Qu’est-ce qu’une SCPI et comment investir ?

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Investir dans la pierre est le premier placement financier le plus rentable depuis plusieurs années. Seulement, cela implique d’avoir un acompte et un portefeuille initial assez important, faire une demande de prêt, avoir des lourdeurs administratives au quotidien.. Si bien qu’au final, on se demande si le fait d’investir dans la pierre est accessible à tout le monde. Sauf qu’il existe une autre solution : la pierre papier. Il s’agit du fait d’investir à plusieurs dans une SCPI. Mais quels sont les intérêts ? Les risques pour vos actifs ? Comment investir dans une SCPI et quel est son fonctionnement ? On vous dit tout dans cet article !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

On connaît généralement le principe d’investir seul dans un bien immobilier. On achète un appartement ou une maison puis on génère un revenu passif en le mettant en location. Sur le long terme, on en tire une plus-value sur la revente et le bien immobilier vous aidera à faire de gros bénéfices.

Sauf qu’à l’origine, c’est une grosse somme d’argent qui est en jeu. Même si une rentabilité est générée, toujours est-il qu’il y a énormément de démarches administratives à réaliser, que cela implique de s’endetter sur plus ou moins longtemps et qu’en plus il va falloir gérer des locataires..

Pour ne pas avoir à trop dépenser à la fois financièrement et personnellement, beaucoup choisissent de se tourner vers la SCPI. La Société Civile de Placement Immobilier est le fait d’investir à plusieurs dans un bien immobilier.

Le principe est assez simple : Les investisseurs placent leur argent dans une société SCPI qui va utiliser cet argent pour acheter un parc immobilier locatif. Il peut être question de logements de commerces, d’immeubles ou même de bureaux situés en France ou à l’étranger.

Par la suite, la société va reverser les loyers et les plus-values pour les investisseurs chaque mois ou chaque trimestre.

De plus, la société sera chargée d’acquérir les biens immobiliers, de rechercher des locataires, de réaliser l’état des lieux, d’effectuer les travaux et de s’occuper de toute la partie administrative.

Dans l’ensemble, chaque investisseur va être propriétaire de sa propre part et recevra un pourcentage de revenus en fonction du montant initial investi.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Une SCPI peut servir à atteindre plusieurs objectifs. Pour cela, on retrouve 3 grands types de SCPI. Elles dépendent des caractéristiques du parc immobilier :

SCPI de rendement

En optant pour ce choix, vous recevrez des loyers nets versés régulièrement en adéquation avec votre investissement et sans avoir aucune autre tâche à réaliser.

Ici, vous pouvez choisir entre une SCPI à capital fixe (dont le prix est fixe et possède un plafond) ou une SCPI à capital variable (dont le prix varie en fonction du marché de l’immobilier). Dans le cas d’un capital fixe, étant donné que le prix est fixé par un plafond, l’investisseur devra se rendre sur un marché secondaire pour acheter ou revendre des parts ou des actifs. Il y a une plus grande liberté d’action dans le cas d’un capital variable.

La SCPI de rendement est généralement sollicitée pour les parcs immobiliers principalement professionnels (immeubles de bureaux, magasins, commerces, entrepôts, etc). Il s’agit donc principalement de baux commerciaux.

SCPI Fiscale

En optant pour ce choix, vous allez obtenir des avantages de défiscalisation sur le revenu comme la loi Pinel ou Malraux. Cette réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.

Ici, on parle plutôt d‘investissement immobilier locatif. Dans le cas de la loi Malraux, il s’agit d’investir dans “la rénovation d’immeubles à caractères historique ou esthétique, destinés à la location”. Pour ce qui est de la loi Pinel, elle agit sur les logements neufs. On peut également parler de SCPI de déficit foncier.

Il faut savoir que les SCPI internationales (investir dans un autre pays) peuvent être considérées d’une certaine manière comme des SCPI fiscales. Les lois d’investissement ne sont pas les mêmes mais la fiscalité d’un autre pays peut devenir plus intéressante que celle de la France. C’est notamment le cas des États-Unis !

SCPI de capitalisation ou de valorisation

En optant pour ce choix, vous allez réinvestir les loyers plutôt que de les distribuer pour obtenir une plus-value à long terme grâce à l’augmentation des parts.

Elle vise les biens immobiliers à haut potentiel de revalorisation comme ceux qui sont régit par la loi 1948 ou la loi 1989. Vous n’obtiendrez ainsi que très peu de revenus mais en revanche, vos parts et vos actifs augmenteront. C’est la plus-value qui est mise en avant.

Pourquoi investir en SCPI ?

La SCPI, peu importe le type d’objectif que vous visez, possède de multiples avantages. Le principal que l’on pourrait citer serait celui de pouvoir littéralement diversifier son patrimoine immobilier. Mais pourquoi serait-il une bonne raison de se lancer cette année ?

1. La rentabilité et la stabilité des revenus passifs

En choisissant d’investir en SCPI, vous allez recevoir régulièrement (tous les trimestres) vos revenus sans rien avoir eu à faire mise à part placer votre argent. Que ce soit dans le cadre d’un complément de revenu ou pour vivre de vos loyers, vous ne faites que recevoir les sommes sans gérer toute la partie administrative ou locative.

Il n’y a donc aucune contrainte de gestion en parallèle puisque qu’une Société de gestion s’occupe de la rénovation, de la récolte et de la distribution des loyers, de la mise en location, du paiement des charges, etc.

Combien rapporte une SCPI ?

Il existe un certain nombre de facteurs qui vont vous aider à trouver la meilleure SCPI pour vos projets. On compte bien entendu sur le rapport locatif (le rapport entre le loyer récolté et le coût d’achat). Dans l’ensemble, la rentabilité d’une SCPI est entre 4% et 5%. Sur les trois dernières années (et ce malgré les épreuves économiques) les revenus moyens des SCPI étaient de 4,29%.

Mais ce qui reste intéressant, c’est que la valorisation des parts est de + 7,5% en moyenne sur 5 ans.

2. La mutualisation des risques pour investir en SCPI

En tant que système d’investissement collectif, vous ne partagez pas que vos loyers, mais les risques également ! Ils deviennent donc beaucoup moins impactant lorsqu’il y a des imprévus dans le bien immobilier.

3. L’accessibilité

L’un des gros avantages dans le fait d’acheter à plusieurs, c’est de ne pas avoir à dépenser de grosses sommes d’argent et d’avoir un montant d’investissement assez libre. Selon le Ministère de l’Économie, “en moyenne, une part du capital d’une SCPI vaut entre 150 euros et 1 000 euros”.

Cela rend donc bien plus accessible l’investissement même aux petits investisseurs.

4. La résilience de la SCPI

Même s’il est régi par l’évolution du marché de l’immobilier, le processus de SCPI reste assez résistant face à plusieurs types d’imprévus. Selon les derniers rapports de l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, et notamment ceux à la suite de la crise sanitaire de 2020, “les deux principaux fonds d’investissement immobilier à destination du grand public ont maintenu des niveaux de collecte élevés”.

C’est pour cette raison que la SCPI depuis fait partie des placements les plus avantageux pour générer des revenus.

Comment acheter des SCPI en 2022 ?

Comme pour tout investissement, il peut y avoir des risques et si le format de placement est mal choisi, la rentabilité peut ne pas être à la hauteur de vos espérances. Pour vous guider au mieux dans vos démarches, voici un dossier complet pour apprendre à investir tout en choisissant bien sa SCPI, pour optimiser ses fiscalités et déclarer ses revenus !

Comment investir en SCPI ?

Tout d’abord, il faut savoir que vous avez trois possibilités pour investir en SCPI :

  • Passer par une assurance-vie
  • Se tourner directement vers une société de gestion (mais la diversification des biens immobiliers est limitée en termes de choix et de prix)
  • Passer par un courtier spécialisé qui vous dirigera et vous conseillera dans le mode d’investissement (pleine propriété, à crédit, en démembrement) et vous proposera toute une gamme diversifiée.

Initialement, le processus est le même que pour acheter des biens immobiliers locatifs. Vous allez vous rapprocher d’une SCPI qui vous intéresse en fonction de vos critères. Il faudra ensuite monter un dossier pour acheter une ou plusieurs parts selon le montant que vous souhaitez investir.

Comment choisir sa SCPI ?

Pour choisir la meilleure SCPI adapté à votre projet d’investissement, il convient de prendre en compte ces différents critères :

  • La capitalisation de la SCPI : plus elle est grosse, plus le risque est mutualisé et donc dilué
  • La réputation de la société de gestion
  • La diversification dans les immeubles, le nombre de locataires, les zones d’investissements et les secteurs.
  • Le TOF (taux d’occupation financier) plus communément appelé le taux d’occupation des logements. S’il est à 100% cela signifie que tous les biens sont loués et tous les loyers sont perçus. Il faut viser une SCPI dont le TOF représente 90%.

Quelle SCPI choisir en 2022 ?

En tant que conseillers en investissement, il faut savoir que certains processus peuvent être plus avantageux que d’autres pour optimiser sa diversification de patrimoine. Nous aborderons ensemble les meilleures techniques pour investir dans une société de gestion de placement immobilier en optimisant sa fiscalité.

En attendant, voici les SCPI qui ont le plus de potentiel pour se lancer en 2022 :

  • Corum XL : Rendement en 2021 de 5,84%.
  • Activimmo : Rendement en 2021 de 6,02%
  • Corum Eurion : Rendement en 2021 de 6,12%
  • Kyaneos Pierre : Rendement en 2021 de 5,83%
  • Pierval Santé : Rendement en 2021 de 5,33%

Comment optimiser la fiscalité de son investissement et investir en SCPI ?

Une SCPI génère des revenus fonciers. Ces derniers sont soumis aux prélèvements sociaux (17.20%) et à l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche allant de 0% à 45%. Cela amène à une fiscalité globale comprise entre 17.20% et 62.20%.

Il existe des moyens d’alléger cette fiscalité pour investir en SCPI :

  • Opter pour des SCPI étrangères : En effet, la fiscalité sera celle du pays ou les biens immobiliers sont achetés, l’impôt sur le revenu sera plus allégé et en plus il n’y aura pas de prélèvements sociaux.
  • Opter pour un démembrement temporaire : Il y a une séparation entre la nue-propriété et l’usufruit des parts. Vous n’aurez pas de loyer pendant 10 ans donc pas d’impôt à payer. En contrepartie, vous allez pouvoir investir en SCPI avec une décote. De ce fait, vous achetez plus de parts et une fois le démembrement temporaire échu vous percevez les loyers sur le nombre augmenté de parts.
  • Opter pour une SCPI de capitalisation : Les sociétés ne vont pas ou peu distribuer de loyers générant ainsi moins d’impôt mais aussi la possibilité d’investir ces loyers pour acheter de nouveaux immeubles. Vous allez ainsi booster le prix de la part et assurer une plus-value à la revente sur le long terme plutôt que d’avoir un revenu complémentaire.
  • Investir via l’assurance vie : C’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique et qui peut potentiellement être plus avantageuse. Cependant il faut bien choisir son contrat car il y a des frais
    inhérents au contrat. Attention, il n’y a pas de possibilité de faire un prêt immobilier dans le cadre de l’assurance vie.

Comment déclarer ses revenus SCPI ?

Pour ce qui est de l’imposition, le processus est assez simple. Chaque année pour votre déclaration d’impôt, la société de gestion de la SCPI vous adresse un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Il indiquera le montant du revenu brut, des charges ainsi que du montant total net à déclarer.

Quels sont les risques des SCPI ?

Il est toujours essentiel de connaître les risques d’un tel placement. Parce qu’évidemment, plus le risque est élevé, plus cela a un effet sur votre rentabilité ! Même si la SCPI reste un moyen assez sécurisé, il tout de même bon de bien comprendre les éventualités :

  • Risque lié au marché immobilier : La valorisation des parts SCPI peut être à la hausse comme à la baisse et cela à cause du marché de l’immobilier avec une perte en capital.
  • Diminution du rendement : Baisse des loyers perçus, revenus non garantis, locataires défaillants, un taux d’occupation financier faible
  • Risque de liquidité : Il n’est pas toujours facile de revendre les investissements ou les actifs, cela dépend de l’environnement, de l’offre et de la demande et des taux d’intérêts. Il doit y avoir une grande vigilance sur l’activité et la liquidité car on ne peut pas revendre très rapidement ses parts en SCPI comme on pourrait le faire en bourse.

Quels sont les frais pour investir en SCPI ?

L’investissement immobilier en SCPI implique bien évidemment des frais à prendre en compte avant de vous lancer :

  • Frais de souscription : Ils sont payés à la souscription (intégrés dans le calcul de la rentabilité) et sont de l’ordre de 7.7% à 12% du montant investi. Les frais de souscription servent à rémunérer les distributeurs des SCPI (conseiller en gestion patrimoine, les banques) et 50% est utilisé pour le fonctionnement de la SCPI.
  • Les frais de gestion : Ils comprennent la gestion locative et administrative et varient entre 10% et 12% des loyers encaissés. Il faut toujours avoir à l’esprit que les rendements affichés sont net de frais de gestion.
  • Les frais d’achat ou de vente d’un immeuble : La SCPI va prendre environ 1% du prix qui est toujours incorporé dans le rendement net.

Investir en SCPI : Une bonne ou une mauvaise idée ?

Dans l’ensemble, la SCPI reste une solution de placements financiers qui offre à la fois de la sécurité et de la diversité à chaque investisseur.

Depuis que ce concept a été lancé, il y a aujourd’hui un certain recul qui permet d’affirmer que c’est une méthode pour générer des revenus assez efficace.

C’est d’ailleurs un concept que nous adoptons chez USA Immobilier pour vous proposer le meilleur de l’investissement sécurisé et rentable !

Si vous souhaitez en savoir plus ou que vous êtes intéressé par le fait d’investir dans une société civile de placement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter en cliquant sur le bouton ci-dessous !

Votre équipe qui vous guide dans vos démarches sur le sol américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

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