Nous constatons aujourd’hui un véritable intérêt des investisseurs pour la ville de Cleveland et son marché immobilier à fort potentiel. En effet, la ville se développe et engage de nombreux projets. Cependant une étape clé pour réussir son investissement immobilier à Cleveland est la gestion locative (soi-même ou à distance par le biais d’un chargé de gestion locative). Il faut tout d’abord comprendre le véritable rôle d’une agence de gestion locative, mais aussi les enjeux auxquels l’investisseur doit faire face, spécifiquement sur le marché de Cleveland.
La gestion locative et la recherche du locataire
Deux situations peuvent se présenter, la première est celle où le bien est déjà occupé et dès lors l’investisseur poursuit le bail existant et encaisse directement les loyers. La seconde situation est celle où le bien au moment de sa vente est vacant, dès cet instant l’équipe en charge de la gestion locative intervient. La recherche du bon locataire est le nerf de la guerre pour une future relation bailleur et locataire qui soit saine, apaisée et dont tout le monde ressort gagnant.
C’est alors que l’équipe de gestion locative va mettre en place un travail de fond commençant par des campagnes marketing pour faire connaitre l’offre, le professionnalisme dans cette recherche permet une efficacité et un temps de recherche raccourci. Ainsi la rentabilité en ressort gagnante.
Étape clé dans cette recherche : le crédit score du candidat locataire, c’est-à-dire la possibilité de connaitre tous les antécédents de la personne, c’est ainsi que l’on pourra éviter les mauvais payeurs ou encore les repris de justice.
La qualité du bien proposé va également agir positivement sur la recherche du futur locataire, c’est la raison pour laquelle nous attachons une importance capitale à la qualité des biens que nous proposons.
Également cet aspect ne pourra qu’améliorer le taux de vacance locative. Globalement, les données dont nous disposons montrent que la tendance est à la baisse à Cleveland puisque l’on remarque que la vacance locative est passée de 11,5 % à 5,98 % entre 2005 et 2015.
La gestion locative durant la vie du bien
Le premier objectif et non des moindres, l’équipe de gestion locative s’assure du paiement des loyers et que l’argent soit versé en temps et en heure. A ce titre, on relève que le loyer moyen brut à Cleveland est de 804 $ en 2017, ce qui est largement supérieur à la moyenne de l’état de l’Ohio. De l’autre côté, elle va également régler les différentes charges afférentes au bien et qui incombent au propriétaire. Dans les faits il va s’agir principalement de la taxe foncière, par exemple pour une maison de 55 000 $ dans un quartier bien placé, elle sera d’environ 750 $ annuel.
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Des échanges vont également intervenir entre l’équipe de gestion et le locataire ainsi le contrat de bail va donc prévoir des inspections plusieurs fois durant l’année afin de s’assurer de l’état du bien. Il s’agit aussi d’une opportunité pour maintenir le contact avec le locataire pour que celui-ci soit d’autant plus rassuré.
L’autre point essentiel dans le cadre de l’investissement immobilier est la gestion des imprévus que les propriétés peuvent parfois réserver, ainsi notre équipe d’experts sur place peut être parfaitement réactive dans ce genre de situation et régler les problèmes avec diligence.
Enfin que ce soit Cleveland ou toute autre ville des États-Unis, vous investissez aux Etats-Unis, cet élément parait à première vue anodin, mais pourtant la différence de culture dans l’investissement immobilier et la gestion locative est à prendre en compte. En effet, les visions et les méthodes diffèrent, l’équipe de gestion locative doit pouvoir s’adapter.
Conscient de cette contrainte du quotidien, nous bénéficions d’une équipe ayant une véritable double culture. Certains membres de nos équipes sont implantés depuis de nombreuses années aux États-Unis et connaissent parfaitement les obstacles qui peuvent se dresser et comprennent les craintes et attentes du propriétaire.
Un parfait exemple pour comprendre l’importance de cette donnée est l’assurance du bien, en effet la bonne négociation avec l’assureur est fondamentale. Ainsi, bénéficiant aujourd’hui d’un vrai recul sur ce sujet, nous parvenons à garantir un contrat assurance qui concilie une protection optimale et un prix compétitif qui n’entame pas la rentabilité du bien.
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Gestion locative face à un locataire mauvais payeur
La hantise de tout propriétaire est bien évidemment le locataire qui est un mauvais payeur, bien sûr si le processus de sélection en amont a été réalisé correctement le risque est d’autant plus réduit. Il n’en reste pas moins que le risque zéro n’existe pas, partant de là, l’équipe de gestion locative sera d’autant plus à même de régler la situation ayant une parfaite connaissance de ce genre de situation avec la bonne attitude à adopter.
Nous effectuons un processus en trois étapes, tout d’abord, il va être tenté une gestion de la situation à l’amiable, en essayant sortir le plus rapidement de la situation et en perdant le moins d’argent possible. Vient ensuite, le moment où la situation requiert plus d’autorité et où l’on va pouvoir déposer un avis à la propriété stipulant l’obligation de régler la somme dans les 3 jours.
Si rien n’est fait, l’ultime étape est la mise en place d’une procédure d’expulsion du locataire. Dans ce cas précis, nous travaillons en concordance avec un mandataire spécialisé. Aux États-Unis, la législation tend plutôt à favoriser le bailleur et la procédure peut permet de se débarrasser d’un locataire qui ne paie pas sous 30 jours.
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Un projet d’investissement à Cleveland :
