Achat d’un terrain agricole aux USA : Est-ce que ça vaut le coup ?

En tant que professionnels de l’immobilier, nous avons observé une augmentation notable de l’intérêt pour l’achat de terrains agricoles aux États-Unis, un marché dynamique offrant un potentiel de croissance exceptionnel pour les investisseurs avisés. Les États-Unis, avec leur vaste étendue et leur diversité climatique, proposent une multitude d’opportunités pour ceux qui cherchent à investir dans le secteur agricole, que ce soit pour l’exploitation directe, la location ou le développement à long terme. Dans cet article, nous vous guidons à travers les aspects essentiels à considérer avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain agricole aux USA, en vous fournissant des insights précieux sur pourquoi et comment investir efficacement dans ce secteur prometteur.

Pourquoi se lancer dans l’achat d’un terrain agricole aux USA ?

Aux États-Unis, le secteur agricole s’étend sur près de 911 millions d’acres, d’après les données du Département américain de l’Agriculture (USDA). Pour information, l’acre est une mesure américaine correspondant à un demi hectare de terrain.

Cette vaste étendue est principalement entre les mains des agriculteurs et des éleveurs qui en détiennent 61 % en direct et louent le complément à d’autres propriétaires.

En dehors de ces exploitants directs, 8 % des terres sont possédées par d’autres catégories d’exploitants, tandis que les investisseurs, incluant des agriculteurs à la retraite, contrôlent 31 % du total.

Parmi ces derniers, 21 % sont la propriété de personnes ou de partenariats non exploitants et 10 % appartiennent à des entités comme des sociétés, des fiducies ou autres structures.rge éventail d’options pour l’agriculture et l’élevage, adaptées à une variété de cultures et d’activités.

La tendance croissante des investisseurs à se tourner vers les terres agricoles comme vecteur d’investissement s’explique principalement par leur capacité historique à générer des rendements robustes.

Une appréciation constante de la valeur foncière agricole

En 2023, le secteur de l’immobilier agricole aux États-Unis a témoigné d’une valorisation moyenne impressionnante de 4 080 dollars par acre. Selon le rapport de la USDA, cela marque une appréciation notable de 280 dollars par acre par rapport à l’année précédente.

Cette tendance à la hausse reflète non seulement la valeur intrinsèque des terres et des infrastructures agricoles mais souligne également le dynamisme du marché.

Les écarts de valorisation entre les États sont significatifs, avec des terrains allant de 610 dollars par acre au Nouveau-Mexique, illustrant l’accessibilité dans certaines régions, jusqu’à 18 300 dollars au Rhode Island, mettant en évidence les zones à haute valeur.

Parmi toutes les régions, les Plaines du Nord se distinguent avec l’augmentation la plus marquée de la valeur des biens immobiliers agricoles, affichant une croissance impressionnante de 13,7 %.

De 2009 à 2023, la valeur des terres cultivées a augmenté de 107 %.

Cette évolution positive des prix souligne l’importance croissante de l’investissement dans l’agriculture, révélant des opportunités lucratives pour les investisseurs avisés à la recherche de rendements stables et d’une croissance à long terme.

Une rentabilité intéressante

En 2023, le loyer moyen pour les terres agricoles aux États-Unis a connu une légère augmentation, s’établissant à 155 dollars l’acre, soit une hausse de 7 dollars par rapport à l’année précédente.

Cette tendance à la hausse s’est également reflétée dans les tarifs de location pour les terres irriguées et non irriguées.

Plus précisément, le loyer moyen pour les terres irriguées a atteint 237 dollars l’acre, marquant une augmentation de 10 dollars par rapport à 2022.

Pour les terres non irriguées, le loyer moyen a grimpé à 142 dollars l’acre, en hausse de 7 dollars.

Quant aux pâturages, le tarif de location par acre a également augmenté, passant à 15 dollars, soit une augmentation d’un dollar par rapport à l’année précédente.

L’écart des coûts de location par acre entre les différents États était notable, oscillant entre 34,50 dollars en Oklahoma et 347 dollars en Arizona pour toutes les catégories de terres cultivées, illustrant la diversité régionale des marchés de location agricole aux États-Unis.

Une faible volatilité du marché

Le marché immobilier agricole aux États-Unis est reconnu pour sa stabilité relative, offrant une protection contre l’inflation et une valeur à long terme.

Les terrains agricoles, en particulier, ont montré une tendance à l’appréciation au fil du temps, ce qui peut contribuer à la croissance du patrimoine des investisseurs.

De plus, avec la demande mondiale croissante en produits alimentaires et agricoles, les investisseurs peuvent s’attendre à une demande continue pour leurs produits, ce qui renforce le potentiel de rentabilité de ces investissements.

Historiquement, les investissements dans les terres agricoles ont montré une volatilité inférieure comparée à d’autres catégories d’actifs majeures.

En effet, par rapport aux obligations du Trésor américain à 10 ans, aux performances de l’S&P 500, à l’évolution de la valeur de l’or, ainsi qu’à l’indice immobilier Dow Jones REIT, les terres agricoles se sont avérées être une option d’investissement relativement plus stable.

Cette caractéristique rend les terrains agricoles particulièrement attractifs pour les investisseurs cherchant à réduire les risques dans leur portefeuille d’investissement tout en bénéficiant d’un potentiel de croissance solide sur le long terme.

L’avantage supplémentaire, c’est qu’il n’évolue pas en fonction du marché boursier.

Des avantages fiscaux et des exonérations d’impôts

Les investisseurs en terrains agricoles aux États-Unis peuvent bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.

On retient notamment des déductions pour les dépenses opérationnelles, l’amortissement du capital et parfois des exemptions ou des réductions de taxes foncières.

En outre, le gouvernement fédéral et les états offrent diverses subventions et aides financières destinées à soutenir l’agriculture, notamment pour l’achat de terres, l’amélioration des infrastructures et la mise en œuvre de pratiques agricoles durables.

Alors, est-ce un bon investissement d’acheter un terrain agricole aux USA ?

Adopter une perspective à long terme est primordial lorsqu’on envisage d’investir dans l’agriculture. Les terrains agricoles sont souvent considérés comme des investissements de longue haleine, s’appréciant graduellement sur la durée.

Bien que certains moments puissent offrir des retours immédiats remarquables, l’essence de l’investissement foncier agricole réside dans sa capacité à servir de pilier stable pour les aspirations futures.

Comme le montre le site Acretrader dans un graphique, un investissement de 10 000$ dans un terrain agricole américain en 1991 vaudrait plus de 232 100 $ aujourd’hui.

La valeur future prévue des terres agricoles illustre un panorama où leur coût est en hausse constante, phénomène observé pour diverses raisons.

Notamment, ces deux dernières années ont vu une augmentation significative de leur valeur, estimée à 42 %.

Cette croissance s’explique par la raréfaction des terres arables, rendant celles restantes plus précieuses.

Cette tendance haussière a été catalysée par un ensemble de facteurs :

• Des intérêts historiquement bas,
• Une augmentation des aides gouvernementales dues aux impacts du Covid-19,
• Des tensions commerciales,
• Des conditions météorologiques défavorables,
• Une forte demande en provenance de Chine pour les céréales,
• Une augmentation marquée des prix du maïs, passant de 3,50 $ à 7 $ le boisseau, en période de faible offre et d’abondance de capitaux.

Au-delà, les terres agricoles représentent un placement stratégique pour se prémunir contre l’inflation.

Dans un contexte où l’inflation globale monte, la valeur des productions agricoles tend à suivre cette courbe ascendante.

Ainsi, investir dans les terres agricoles offre une double opportunité : celle de préserver la valeur de son investissement tout en s’érigeant comme un rempart contre l’inflation.

Et en tant qu’investissement sur le court terme ?

L’appréciation immédiate des terres agricoles repose largement sur les gains potentiels dans le futur immédiat. Ils sont influencés principalement par la productivité agricole et les entrées financières.

Le Midwest, reconnu pour sa terre fertile et son climat propice, offre aux exploitants agricoles la possibilité d’atteindre des rendements exceptionnels.

Néanmoins, plusieurs facteurs externes peuvent modifier ces éléments déterminants de la valeur.

Les variations des prix des cultures influencent directement les revenus des agriculteurs.

De même, les interventions gouvernementales, à travers les subventions, les politiques réglementaires et les programmes d’assurance-récolte, jouent un rôle crucial dans la détermination de la viabilité économique de l’agriculture.

Les catastrophes naturelles, telles que les sécheresses ou les inondations, peuvent ravager les cultures, réduisant les rendements et, par conséquent, diminuant la valeur des terres agricoles à court terme.

La région du Midwest, en particulier les États connus sous l’acronyme “I”, bénéficie généralement d’une humidité adéquate, bien que la météo reste une variable incertaine.

Comment acheter un terrain agricole aux USA ?

L’approche la plus directe pour s’engager dans l’investissement agricole est d’acquérir des parcelles déjà cultivées ou des terrains de pâturage opérationnels, pour ensuite les mettre en location auprès d’un cultivateur ou d’un éleveur.

Cette stratégie d’investissement exige un investissement initial conséquent, étant donné que l’acquisition de terrains agricoles implique généralement l’achat de vastes étendues de terre.

Tout d’abord, sachez que l’ensemble des terrains agricoles disponibles à l’achat sont répertoriés au sein d’une même plateforme : L’inventaire de la FSA (Farm Service Agency).

1. Rechercher un terrain agricole à acheter aux USA

Lorsque vous explorez les possibilités d’acquisition de terres agricoles, plusieurs éléments clés doivent guider votre démarche pour aligner au mieux l’investissement sur vos objectifs et capacités.

• Déterminez précisément vos capacités financières et exigences opérationnelles. Il est crucial d’effectuer une analyse approfondie de vos finances pour évaluer adéquatement les options d’achat de terrains agricoles qui se présentent à vous. Une compréhension claire de votre budget initial et de vos besoins opérationnels constitue la base d’un investissement réussi.
• Évaluez et comparez minutieusement les différentes options disponibles. Il est essentiel d’examiner à la fois le coût d’acquisition et les tarifs de location potentiels pour déterminer quelle option s’aligne le mieux avec votre budget et vos objectifs à long terme.
• Analysez le climat et les conditions agronomiques du terrain. Assurez-vous que les caractéristiques climatiques et le profil du sol correspondent aux spécificités de votre projet agricole. La réussite de votre exploitation dépendra fortement de la compatibilité du terrain avec le type de cultures ou d’élevage que vous envisagez.

2. Évaluer la bonne conformité du terrain

Procéder à une évaluation approfondie du terrain est une étape cruciale avant de prendre la décision de le louer ou de l’acheter. Pour s’assurer de la viabilité et de l’adéquation de la propriété avec vos objectifs, une méthodologie rigoureuse doit être mise en place :

• Effectuez plusieurs visites sur le terrain pour examiner en détail l’ensemble de la propriété et confirmer qu’elle répond parfaitement à vos attentes et besoins spécifiques.
• Réalisez des analyses de sol et d’eau pour vérifier leur qualité et s’assurer qu’ils sont conformes aux exigences de vos projets agricoles ou d’investissement.
• Compilez des données et créez un dossier regroupant toutes les informations et découvertes pertinentes sur la propriété. Ce dossier servira de base pour toute décision future concernant l’achat ou la location.
• Immergez-vous dans la communauté locale en explorant la région et en vous renseignant sur les politiques et règlementations locales via les sites officiels de l’État, du comté ou de la ville. Cette démarche vous permettra de comprendre le soutien potentiel disponible pour le type d’activité que vous envisagez.

3. Financer le projet

Une option attrayante pour les investisseurs consiste à acquérir des terrains agricoles pour les louer à des exploitants agricoles. Bien que prometteuse, cette voie exige un investissement initial considérable, souvent dû à l’étendue de la terre requise pour une exploitation rentable.

Alternativement, les investisseurs peuvent envisager l’investissement dans des fonds de placement immobilier (REIT) spécialisés dans l’agriculture.

Les REITs, qui sont des entités possédant et gérant des propriétés immobilières, permettent aux investisseurs de se regrouper pour acheter diverses propriétés agricoles.

Cette méthode offre une liquidité supérieure par rapport à l’achat direct de terres, bien qu’elle puisse présenter des risques en cas de volatilité du marché boursier.

Le crowdfunding agricole représente une troisième voie qui a gagné en popularité, ouvrant l’accès à l’investissement agricole à une audience plus large avec des contributions initiales plus accessibles, parfois dès 10 000 $.

Ces plateformes fonctionnent en rassemblant des fonds d’investisseurs pour acquérir des terres agricoles, démocratisant ainsi l’investissement dans ce secteur.

Vos experts de l’investissement,