d’élevage que vous envisagez.
2. Évaluer la bonne conformité du terrain
Tout d’abord, définissez clairement vos objectifs d’exploitation pour cibler les critères prioritaires.
Ensuite, élaborez une méthodologie rigoureuse :
- Effectuez plusieurs visites sur le terrain pour évaluer chaque parcelle en détail et vérifier qu’elle correspond à vos besoins.
- Ensuite, réalisez des analyses de sol et d’eau pour confirmer leur qualité et leur adéquation à votre projet.
- Par ailleurs, compilez toutes les données dans un dossier complet qui servira de référence pour vos décisions.
- Enfin, imprégnez-vous du contexte local en consultant les réglementations de l’État et des comtés sur leurs sites officiels, et échangez avec la communauté pour anticiper les soutiens disponibles.
3. Financer le projet
L’acquisition de terrains agricoles pour les louer aux exploitants séduit de nombreux investisseurs. Cependant, le coût d’entrée reste élevé, car il faut souvent de grandes superficies pour assurer la rentabilité.
En alternative, les REITs agricoles offrent une solution collective. Ces fonds regroupent des capitaux pour acquérir et gérer des terres agricoles. Ils procurent une meilleure liquidité qu’un achat direct, bien qu’ils soient exposés aux fluctuations boursières.
Le crowdfunding agricole constitue une troisième option. Cette formule démocratise l’accès à l’investissement foncier. Elle permet de participer dès 10 000 $ et de diversifier son portefeuille sans acquérir soi-même des hectares.
Ces plateformes fonctionnent en rassemblant des fonds d’investisseurs pour acquérir des terres agricoles, démocratisant ainsi l’investissement dans ce secteur.
Pourquoi le foncier reste l’investissement immobilier le plus sous-estimé aux États-Unis
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