San Francisco, reconnue mondialement pour son pont emblématique, sa culture vibrante et son innovation technologique, est également un centre d’intérêt majeur pour les investisseurs et les aspirants résidents. Son immobilier, caractérisé par sa diversité et son exclusivité, offre un panorama fascinant de possibilités et de défis. Cette ville ne se contente pas d’être un joyau sur la côte ouest des États-Unis. Elle représente également un microcosme des tendances immobilières les plus influentes et innovantes. De la hausse fulgurante des prix de l’immobilier à San Francisco à la rareté des biens disponibles, chaque aspect de son marché immobilier reflète des enjeux plus larges, impactant aussi bien les investisseurs chevronnés que les premiers acheteurs. On vous explique tout !
Prix de l’immobilier à San Francisco
| Description | Prix en Euros | Moyenne | |
|---|---|---|---|
| Appartement (1 chambre) dans le Centre-ville | 2 890,19 € | 2 444,44 – 3 425,93 € | |
| Appartement (1 Chambre) en Dehors du Centre-ville | 2 418,52 € | 1 851,85 – 2 962,96 € | |
| Appartement (3 chambres) dans le Centre-ville | 5 092,37 € | 4 166,67 – 6 944,44 € | |
| Appartement (3 Chambres) en Dehors du Centre-ville | 4 320,99 € | 3 518,52 – 6 018,52 € | |
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement dans le Centre-ville | 10 820,86 € | 8 959,19 – 11 959,72 € | |
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement en Dehors du Centre-ville | 9 824,20 € | 7 973,27 – 11 959,72 € | |
| Salaire Net Mensuel Moyen (Après Impôts) | 7 165,06 € | ||
| Taux d’intérêt hypothécaire en pourcentage (%), par année, pour 20 ans à taux fixe | 6,53% | 6,00 – 7,00% | |
Quelle a été l’évolution de l’immobilier à San Francisco ?
Au cours de ces dernières années, la valeur de l’immobilier dans la ville de San Francisco a connu des mouvements.
Bien qu’ayant connu un ralentissement économique en amont, le marché immobilier national a connu une croissance spectaculaire durant la décennie 1980-1990. Une augmentation de 67% de la valeur des propriétés a été observée.
Et le marché immobilier de San Francisco a suivi cette tendance ascendante.
Au début des années 1980, la région de la Silicon Valley se distinguait déjà par sa densité exceptionnelle de sociétés de capital-risque. Les cabinets juridiques prospéraient, recrutant activement.
Cette période de prospérité a vu les prix de l’immobilier dans la région de la baie de San Francisco s’envoler, avec une hausse impressionnante de 60 % entre 1987 et 1990.
Toutefois, cette période de prospérité a été de courte durée. Entre 1990 et 1991, la valeur des maisons à l’échelle nationale a subi un déclin de 2 %. Bien que cette baisse ait été de courte durée pour la majorité du pays, San Francisco a connu une reprise plus lente et plus complexe.
Cette situation était en grande partie due aux conséquences dévastatrices du tremblement de terre de San Francisco en 1989, qui a fait 67 victimes et causé plus de 5 milliards de dollars de dommages.
En conséquence, le marché immobilier de San Francisco a continué à souffrir, avec une baisse globale de 11 % de la valeur des propriétés entre 1990 et 1995.
Le développement de l’immobilier à San Francisco
San Francisco. Reconnue depuis longtemps comme un centre d’innovation, la Bay Area a une histoire riche.
Le terme « Silicon Valley » fut introduit par Don Hoefler en 1971, et dans les années 80, des entreprises comme Apple avaient déjà acquis une renommée mondiale. Avec l’avènement de l’ère Dotcom, la richesse de la région de la baie a connu une croissance exponentielle, impactant directement la valeur de l’immobilier.
L’avènement d’internet et d’entreprises comme AOL a transformé de nombreux entrepreneurs en millionnaires en un temps record.
Entre 1996 et 2001, les prix de l’immobilier à San Francisco ont littéralement doublé. Sand Hill Road, au cœur de la Silicon Valley, est devenu l’emplacement de bureau le plus prisé à l’échelle mondiale.
Cependant, lorsque la bulle Dotcom a éclaté, cette montée vertigineuse s’est inversée, entraînant un déclin notable, malgré quelques réussites notables telles que Animaux.com.
La crise du Dotcom a réduit une partie des augmentations de valeur des propriétés immobilières à San Francisco accumulées au cours des années précédentes, mais la chute n’a pas été aussi dramatique qu’on aurait pu le craindre, avec seulement une baisse de 6 %.
Dès 2002, le marché a commencé à montrer des signes de reprise.
L’essor de l’immobilier à San Francisco
La crise financière qui a ébranlé le monde entre 2007 et 2008 a introduit des concepts tels que les “prêts subprimes” et l’idée que certaines institutions étaient “trop importantes pour échouer”.
Cette période a été marquée par une chute drastique des prix de l’immobilier : une baisse de 26 % au niveau national, et même plus alarmante, de 40 % dans la région de la baie de San Francisco.
Cependant, à partir de 2012, un renouveau s’est amorcé, souvent appelé le « boom technologique », grâce à l’ascension fulgurante de géants de la technologie tels que Google, Apple et Facebook, qui ont transcendé leurs origines pour atteindre des valorisations astronomiques.
Cette nouvelle vague d’investissements technologiques a eu un impact considérable sur le marché immobilier de la région, qui a vu ses prix s’envoler de 101 % entre 2012 et 2019.
Bien que la hausse des valeurs ait semblé ralentir après avoir atteint un pic en 2018, la baisse des taux d’intérêt vers la fin de 2019 a encore stimulé le marché. Et aujourd’hui, où en sommes nous ?
Quels sont les prix selon les biens immobiliers à San Francisco ?
Si le coronavirus n’a pas épargné de nombreuses villes américaines de l’exode, San Francisco en a fait partie.
Depuis 2020, la ville a perdu des dizaines de milliers d’habitants. Aujourd’hui, la population de ville a augmenté de 4 925 personnes pour atteindre 848 019 habitants, selon le rapport de l’État de Californie. Elle aujourd’hui la 12ème ville la plus peuplée de l’État derrière Kern, Fresno, Contra Costa ou encore Sacramento.
Désormais, la ville surnommée “City by the Bay” attire les plus grosses entreprises mais aussi les investisseurs. Si elle a toujours vu ses prix augmenter en intégrant la troisième place du classement des villes les plus chères des États-Unis, il y a eu de sérieux changement.
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Les prix de l’immobilier à San Francisco ont connu une baisse à deux chiffres. Cela représente de nouvelles opportunités pour les acheteurs. Ce mouvement est accentué par l’augmentation des stocks et la réduction de la concurrence.
Actuellement, selon Redfin, le prix médian des maisons inscrites à San Francisco ont chuté de 7,6%. En décembre 2023, le prix de vente médian était de 1 177 500 dollars.
Une année plus tôt, il était de 1 275 000 dollars. Une baisse notable a d’ailleurs été remarqué au mois de janvier 2023, où il a atteint 1 217 000 dollars.
En moyenne les maisons de San Francisco se vendent après 86 jours sur le marché. Cela représente une grande augmentation par rapport au mois d’octobre où ce chiffre était à 26 jours.
Le prix des maisons à San Francisco
San Francisco, connue pour ses collines pittoresques, son brouillard emblématique et son pont iconique, n’est pas seulement un joyau touristique. C’est aussi un centre d’attraction majeur pour les amateurs de biens immobiliers.
Ici, chaque quartier raconte une histoire différente, reflétant la riche histoire et la diversité culturelle de la ville. Des majestueuses maisons victoriennes aux modernes appartements avec vue sur la baie, San Francisco offre une gamme de propriétés.
Le prix de l’immobilier à San Francisco, principalement des maisons, a connu une baisse de 9% pour ce qui est des maisons unifamiliales à la fin de l’année 2023 par rapport à 2022.
Au mois de décembre 2023, le prix de vente médian des maisons unifamiliales était de 1 420 000 dollars. L’année précédente, ce prix était de 1 573 000 dollars. Finalement, on remarque que la baisse est constante depuis le mois de mars 2022, où les prix ont atteint un sommet de 2 millions de dollars.
Pour ce qui est des maisons de villes, Redfin a remarqué une baisse plus conséquente de 40%.
En cette fin d’année 2023, le prix de vente médian des maisons de ville à San Francisco est de 749 000 dollars. En 2022, ce prix était de 1 250 000 dollars.
Les prix ont pourtant également atteint un pic à 1 497 500 dollars au mois de janvier 2023. On remarque donc une importante volatilité du marché de l’immobilier de San Francisco.
Les prix des appartements à San Francisco
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Du côté des appartements, les augmentations sont bien plus présentes. Tout d’abord, le prix médian des condos à San Francisco a connu une croissance de 7,4% en 2023.
À la fin de l’année 2022 (en novembre), le prix médian de vente des condos était de 915 000 dollars. Il est passé à 982 500 dollars au mois de novembre 2023. Mais il faut noter que le mois de décembre était relativement bas. Rien qu’au mois de octobre 2022, le prix était à 1 192 500 dollars.
Cependant, l’augmentation la plus importante de l’année s’est réalisée au mois d’avril 2023 lorsque les prix de l’immobilier à San Francisco sont montés à 1 180 000 dollars.
Où se situe le marché du locatif à San Francisco ?
Il faut savoir que le loyer médian national, selon le rapport de Zumper, se situe à 1 499 dollars pour une chambre et à 1 856$ pour deux chambres. La ville de San Francisco se trouve en 4 ème position des villes les plus chères selon ce rapport. Cette année, elle a d’ailleurs perdu une place en ayant été remplacé par Boston.
À San Francisco, le coût moyen du loyer pour une chambre est de 2 970 $ (une diminution de 1% en un an). Il est de 3980 $ pour deux chambres (soit une baisse de 0,5%). Ces prix restent largement bien au-dessus de la moyenne nationale.
Selon le rapport de Rentcafe, la grosse majorité des appartements à San Francisco (soit 97%) proposent un loyer supérieur à 1500$. La très petite minorité (2%) proposent des loyers à moins de 1500 dollars.
Le gros avantage en tant qu’investisseur, c’est que près de 62% des biens immobiliers à San Francisco sont occupés par des locataires. Seulement 38% sont occupés par des locataires. Il est évident que les grandes université proches de la villes ainsi que les grosses entreprises sont un climat favorable à la location.
Quels sont les quartiers les plus en vogues à San Francisco ?
San Francisco, une métropole qui allie histoire, modernité, et une touche unique de charme californien. La ville offre une mosaïque de quartiers, chacun avec sa propre personnalité et ses trésors cachés.
Neighborhoodscout a pris en compte certains critères pour établir la liste des quartiers les plus en vogue à San Francisco :
- Barbary Coast
- Mission Bay
- Financial District South
- Japantown
- Rincon Hill
- Union square / Academy of Art University
- Farallon Islands
- Treasure Island
- Soma North
- Tenderloin Southwest
Quels sont les quartiers les plus chers de San Francisco ?
Dans cette ville emblématique, certains quartiers se distinguent par leur prestige, leur histoire et leurs prix élevés. San Francisco, avec son mélange unique de charme historique et d’innovation moderne, offre une gamme de quartiers.
Ces enclaves, prisées par les élites de la technologie, les magnats de la finance et les célébrités, ne sont pas seulement des lieux de résidence. Elles sont aussides symboles de statut et de réussite.
Voici la liste des quartiers les plus chers de San Francisco :
- Presidio Heights
- Cow Hollow
- Pacific Heights
- Pacific Heights West
- Cow Hollow West
- Sea Cliff
- Telegraph Hill
- Pacific Heights Southeast
- Alta Plaza
- Union Square / Academy of Art University
Tendance des prix de l’immobilier à San Francisco : Quelles sont les prévisions pour l’avenir ?
L’année 2023 a été pleine de rebondissements pour le secteur immobilier à San Francisco.
En début d’année, de nombreuses zones ont connu une baisse notable des prix de l’immobilier. Cette dernière est en grande partie due à l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires qui a dissuadé les acheteurs.
Les perspectives pour 2024 suggèrent un changement potentiel, avec des prévisions indiquant des taux hypothécaires plus bas et une augmentation des annonces immobilières. Cela pourrait améliorer l’accessibilité des logements, bien que de façon limitée et non uniforme.
L’anticipation d’une diminution des taux d’intérêt hypothécaires en 2024 suggère une possible hausse du nombre de propriétés mises en vente.
Selon les prévisions de la California Association of Realtors, les transactions de maisons individuelles dans l’ensemble de l’État devraient passer de 266 000 cette année à 327 000 l’année prochaine. Cela représenterai une hausse de 23 %. Ce volume de ventes est toutefois inférieur au total de 340 000 réalisé en 2022.
Dans un contexte de baisse des taux hypothécaires et d’accroissement des offres, on pourrait s’attendre à une légère diminution des prix immobiliers à l’échelle nationale.
Selon les estimations de Zillow, la valeur moyenne des propriétés dans la région métropolitaine de San Francisco devrait passer de 1,11 million de dollars en novembre 2023 à 1,05 million de dollars en novembre 2024, marquant une baisse de 5,4 %.
L’économie globale devra affronter des défis en 2024. Plusieurs institutions financières peinent à honorer leurs dettes avec les taux d’intérêt actuels. C’est ce qui pourrait limiter les embauches l’année suivante.
En outre, l’élection présidentielle de 2024 pourrait inciter les potentiels acquéreurs à différer leurs achats majeurs en attendant de voir l’issue du scrutin.
Vos experts de l’investissement,
