Achat immobilier aux USA : 9 étapes à suivre

L’achat immobilier aux USA, comme en France, passe par un certain nombre d’étapes. Faut-il se faire accompagner par un professionnel ? À qui faut-il faire attention ? Quels sont les documents obligatoires à produire ? Dans cet article, nous nous intéressons sur les 9 étapes à suivre pour un achat immobilier aux USA rentable.

1. Choisir un professionnel de l’immobilier

Aux États-Unis, la majeure partie des professionnels habilités à accompagner leurs clients dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier sont titulaires d’une licence d’agent immobilier. Ceci n’étant pas le cas dans tous les États, il est souhaitable de vérifier que l’agent immobilier avec lequel vous travaillerez adhère à la National Association of Realtors (NAR). En effet, cet organisme réglemente le comportement des professionnels de l’immobilier et fixe des normes éthiques à suivre.

Aux États-Unis, les agents immobiliers sont appelés « realtors ». En recherchant un professionnel de l’immobilier sur Internet dans une région en particulier, il vous faudra utiliser ce terme avec le nom de la région ou de la ville (ex : realtor Boston). La recherche de biens immobiliers dans une région en particulier aboutit généralement à la liste des biens immobiliers à vendre. En creusant un peu, il est possible de trouver des informations très intéressantes, communiquées par les agents immobiliers sur leurs sites en ligne.

En matière d’achat immobilier aux USA, il convient également de se rapprocher d’autres personnes qui ont déjà vécu une première expérience. Si vous connaissez quelqu’un qui a acheté une propriété aux États-Unis, demandez-lui à qui il ou elle a fait appel. Quelle que soit la nature de la transaction, si cette personne est satisfaite du service obtenu, elle pourra certainement vous indiquer des agents immobiliers sérieux et compétents.

Bien évidemment, il n’est pas obligatoire de passer par un agent pour un achat immobilier aux USA. Néanmoins, il est dans votre intérêt d’avoir un professionnel qui vous représente au cours du processus. Il est possible que l’on vous demande de signer un contrat d’achat. Ce document formalise la relation contractuelle entre vous-même et l’agent. Ce dernier représentera uniquement vos intérêts et non ceux du vendeur. Sans ce contrat, l’agent immobilier avec lequel vous traitez n’est tenu qu’aux faits et informations importantes. Toute information personnelle que vous leur communiquerez pourrait être divulguée au vendeur, minimisant votre position lors de la négociation.

2. S’entretenir avec l’agent immobilier (ou realtor)

Après avoir soigneusement choisi deux ou trois agents immobiliers, prenez rendez-vous avec eux en face à face ou par téléphone. Pour gagner du temps, certains investisseurs choisissent d’envoyer une liste de questions par mail.

Les questions à poser aux agents immobiliers américains sont plutôt personnelles. Le premier contact est le fondement d’une relation ; il s’agit donc d’apprendre à connaître la personne, d’avoir un bon sentiment par rapport à votre relation. Voici quelques exemples de questions pertinentes :

• Est-il agent immobilier à plein temps ?
• Depuis combien de temps est-il agent immobilier ?
• Combien de biens immobiliers a-t-il permis à ses clients d’acheter au cours des 12 derniers mois ?
• A-t-il un site web ? Un blog ?
• Comment vont-ils procéder pour trouver le bien qui répondra parfaitement à vos besoins ?
• A-t-il des témoignages de clients ?

Il se peut que l’agent immobilier avec lequel vous traitez soit entouré d’une équipe. Dans ce cas, il ou elle ne sera pas nécessairement la personne avec qui vous traiterez régulièrement. Il se peut également que l’agent en charge de votre achat immobilier aux USA soit moins expérimenté et qu’il ait fait appel à un courtier pour assurer une première relation avec ses clients. Il conviendra de vous assurer qu’il ou elle pourra consacrer le temps et l’énergie nécessaires pour mener votre projet à bien. Les sites web peuvent ainsi traduire la personnalité de l’agent, au même titre que les blogs qu’il publie. Ces derniers constituent généralement une source intéressante d’informations sur l’agent.

3. Formaliser le contrat d’achat immobilier

Une fois que vous avez sélectionné votre agent immobilier, vous devez signer avec lui un contrat d’achat immobilier. Ce contrat définit par écrit vos exigences, les délais et les objectifs à atteindre. Une fois signé, cet accord garantit que l’agent immobilier travaille dans votre intérêt uniquement. Il doit vous accompagner, prendre soin de votre dossier, en toute confidentialité et dans le respect le plus total. Il doit s’occuper de votre argent en toute loyauté. Toute décision reste la vôtre, mais les conseils de votre agent immobilier font partie de sa mission de conseiller.
En ce qui vous concerne, vous devez montrer de la confiance, de l’honnêteté et de la transparence par rapport à votre agent immobilier américain.

Un contrat d’achat immobilier est un contrat de travail avant tout. De ce fait, il peut être résilié par l’une ou l’autre des parties à tout moment.

4. Trouver un prêteur pour assurer le financement du bien immobilier

L’étape du financement est importante dans l’achat immobilier aux USA. Bien que vous soyez prêt et motivé, vous devez impérativement vous renseigner pour savoir si vous êtes capable de financer votre investissement. Cette étape est donc incontournable.

D’abord, il vous faut obtenir une copie de votre rapport de crédit personnel. Ce document atteste de votre solvabilité et peut être obtenu contre quelques euros (ou dollars). Il est possible d’outrepasser cette étape en laissant le prêteur obtenir ce rapport, mais il est préférable de l’avoir en main lorsque vous interrogez des établissements de prêt. En effet, vous êtes ainsi en mesure de partager des informations financières personnelles avec une personne avec laquelle vous n’êtes pas encore sûr de faire affaire.

Avant de vous lancer à la recherche de prêteurs financiers en ligne, faites bien attention. Sur Internet, si les taux et les conditions sont compétitifs, il y a peut-être anguille sous roche… Les prêteurs locaux sont plus facilement accessibles et peuvent intervenir lors de la conclusion du contrat de vente immobilière pour vous aider à finaliser la transaction.

Obtenez une préqualification (« pre-approval » aux États-Unis). Choisissez quelques établissements prêteurs que vous souhaitez interroger. Certains facturent des honoraires (très faibles) pour une première rencontre, mais la plupart ne le font pas … une raison supplémentaire d’avoir votre propre rapport de crédit sous le coude ! Appelez-les un après l’autre en leur expliquant qui vous êtes, en indiquant que vous souhaitez acheter un bien immobilier aux USA et en précisant que vous aimeriez être « préqualifié ». Certains prêteurs traitent ce type de demande directement par téléphone alors que d’autres préfèrent rencontrer leur interlocuteur en personne. En règle générale, attendez-vous à ce que le prêteur vous pose des questions sur vos revenus, vos dettes et vos biens personnels. Soyez honnête et précis. N’ayez pas peur de dire que vous avez déjà eu une ou plusieurs conversations avec d’autres prêteurs.

La préqualification est l’étape qui détermine plusieurs choses :

• Le montant de l’acompte et des frais de clôture dont vous aurez besoin ;
• Les options de taux d’intérêt et les programmes de prêts disponibles selon votre profil ;
• Le nombre de biens immobiliers que vous pouvez vous permettre d’acheter ;
• Le montant de vos paiements mensuels

Après avoir interrogé plusieurs prêteurs, choisissez celui qui vous semble le plus approprié et avec lequel vous êtes le plus à l’aise.

5. Ne pas oublier les détails importants

Lorsque vous faites appel à un agent immobilier, il est tout à fait probable qu’il travaille sous la houlette d’un courtier. Ce dernier œuvre pour la société immobilière à laquelle votre agent immobilier est affilié. Tout contrat signé avec un agent immobilier est donc également un contrat signé avec le courtier et la société immobilière.

Habituellement, un client est une personne qui possède un contrat d’achat écrit ou un contrat d’inscription ou de vente avec un agent immobilier ou un courtier.

Généralement, le vendeur du bien immobilier paie la commission de la vente, qui est de l’ordre de 6% du prix de vente. Ce montant peut varier. La commission, elle aussi, peut varier considérablement. Elle est versée à l’agent d’achat selon un rapport 50/50. C’est ainsi que l’agent de l’acheteur est rémunéré, impliquant une option sans frais pour l’acheteur.

Si vous n’avez pas recours à un agent d’achat immobilier aux USA, vous pouvez essayer de négocier le prix demandé par le vendeur en jouant sur ce pourcentage. Il vous faudra donc agir par vos propres moyens.

Il est important de faire confiance à votre agent immobilier et d’écouter ses recommandations. Ce dernier est un professionnel qui, a priori, connaît bien son métier. Il est très peu probable que vous-même, vos amis ou les membres de votre famille connaissiez mieux le marché immobilier américain que votre agent immobilier ! Mettez ses connaissances et son expérience à votre avantage !

Aux États-Unis, le marché immobilier et les contrats sont régis par des lois fédérales et des lois d’État. Ces lois diffèrent beaucoup d’un État à l’autre. Les lois d’un État peuvent avoir leurs origines dans l’ancien droit anglais alors que celles d’un autre État peuvent émaner du droit napoléonien. Une raison supplémentaire de faire appel à un professionnel local, donc.

6. Chercher un bien immobilier

Avant de commencer les recherches, dressez une liste de vos besoins. Plus vos exigences sont importantes, plus il est difficile de trouver chaussure à son pied. C’est pourquoi il est souhaitable de classer vos exigences par ordre de priorité. Listez ce qui est impératif, ce qui est souhaitable, ainsi que ce que vous ne voulez pas.

Indiquez la fourchette de prix pour votre achat immobilier aux USA, les emplacements et quartiers que vous souhaitez et le nombre minimum et maximum de chambres, salles de bains, mètres carrés et annexes (ex : garage) dont vous avez besoin.

Si vous avez engagé un agent immobilier, communiquez-lui vos exigences et il s’occupera des recherches en votre nom. Bien entendu, il est également possible d’effectuer vos propres recherches. Faites savoir à votre agent immobilier si vous êtes préqualifié pour un emprunt financier et stipulez le montant de l’emprunt auquel vous pouvez accéder.

Si vous effectuez vous-même des recherches pour votre achat immobilier aux USA, il existe de nombreux sites web nationaux et sites web d’agences immobilières. Demandez des informations à jour à votre agent immobilier, qui vous les communiquera.

7. Trouver le bien immobilier

C’est à partir de cette étape qu’il est préférable d’être lié à un agent immobilier. Ce dernier organisera un rendez-vous pour vous permettre de visiter le bien immobilier qui vous intéresse, au même titre que tous les autres biens immobiliers que vous souhaitez voir. Il est toujours utile de visiter plusieurs habitations pour comparer et pour se donner plus de moyens au moment de la négociation.

Lorsque vous êtes certain d’avoir trouvé le bien immobilier idéal et que vous êtes prêt à faire une offre, votre agent immobilier s’occupera d’obtenir l’historique du bien et effectuera une analyse de marché afin de vous renseigner sur le montant à proposer pour l’achat du bien. Votre agent immobilier peut vous conseiller sur le prix et les stratégies d’offre, mais la décision finale vous appartient.

Une fois que vous avez fait une offre par écrit, il vous faudra attendre pour savoir si l’offre est acceptée ou si une contre-offre a été proposée. Si l’offre est acceptée, le contrat est alors ratifié et vous pourrez passer à l’étape suivante. S’il y a contre-offre, votre offre initiale est nulle et la contre-offre devient l’offre en cours de négociation. En réalité, chaque contre-offre annule l’offre précédente. Ce processus peut se poursuivre jusqu’à ce qu’un accord soit conclu. Si la contre-offre est acceptable, elle peut être ratifiée. Si elle n’est pas acceptable, vous pouvez soit faire une nouvelle contre-offre, soit renoncer à l’accord.

Lorsque l’offre est convenue entre les parties, l’acheteur paie habituellement un acompte appelé « earnest money » ou « escrow ». Il s’agit d’un dépôt d’argent placé sur un compte fiduciaire contrôlé par le courtier en charge de l’immeuble ou de l’agent, ou par une société fiduciaire ou une société de gestion de titres jusqu’à la finalisation de la transaction. Ce montant est ensuite recrédité à l’acheteur.

8. Inspecter le bien immobilier après ratification du contrat

L’inspection du bien immobilier est l’occasion pour l’acheteur de passer la maison ou l’appartement au peigne fin. Veillez à définir la période d’inspection avec votre agent immobilier au moment de la rédaction de l’offre d’achat. Cette période prend effet dès l’acceptation du contrat et se termine comme indiqué dans le contrat d’achat. Généralement, la période d’inspection est de 14 jours après l’acceptation du contrat. L’acheteur doit passer par un professionnel pour faire l’inspection de la maison. C’est également à lui qu’incombent les frais d’inspection. Toute réparation nécessaire est ensuite négociée entre l’acheteur et le vendeur.

En cas de problème majeur comme une infestation du bois par les termites ou l’existence de peinture au plomb par exemple, les travaux nécessaires peuvent être effectués pendant cette période ou sur la base d’un certificat fourni par le vendeur. À noter que les process varient d’un État à l’autre.

9. Finaliser la transaction d’achat immobilier aux USA

Le processus permettant de transférer la propriété des biens, des titres et des fonds de la vente d’une partie à l’autre est la dernière, dans le cadre d’un achat immobilier aux USA. Cette procédure varie d’un État à l’autre. Votre agent immobilier vous conseillera quant à la méthode en vigueur et les parties concernées.

Pour votre achat immobilier aux USA, comptez sur le savoir-faire et l’expérience d’une équipe de professionnels. Contactez-nous pour discuter de votre projet, en toute objectivité.