Fort Myers, aussi appelée la “Cité des Palmiers” est une ville de Floride qui ne cesse d’étonner et de séduire. Au fil de cet article, nous allons dévoiler les secrets d’un marché en plein essor, où histoire, croissance démographique et opportunités d’investissement s’entremêlent pour créer un paysage immobilier unique et prometteur. Que vous soyez un investisseur chevronné à la recherche de la prochaine grande affaire ou un novice curieux d’explorer les possibilités d’investissement immobilier, vous saurez tout sur les prix de l’immobilier à Fort Myers et comment cette ville est devenue un carrefour de croissance rapide ainsi qu’un terrain fertile pour les investissements.
Prix de l’immobilier à Fort Myers
| Description | Prix en Euros | Moyenne | |
|---|---|---|---|
| Appartement (1 chambre) dans le Centre-ville | 1 728,40 € | 1 574,07 – 1 851,85 € | |
| Appartement (1 Chambre) en Dehors du Centre-ville | 1 913,58 € | 1 388,89 – 2 314,81 € | |
| Appartement (3 chambres) dans le Centre-ville | 2 746,92 € | 2 685,19 – 2 777,78 € | |
| Appartement (3 Chambres) en Dehors du Centre-ville | 1 898,15 € | 1 759,26 – 2 037,04 € | |
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement dans le Centre-ville | 2 770,37 € | ||
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement en Dehors du Centre-ville | 2 770,37 € | ||
| Salaire Net Mensuel Moyen (Après Impôts) | 3 837,04 € | ||
| Taux d’intérêt hypothécaire en pourcentage (%), par année, pour 20 ans à taux fixe | 6,64% | 6,19 – 6,80% | |
Quelle a été l’évolution de l’immobilier à Fort Myers ?
Fort Myers a connu une croissance incroyable de sa population tout au long de son histoire. À l’approche du XXe siècle, une période de croissance significative a marqué la fin du XIXe siècle. Durant les mois d’hiver, les habitants des États du nord migraient vers la Floride. En 1885, année de sa fondation officielle, la ville ne comptait que 349 âmes.
Cependant, l’essor touristique s’est amorcé en 1898 avec la construction du Royal Palm Hotel, devenu une destination prisée en hiver. Le début du XXe siècle a vu la ville s’épanouir davantage, notamment grâce à l’amélioration des liaisons ferroviaires par l’Atlantic Coast Line Railroad. Cette période de développement a inclus des projets notables comme la construction du Théâtre Arcade en 1908, contribuant ainsi à l’expansion de cette région en plein essor.
Dans les années 1920, la Edison Botanic Research Corporation a vu le jour à Fort Myers. Thomas Alva Edison, habitant de la région, a utilisé ce site pour ses études sur divers arbres et plantes exotiques. À proximité vivait un autre personnage notable, Henry Ford, célèbre pour la création des automobiles Ford. Il a d’ailleurs son premier concessionnaire automobile Ford à Fort Myers.
L’accroissement démographique de la ville a été stimulé par l’ouverture du pont Edison en 1931. La décennie suivante a marqué une période de développement intensifié, marquée par la création de nouveaux quartiers résidentiels.
Aujourd’hui, les principaux secteurs d’économie de la ville restent l’agriculture, la construction, le tourisme, le divertissement mais aussi l’immobilier. Depuis, la ville ne cesse de s’accroitre. Aujourd’hui, elle compte également de nombreux restaurants, centres commerciaux et discothèques. Et bien sûr les belles plages attirent année après année de nouveaux résidents et touristes.
Quels sont les prix selon les biens immobiliers à Fort Myers ?
Cette année, la ville de Fort Myers s’est démarquée, toujours accompagnées de ses villes voisines de Floride. Elle a intégré la troisième position du classement des villes à la croissance la plus rapide aux États-Unis en 2023-2024. Cela laisse présager un avenir plus que prometteur dans la Cité des Palmiers.
En effet, les chiffres montrent qu’elle connait actuellement une croissance annuelle de 6,92%. Sa population a augmenté de 30,21% depuis le dernier recensement, qui a enregistré en 2020 86 354 habitants. Elle a d’abord franchit la barre de 100k habitants pour atteindre un chiffre de 112 441 habitants en ce début d’année 2024 créant ainsi une forte demande de logements.
Et ces grands changements ont eu des impacts au niveau des prix de l’immobilier à Fort Myers. Selon Realtor, en décembre 2023, le prix médian des maisons inscrites à Fort Myers, en Floride, était de 425 000 $, en hausse de 3,7 % d’une année sur l’autre.
L’un des facteurs qui a mouvementé l’économie de la ville en faisant chuter l’offre et la demande, c’est l‘ouragan Ian. De catégorie 4, il a dévasté la région en 2022. Cependant, la ville a su prendre le dessus pour redresser son marché en réhabilitant les nombreuses maisons qui ont subit des dégâts.
US News a résumé les différentes initiatives prises par la villes pour consolider son marché de l’immobilier : “Les nouveaux permis de construire des logements unifamiliaux ont été suspendus immédiatement après l’ouragan pour contribuer à la reprise. En octobre 2022, un mois après le passage de la tempête, les nouveaux permis de logement étaient à un niveau record de 398.“
Le nombre de nouveaux permis de logement a augmenté lentement depuis lors. Mais la croissance n’est pas restée constante. En septembre 2023, 938 nouveaux permis de logement avaient été délivrés. La tendance a connu une baisse par la suite. Mais elle s’est accélérée au mois de mai 2023 avec 531 nouveaux permis.
Les prix des maisons à Fort Myers
Il faut savoir que le prix de l’immobilier à Fort Myers, principalement des maisons, a connu une légère diminution de 3,2% pour ce qui est des maisons unifamiliales à la fin de l’année 2023 par rapport à 2022.
Au mois de novembre 2023, le prix de vente médian des maisons unifamiliales était de 457 500 dollars. L’année précédente, ce prix était de 472 500 dollars.
Pour ce qui est des maisons de villes, une légère baisse de 3,3% a été remarquée chez Redfin.
En cette fin d’année 2023, le prix de vente médian des maisons de ville à Fort Myers est de 290 000 dollars. En 2022, ce prix était de 299 750 dollars.
Les prix des appartements à Fort Myers
Du côté des appartements, les chiffres sont légèrement plus élevés. Tout d’abord, le prix médian des condos à Fort Myers a connu une augmentation de 14,1% en 2023.
À la fin de l’année 2022 (en novembre), le prix médian de vente des condos était de 258 500 dollars. Il est passé à 295 000 dollars au mois de novembre 2023.
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Cependant, la ville de Fort Myers a connu des augmentations plus importantes au cours de l’année.
Selon les chiffres de Redfin, le mois de novembre 2023 est celui où les prix ont été le plus bas. Il y a d’ailleurs eu deux principaux pics de croissance : l’un en mars 2023, où le prix médian étant de 350 000 dollars (qui est ensuite retombé à 317 000$), et l’autre en septembre 2023, où le prix médian était de 347 000$.
Cette augmentation des prix de l’immobilier à Fort Myers qui reste tout de même constante au fil des années est principalement causée par la diminution importante de stocks présents sur le marché. Au mois de novembre 2023, ce chiffre a connu une baisse de 13,6% en passant de 44 à 38.
Où se situe le marché du locatif à Fort Myers ?
Il faut savoir que le loyer médian national, selon le rapport de Zumper, se situe à 1 505 dollars pour une chambre et à 1 862$ pour deux chambres. La ville de Fort Myers se trouve parmi les villes les plus chères avec un coût de loyer moyen supérieur à cette moyenne nationale en atteignant 1 927$.
Selon le rapport de Rentcafe, près de 33% des appartements à Fort Myers proposent un loyer supérieur à 2000$, la majorité des appartements (soit 55%) sont loués entre 1 501$ et 2000$ et enfin, seulement 12% d’entre eux sont loués en dessous de 1 500$.
L’avantage de cette ville si vous souhaitez investir dans la location, c’est que 52% des ménages sont occupés par des locataires tandis que 48% sont occupés par des propriétaires.
En comparaison, cela reste bien en dessous de la moyenne de loyer de Miami qui est de 2 451$ et qui est la cinquième ville du pays la plus chère en terme de loyer. Fort Myers se rapproche plutôt des villes comme Tampa ou Orlando qui ont chacun une moyenne de loyer de 1923$ et 1905$.
Quels sont les quartiers les plus chers de Fort Myers?
Fort Myers est une ville de Floride et se compose de 47 quartiers, chacun offrant des cadres de vie différents et donc des opportunités d’investissement immobilier variés.
Selon le classement établi par Neighborhoodscout, voici le top des quartiers où le prix de l’immobilier à Fort Myers est le plus cher :
- Miromar Lakes
- Punta Rassa/ The Island at Shell Point
- Arborwood
- Palmetto Point
- Verandah
- Briarcliff
- Riverside Park
- Florida Gulf Coas University
- East 1st Street
- Paseo
Quelles sont les quartiers en vogue à Fort Myers ?
Bien que les quartiers les plus chers ne soient pas forcément le mieux pour investir de façon rentable dans l’immobilier de la ville (bien que certains fassent également partie de cette liste), il est donc tout à fait normal de se demander, parmi tous ceux qui composent la ville de Fort Myers, quels sont ceux qui sont le plus appréciés par les investisseurs et les acheteurs.
Pour cela, Neighborhoodscout a pris en compte un certain nombre de critères afin d’établir la liste des quartiers les plus en vogue à Fort Myers :
- Eastwood Village
- Serena Park
- East 1st Street
- Woodside
- Verandah
- Metro Park
- Olga
- Florida Gulf Coast University
- Tanglewood
Tendances des prix de l’immobilier à Fort Myers : Quelles sont les prévision pour 2024 ?
Vous devez sûrement vous demander : Est-ce judicieux d’investir dans l’immobilier à Fort Myers ? Examinons les perspectives des experts sur les évolutions futures de ce marché local.
Vente et inventaire en diminution
Selon de nombreux spécialistes, l’augmentation des taux d’intérêt devrait entraîner un ralentissement des transactions immobilières. Ceci, en raison du coût accru de l’acquisition d’un bien immobilier.
On s’attend à une réduction d’au moins 10 % dans le volume des ventes de biens immobiliers. De plus, le temps moyen de mise sur le marché pourrait s’allonger de 10 jours supplémentaires l’année prochaine.
En somme, le marché verra probablement moins de biens vendus, et ceux-ci resteront disponibles à l’achat plus longtemps avant de trouver acquéreur.
Le nombre de biens disponibles à la vente devrait également rester limité.
Évolution des prix de l’immobilier à Fort Myers et accessibilité
Fort Myers se distingue par une augmentation notable de la valeur des propriétés au cours de l’année écoulée. Une hausse considérable des permis de construire est également prévue pour booster le marché de l’immobilier.
Cette tendance ascendante semble se maintenir, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs cherchant à capitaliser sur une plus-value à long terme.
Croissance démographie et demande de logements
Si les experts anticipent une montée continue des taux, pouvant atteindre 8,5 % pour les prêts à taux fixe sur 30 ans et 7,70 % pour ceux sur 15 ans, il ne faut pas oublier que la Floride est réputée pour son absence d’impôt sur le revenu, et Fort Myers se distingue par des taxes foncières parmi les plus faibles de l’état.
Ces conditions fiscales avantageuses incitent les nouveaux arrivants à s’installer et favorisent a génération de flux de trésorerie positifs pour les investisseurs.
D’ailleurs, la population de Fort Myers est en hausse constante, attirée par le climat agréable, les plages et les loisirs de plein air. Cette augmentation de la population booste la demande de logements, facilitant pour les investisseurs la location de leurs biens et assurant une occupation régulière.
Le marché des biens immobiliers multifamiliaux à Fort Myers a connu une expansion remarquable. Cette croissance du secteur locatif est due à divers facteurs, tels que l’augmentation de la population, un marché du travail robuste et un nombre croissant de retraités choisissant de s’y installer.
L’investissement dans des propriétés multifamiliales offre plusieurs bénéfices : un revenu locatif régulier, un potentiel d’appréciation sur le long terme et une diversification du portefeuille d’investissement. En outre, la possession de biens multifamiliaux à Fort Myers peut conduire à des économies d’échelle en matière de gestion immobilière, d’entretien et de recherche de locataires.
Vos experts de l’investissement,
