Vous avez envie de vivre la vie de New Yorkais ? Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier pour ensuite faire de la location ? Chaque année, de nombreux résidents étrangers se lancent dans l’aventure de la Grosse Pomme. Et pourtant, beaucoup se retrouvent complètement perdus lorsqu’il se rende compte de toutes les différences qu’il peut y avoir entre les deux pays. L’achat immobilier, la vie New Yorkaise, le financement d’un logement à l’étranger, les conditions d’accès, ce sont autant de facteurs à surveiller. Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour acheter un appartement à New York et surtout, on répond à toutes les questions que vous vous posez sûrement !
Acheter un appartement à New York, que faut-il savoir ?
Avec plus de huit millions d’habitants, New York est aujourd’hui la plus grande ville des États-Unis en termes de population. C’est parce qu’elle regroupe les plus grands aspects du commerce mondial qu’elle se démarque et s’impose parmi les autres villes :
- Finance (Wall Street, New York Stock Exchange, etc),
- Médias (New York Times, Wall Street Journal, NBC, etc),
- Art (Metropolitan Museum of Art, Brooklyn Museum, Museum of Modern Art),
- Culture (Broadway, etc),
- Mode (Fashion Week, MET Gala, etc),
- Technologie (New York Institute of Technology Computer Graphics Lab),
- Tourisme (Time Square, Central Park, Statue de la Liberté, etc) et
- Éducation (Université de New York, Columbia, Université de Rockefeller, etc).
Ce sont autant de raisons qui font de New York une des destinations les plus prisées tant pour l’investissement, la visite que pour le déménagement. En 2019, elle avait accueilli plus de 67 millions de visiteurs. La crise sanitaire a malheureusement eu un impact négatif sur ces chiffres (une perte de 80%). Pourtant, selon les chiffres, “le partenaire officiel de marketing et de tourisme de la ville prévoient que d’ici la fin de 2022, 56,7 millions de visiteurs seront venus dans la ville“.
Où se situe le marché de l’immobilier new yorkais ?
Depuis la crise sanitaire, le marché de l’immobilier de Manhattan et de ses environs a subi des changements. Selon le Norada Real Estate Investments, c’est une pénurie prolongée de propriétés, des prix élevés et des taux hypothécaires en hausse qui entravent ce marché cette année de 2022.
Pour avoir une idée de la situation générale du marché de l’immobilier, il suffit de voir l’indice d’accessibilité. Il permet de mesurer la probabilité d’achat d’un logement pour un foyer ayant un revenu médian. Plus le nombre est élevé, plus l’accessibilité est possible.
En 2020, il était de 158. En 2021, celui-ci a chuté de 17,1% pour atteindre 131. Au deuxième trimestre de l’année 2022, il a vécu une nouvelle baisse de 31,3% pour arriver à 90 dans l’état de New York.
Cela s’explique notamment par le fait que, selon la New York State Association of REALTORS® :
- Les ventes en attente ont baissé de 5,8% en passant de 43 749 à 41 217.
- Les ventes conclues ont diminué de 7,1% en passant de 35 744 à 33 209.
- L’inventaire a diminué de 14,3% en passant de 45 441 à 38 965 unités.
- L’approvisionnement des stocks en mois a baissé de 6,1 % en passant de 3,3 à 3,1 mois.
Dans l’ensemble, le prix de vente médian de l’État de New York a augmenté de 13,5%.
Quel est le coût d’un appartement dans la ville de New York ?
Maintenant que nous avons fait le tour du marché de l’immobilier de l’État, voyons plus en détails les tendances de la ville de New York. Cette dernière a vécu une période difficile pendant la crise sanitaire. Depuis, le mouvement est constant. Une grande partie de la population décide de se tourner vers l’achat de maisons en partant pour la banlieue.
Par conséquent, un grand nombre d’appartements sont désertés et la demande de logement est bien moins importante.
Dans l’ensemble, voici un aperçu des prix de l’immobilier dans la ville de New York selon Redfin :
- Le prix médian d’un appartement (condos/coopératives) est de 755 000$, soit une baisse de 6,8% par rapport à l’année dernière.
- Les maisons ont augmenté de 3,1% suite à la tendance de déménagement et sont passées à un prix médian de 825 000$.
- En moyenne, un bien immobilier reste au moins 46 jours sur le marché, contre 62 jours l’année dernière.
Est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier locatif à New York ?
L’investissement immobilier locatif à New York peut être une très belle opportunité tant sur le court que sur le long terme. Bien que la pandémie ait frappé fort sur le marché des biens immobiliers new yorkais, il se remet petit à petit de cette crise.
Selon le rapport national sur les loyers de Zumper, New York reste la ville la plus chère du pays avec en moyenne un loyer médian de 3 930$ pour un appartement d’une chambre. Elle se classe en première position et est suivie de San Francisco (3 040$), San Jose (2780$), Boston (2730$), San Diego (2580$) ou encore Miami (2520$).
Zumper explique notamment que “le loyer médian d’une chambre dans toute la ville est en hausse de 39,9 % d’une année sur l’autre et le loyer médian de deux chambres est en hausse de 46,7 %. Les hausses de prix sont particulièrement drastiques à Brooklyn, où les deux chambres sont en hausse de 61 % d’une année sur l’autre“.
Bien que le prix d’achat soit assez élevé au départ, il est intéressant de voir que les coûts augmentent et que les loyers restent relativement élevés. Mais ce qui est assez bénéfique pour faire de l’investissement, c’est de savoir qu’à New York, près de 76% des propriétés sont occupés par des locataires !
L’avantage d’acheter un appartement à New York, c’est que certains immeubles font partie du Tax Exemption Program afin d’inciter à l’investissement !
Acheter un appartement à New York : Le guide complet
Tout d’abord, la première question que vous vous posez sûrement est de savoir si, en tant qu’étranger, il est possible d’acheter des biens immobiliers américains. Soyez rassuré car la réponse est oui ! Pour un résident américain, les organismes de financement se rapportent à ce qui est appelé le credit history. Il s’agit d’un historique de vos finances prouvant, ou non, une solvabilité et un sérieux.
Pour un étranger, les États-Unis restent ouverts à l’investissement. En revanche, certains biens immobiliers sont plus difficilement accessibles. Les Co-op, par exemple, possèdent des conseils (Board) qui décident de l’arrivée des nouveaux propriétaires. Ne pouvant pas accéder à votre credit history ou à toute preuve de déclaration de revenus américaine, ils préfèrent accepter les dossiers de résidents américains.
Pour le reste, vous avez le champ libre !
1. Quel type de bien choisir ?
Nous avons abordé la notion de “Co-op” dans la partie précédente et ce terme peut vous paraître flou. L’une des premières choses à savoir pour acheter un appartement à New York (et aux États-Unis en général d’ailleurs), c’est qu’il existe plusieurs types d’appartements.
Les Cooperative Housing Corporation (ou Co-op)
Ici, l’ensemble de l’immeuble est géré par un conseil d’administration qui possède des droits sur le choix du règlement intérieur et des nouveaux propriétaires. Tout est très encadré (la réception d’invité, les travaux, etc) et certains membres refusent (ou restreignent fortement) même que les appartements soient mis en location.
Pour ce qui est du processus d’acquisition (comme vu un peu plus haut), c’est également très compliqué pour tout acheteur étranger. Le conseil n’accepte généralement que les travailleurs assidus qui paient leurs impôts aux États-Unis et qui ont un credit history solide.
Ici, il est question pour un propriétaire d’obtenir des parts de la coopération dont le quota dépend de la taille de l’appartement.
Les condos (ou condominium)
Contrairement à Paris, ou la plupart des villes de France, les américains ont décidé de diviser les catégories de biens immobiliers en immeubles en deux parties. Il y a les condominiums. C’est la forme de logements qui s’apparente le plus aux appartements typiques que nous connaissons.
En devenant acheteur d’un condo, vous obtenez la liberté d’agir sur le bien et devenez propriétaire également des parties communes. Il est bien plus simple pour un acquéreur étranger d’obtenir, de vivre ou même de louer sa propriété.
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Le condominium est géré par un conseil de propriétaires qui s’occupent de prendre toutes les grandes décisions de l’immeuble. Cependant, l’arrivée d’un nouveau propriétaire n’en fait pas forcément partie.
Bien plus accessible que les Co-op, les condos ont un prix d’achat légèrement plus élevé. Cependant, ils restent la meilleure solution pour tout nouvel investisseur.
2. Dans quel quartier faut-il acheter ?
Le choix du quartier dans lequel vous allez acheter votre appartement à New York est très important. Mais il ne faut pas prendre de vue votre objectif. En effet, la décision ne sera pas la même si vous souhaitez devenir acheteur et vivre à Manhattan et ses environs ou si vous voulez faire de l’investissement immobilier locatif.
Prix d’achat des quartiers les plus chers de New York City
- Tribeca (Manhattan) : le prix d’inscription médian est de 3,7 M$
- Chelsea (Manhattan) : le prix d’inscription médian est de 2 M$
- Park Slope (Brooklyn) : le prix d’inscription médian est de 1,6 M$
- Upper East Side (Manhattan) : le prix d’inscription médian est de 1,5 M$
- Upper West Side (Manhattan) : le prix d’inscription médian est également de 1,5 M$ (mais le prix en square feet est de 1 400$)
Prix d’achat des quartiers les moins chers de New York City
- Riverdale (Bronx) : le prix d’inscription médian est de 355 000$
- Sheepshead Bay (Brooklyn) : le prix d’inscription médian est de 460 000$
- New Springville (Staten Island) : le prix d’inscription médian est de 498 000$
- Bay Ridge (Brooklyn) : le prix d’inscription médian est de 535 000$
- Eltingville (Staten Island) : le prix d’inscription médian est de 625 000$
Vue d’ensemble des prix des loyers des cinq quartiers
- Brooklyn : Il est de 3 927 $ pour un appartement d’une chambre (une augmentation de 45%) et de 4 506$ pour deux chambres (une augmentation de 61%).
- Manhattan : Il est de 4 212 $ pour un appartement d’une chambre (une augmentation de 27%) et de 5 283$ pour deux chambres (une augmentation de 33%).
- Queens : Il est de 2 595 $ pour un appartement d’une chambre (une augmentation annuelle de 18%) et de 2 900$ pour deux chambres (une augmentation de 17%).
- Staten Island : Il est de 1 582 $ pour un appartement d’une chambre (une augmentation annuelle de 5%) et de 2 133$ pour deux chambres (une augmentation de 10%).
- The Bronx : Il est de 1 982 $ pour un appartement d’une chambre (une augmentation annuelle de 17%) et de 2 465 $ pour deux chambres (une augmentation de 13%).
Comment se déroule la procédure d’acquisition pour acheter un appartement à New York ?
Maintenant que vous avez une vision globale de tout le marché de l’immobilier dans les différents quartiers de la ville, voyons ensemble comment faire vos premières démarches et réussir votre transition immobilière !
Étape 1 : Se tourner vers un professionnel de l’immobilier
Dans ce type de démarches immobilières, il peut être assez risqué de s’engager seul et en étant étranger aux États-Unis. C’est notamment parce que le marché est différent et que certaines conditions peuvent différer d’un achat à Paris.
Ici, la meilleure solution est de s’armer d’un courtier en immobilier, d’un avocat et d’un agent immobilier spécialisé. L’immobilier américain est différent dans le sens où l’accès aux ventes actuelles est plus compliqué sans agent.
De plus, vous allez obtenir une aide précieuse tant pour la recherche de prêt, d’appartement à New York, pour la négociation de l’offre ou pour l’ensemble du processus d’acquisition.
S’entourer d’un courtier, d’un avocat et d’un agent immobilier est une sécurité supplémentaire pour réussir votre investissement immobilier. N’oubliez pas : la moindre erreur peut engendrer d’énormes frais supplémentaires !
Pour ce qui est de l’agent immobilier, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel membre du Real Estate Board of New York. Un agent sérieux sera à votre disposition et vous aidera à accéder à plus d’offres.
Le petit plus, c’est que c’est le vendeur qui paie certaines commissions, comme celle du courtier !
Étape 2 : Obtenir un financement
La toute première question à se poser avant de faire votre première acquisition immobilière, c’est de connaître vos possibilités financières ! Sachez que même en tant qu’acheteur et non résident des États-Unis, vous pouvez tout à fait obtenir un prêt hypothécaire. Ce dernier vous aide à financer jusqu’à 75% de votre projet.
Pour obtenir ce moyen de financement, vous allez devoir fournir :
- Un visa valide ou une photocopie de votre passeport
- Un justificatif qui prouve que vous avez les ressources suffisantes pour un apport
- Des justificatifs de paiements sérieux de crédit, d’un prêt ou d’une location
- Une attestation d’emploi
Ensuite, l’organisme financier accordera ou non ce prêt hypothécaire. L’intérêt de commencer par cette étape avant même de vous lancer dans vos recherches de propriétés, c’est d’obtenir une lettre de pré-approbation.
De cette façon, vous aurez une moyenne du montant que vous devez viser. En plus, c’est une preuve de sérieux supplémentaire lors d’une vente.
Étape 3 : Trouver l’appartement à New York et faire une offre
Tout l’intérêt de bien s’entourer dans votre recherche immobilière se trouve au niveau de l’accès aux ventes. Aux États-Unis, ce n’est pas comme à Paris où chaque agent possède ses propres propriétés. Ici, l’ensemble des logements est répertorié dans ce qui est appelé le Multiple Listing System (MLS).
Seuls les professionnels du domaine peuvent y accéder. Cependant, il faut savoir qu’à Manhattan, ce système n’est pas utilisé. Il faut donc se tourner vers un agent spécialisé si vous souhaitez devenir acheteur dans ce quartier.
Vous allez maintenant pouvoir commencer vos visites. Soyez bien minutieux dans la prise d’informations que ce soit au niveau de l’appartement à New York ou de son immeuble.
Une fois la propriété de vos rêves trouvée, faites une offre ! Votre agent vous aidera à obtenir le meilleur prix. Par la suite, si l’offre est acceptée, l’avocat (ou l’agent) du vendeur vous fera parvenir le contrat de vente. Votre avocat pourra alors vérifier que toutes les clauses sont présentes et que ce contrat est bien conforme.
Étape 4 : Négociation et signature du contrat
Une fois l’offre de vente acceptée, il y a généralement une dizaine de jours entre les deux étapes. Chaque partie va alors relire le contrat mais il ne faut pas oublier que pendant cette période, le responsable de la vente peut tout à fait encore vendre le bien à une offre plus élevée.
C’est également le moment de vérifier que le titre de propriété, l’assurance, l’état général du bien (estimer la valeur marchande, vérifier l’aspect technique, etc), le statut juridique ainsi que l’historique de l’immeuble sont bien cohérents.
Si chaque avocat considère que tout est bon, vous allez enfin pouvoir signer votre contrat. À cette étape, l’acheteur va devoir verser un acompte correspondant à 10% du prix d’achat. Ce dernier sera alors placé sur un compte séquestre et agit comme caution si l’acheteur abandonne la transaction immobilière.
Étape 5 : Accord du conseil de la Co-op ou du condo
Comme évoqué dans une partie précédente, il n’y a pas que le vendeur qui soit le seul décisionnaire sur la vente. Le conseil d’administration de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement doit également donner son accord. Il peut donc tout à fait proposer un refus de cessation de propriété (aussi appelé le “droit de premier refus”.)
Ce dernier pourra vous demander un ensemble de documents justifiant votre solvabilité et votre sérieux financier (le contrat, la pré-approbation de l’organisme de financement, des relevés bancaires et des preuves de situation financière, des déclarations fiscales, une attestation d’emploi et des justificatifs de bonne conduite).
Dans la plupart des cas, un entretien individuel est même réalisé qu’il soit question d’une coopérative ou d’un condominium.
Étape 6 : La préparation
Maintenant que tous les accords ont été obtenus, vous entrez dans les dernières démarches pour obtenir votre accord de vente. Ici, nous vous conseillons de bien vérifier que l’appartement est aux normes, que le statut juridique est cohérent et que l’état général de la propriété est suffisant.
Avant la clôture, l’organisme de financement va également vérifier que les documents correspondent avec le prêt envisagé.
Étape 7 : La clôture de la vente
Vous êtes arrivé à la dernière phase pour finaliser votre démarche immobilière et enfin acheter un appartement à New York. Désormais, c’est la clôture de la transaction. C’est à ce moment-là que sont réglés tous les frais manquants aux côtés d’un Closing Agent.
En tant qu’acheteur de l’appartement, vous devrez vous acquitter :
- Des frais d’avocat
- Des frais d’enregistrement et juridique : À partir de 500$
- De l’assurance sur le titre de propriété : 450$ par tranche de 100 000$ du prix de l’appartement
- Des taxes (fédérales et de l’État de la ville de New York) et des commissions
- Des frais de dossier : De 0,5% à 3% du prêt
Et dans certains cas :
- Des frais de transfert de propriété (si vous achetez un appartement neuf) : 1% pour une propriété d’un prix inférieur à 500 000$ ou 1,425$ si la valeur est plus élevée.
- D’une Mansion tax (si votre propriété vaut plus de 1M$) : 1% du prix d’achat
- Des frais imposés par le conseil administratif de l’immeuble (frais de candidature, caution d’entrée, etc)
Acheter un appartement à New York : Les meilleurs sites de professionnels qualifiés !
Vous êtes convaincus et souhaitez vous lancer dans l’achat d’un condo New Yorkais ? Il ne vous reste plus qu’à faire le premier pas ! Maintenant, la question qui se pose c’est : Vers qui se tourner pour trouver l’appartement de vos rêves ?
Voici une liste des meilleures agences pour acheter un appartement à New York :
- Investissement-USA : Profitez des experts de l’immobilier francophones implantés aux États-Unis pour ne pas avoir à vous soucier de la langue et des procédures qui peuvent être bien différentes qu’en France. Avec plus de 300 clients accompagnés dans leur projet d’achat ainsi qu’un large réseau de prestataire, l’agence offre un service qualifié pour aider à saisir les meilleures opportunités.
- Barnes : Cette agence est spécialisée dans le luxe et notamment dans les grands appartements New Yorkais avec un prix minimum de plusieurs millions de dollars. Si vous visez de tels projets, vous trouverez peut-être le bien qui vous correspond.
- Corcoran : Nous restons dans le thème du luxe avec Corcoran qui est resté pendant plusieurs années dans le top des meilleures agences basées à New York. Bien entendu, cela s’adresse principalement à des budget assez élevés pour des projets haut de gamme.
- Real Estate Board of New York : Comme expliqué un peu plus haut, vous pouvez aussi décider de passer par des professionnels indépendants mais pour être bien accompagné, il est préférable de trouver un agent membre du Real Estate Board of New York. Vous profiterez ainsi d’une expertise particulière d’agents qui ont un large réseau de connaissances.
- Compass : Ce site a été reconnu comme l’un des meilleurs pour proposer des annonces immobilières à travers le pays. Il s’agit d’une société de courtage immobilier indépendante qui ressemble un grand nombre d’agents qui seront là pour vous aider dans vos recherches.
- Douglas Elliman : Cette agence est également une société de courtage immobilier indépendante à travers le pays et elle accompagne les clients dans leur projet avec efficacité.
Bien entendu, vous pouvez également vous renseigner sur les sites spécialisés dans les annonces immobilière réputé aux États-Unis comme Redfin ou encore Realtor.
Votre équipe qui vous accompagne dans votre projet sur le sol américain,
Vos experts de l’investissement
