Effet de levier en immobilier : LA raison de l’utiliser !

Effet de levier immobilier
Table des matières

Il existe plusieurs fausses croyances dans le secteur de l’investissement immobilier. Parmi elles, on compte notamment le fait qu’il faille rassembler de grosses sommes d’argent pour réaliser son premier achat. En réalité, il existe des méthodes pour diversifier son patrimoine grâce à l’immobilier locatif sans avoir un apport conséquent. Et cela est possible grâce à l’effet de levier. Mais comment fonctionne-t-il ? Quels sont les avantages d’investir grâce à l’effet de levier en immobilier ? On vous dit tout dans cet article !

Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?

investissement effet de levier

Le principe de l’effet de levier permet de faire ses premiers achats immobiliers sans utiliser son argent. Le but est d’utiliser celle de la banque qui vous autofinancera. Généralement, un nouvel investisseur va miser tout son apport dès le premier achat. Il compte alors sur les revenus locatifs qu’il va toucher pour rembourser son prêt qui ne lui aura servi qu’à compléter la somme manquante.

En passant directement par un prêt intégral de la banque, vous allez pouvoir miser sur des prétentions financières plus élevées et ainsi générer plus d’argent dans la finalité.

L’effet de levier en immobilier va ainsi vous permettre d’augmenter vos capacités d’emprunt en multipliant les crédits. Chaque prêt pourra alors rembourser l’autre. En jouant sur les dettes, vous n’aurez alors rien dépenser de vos poches.

La définition précise de l’effet de levier consiste à s’endetter à court terme pour pouvoir emprunter plus et augmenter votre capital sur le long terme.

L’avantage d’un investissement avec effet de levier en immobilier

L’immobilier locatif fait partie des secteurs les plus sereins en investissement depuis des années. Avec un besoin constant de location et l’augmentation des prix d’achat, les banques sont moins réticentes à offrir des prêts pour ce genre de projet.

Mais pour cela, il faut s’assurer de calculer précisément la rentabilité de votre investissement immobilier. Même si le rendement est généralement élevé, le fait d’investir sans apport reste un risque pour elle. Cela ne signifie pas forcément que vous obtiendrez votre crédit immobilier à tous les coups. Si elle n’a pas tous les éléments pour assurer votre projet, vous risquez de ne pas obtenir votre apport financier.

Viser des investissements plus importants

exemple effet de levier immobilier

Il y a une différence importante dans le fait d’investir avec un apport conséquent et le fait de devoir rembourser des intérêts d’emprunt. Ces derniers sont bien moins élevés face aux revenus que vous allez obtenir. Obtenir un crédit grâce à l’effet de levier permet notamment de prétendre à des investissements plus importants.

De nombreux investisseurs se tournent vers ce système en achetant dans une SCPI (Société Civile de placement Immobilier). La société foncière par exemple, est une méthode d’achat qui implique de se réunir avec plusieurs autres investisseurs pour viser des bâtiments et exploiter plusieurs types d’actifs immobiliers.

En investissant à plusieurs, les risques sont partagés et vous pourrez prétendre à des sommes bien supérieures pour une rentabilité plus importante.

Ainsi, en investissant dans une société, vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt car les risques sont plus faibles pour une banque.

Qu’est-ce que l’effet de levier bancaire ?

Si on parle d’effet de levier, ce n’est pas pour rien. C’est notamment parce qu’il s’agit d’un multiplicateur de revenus. Étant donné qu’il multipliera les résultats, ces derniers pourront alors être extrêmement positifs ou négatifs.

Le calcul de l’effet de levier est donc un élément important à prendre en compte dans l’élaboration d’une rentabilité avant l’achat d’un bien immobilier.

Comment utiliser l’effet de levier en immobilier ?

Bien que l’effet de levier puisse vous rapporter plus de rendements, il y a tout de même des risques si votre taux d’endettement est trop élevé. Vous pouvez alors passer dans un cash-flow négatif et perdre beaucoup d’argent. Le taux d’endettement est un indicateur qui permet aux banques d’examiner vos capacités de remboursement.

Pour calculer ce taux d’endettement, il faut diviser l’ensemble de vos charges (dettes, mensualités, etc) par vos revenus nets. Ensuite, vous obtiendrez un pourcentage en multipliant le tout par 100.

Pour qu’un organisme bancaire accepte de vous prêter de l’argent, il ne faut pas que ce taux dépasse les 33%. Si vous vous trouvez en dessous, vous apparaitrez comme solvable auprès d’un organisme bancaire.

Comment calculer l’effet de levier ?

Pour bien comprendre l’intérêt d’un effet de levier dans un investissement, il est important de connaître la façon dont il est mis en place.

Pour réaliser le calcul d’un effet de levier, vous devez diviser le coût d’achat du bien immobilier par votre apport personnel.

Par exemple, imaginons que vous voulez acheter un appartement dont le prix d’achat est fixé à 300 000 euros. Vous disposez d’un apport personnel de 30 000 euros et souhaitez vous tourner vers un emprunt pour obtenir les 270 000 euros restants.

L’effet de levier sera de : 300 000 / 30 000 = 10.

Dès lors que votre investissement sera conclu, les sommes que vous gagnerez ou que vous perdrez seront alors multipliées par 10. Une rentabilité de 5% se transformera alors en 50%.

Vous pouvez également inclure ce calcul dans celui de votre rentabilité.

Pour cela, vous allez devoir soustraire la rentabilité brute du bien (coût d’achat + loyers perçus – impôts, charges et mensualité) par votre apport personnel.

Exemple de cas : Un investissement sans effet de levier

Tout en reprenant l’énoncé précédent, nous allons comparer ensemble les résultats d’une opération réalisée avec l’effet de levier et sans.

Reprenons le calcul de la rentabilité nette en prenant en compte l’effet de levier :

Rentabilité brute (coût d’achat + loyers perçus – impôts, charges, mensualités) / Apport personnel x 10

Imaginons que vous souhaitez revendre votre bien dans deux ans après que sa valeur soit passée à 320 000 euros, que vous ayez payé 1 000 euros de taxe foncière, 4 400 euros de charges et perçu 24 000 euros de loyers.

Rentabilité : 320 000 + 24 000 – 1 000 – 4 400 = 338 600 euros

Rentabilité avec un apport personnel : 338 600 / 300 000 = 1,12

En multipliant par 10, vous obtenez la rentabilité de votre investissement sans effet de levier : 11,2%.

Exemple de cas : Un investissement avec effet de levier

Maintenant, nous allons voir combien espérer en générant une opération grâce à un emprunt bancaire. Supposons ici, que vous avez mis 30 000 euros de votre poche pour un emprunt de 270 000 euros avec des intérêts à 3 000 euros sur deux ans.

On reprend donc le calcul de la rentabilité en retirant les éléments liés à l’emprunt

Rentabilité : 320 000 + 24 000 – 1 000 – 4 400 = 338 600 euros

Rentabilité avec emprunt : 338 600 – 3 000 – 270 000 = 65 600 euros

65 600 / 30 000 = 2,18

En multipliant par 10, vous obtenez la rentabilité de votre investissement avec l’effet de levier : 21,8 %.

La différence entre les deux méthodes est donc considérable et est pratiquement doublée. De quoi tirer un cash-flow positif plus vite que vous ne le pensez et ainsi pouvoir multiplier vos capitaux !

Votre équipe qui vous aide dans vos démarches sur le sol américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

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