Vous rêvez de plages de sable fin, de palmiers se balançant sous la brise chaude et d’une scène artistique et culturelle dynamique ? Miami a toujours été synonyme de style de vie glamour et de décors tropicaux à couper le souffle. Mais derrière le glamour se cachent des réalités cruciales, et l’une d’entre elles concerne les prix de l’immobilier. Dans cet article, nous nous plongerons dans ce marché en étudiant précisément l’ensemble des prix de l’immobilier à Miami, en explorant les tendances actuelles, les facteurs influençant les prix et les conseils pour naviguer dans ce paysage compétitif.
Quelle a été l’évolution du prix de l’immobilier à Miami ?
Miami est réputé pour être un véritable pôle à la fois touristique mais aussi économique. Selon les estimations, “Le comté de Miami-Dade a accueilli plus de 26,5 millions de visiteurs l’année dernière, générant plus de 20,8 milliards de dollars, soit une augmentation de 8 % des revenus touristiques par rapport à 2021“.
Mais il faut savoir que ce marché n’est qu’une partie des passages réalisés au sein de la ville. Chaque année, les grandes entreprises internationales implantées dans la ville accueillent de nouveaux arrivants du monde entier et de nombreux marchés émergent.
En parallèle, la ville de Miami accueille chaque année plus de 230 congrès au sein de sa salle mythique, la Miami Beach Convention Center. Il est donc évident que Miami a connu un essor remarquable depuis quelques années.
En cause, plusieurs phénomènes. Tout d’abord, la crise sanitaire. Depuis que la majeur partie de la population s’est retrouvée confinée et que de nombreux américains ont perdu leur emploi, Miami est devenue l’une des destinations les plus prisées pour vivre.
C’est notamment le cadre de vie bien plus agréable comparé aux grandes villes ainsi que la mise en place du télétravail qui ont été une source de motivation pour de nombreux résidents.
Mais ce qui a également incité de nombreux américains à partir, c’est l’abordabilité du marché. Miami est réputé, tant dans son coût de la vie que dans ses prix de l’immobilier pour être un des marchés les plus abordables. C’est donc devenu un refuge pour toutes les personnes cherchant à fuir les dégâts financiers causés par l’inflation.
Mais quels ont été les impacts de ce développement sur les prix de l’immobilier à Miami ?
Quels sont les prix selon les biens immobiliers ?
La ville de Miami est réputée pour sa diversité et c’est un élément qui reste bien présent jusque dans son marché du logement. Le pays étant frappé par l’inflation qui incitent toujours plus la Réserve Fédérale à augmenter ses taux hypothécaires, le secteur de l’immobilier se retrouve mouvementé. C’est donc une augmentation globale qui a été observée pour la majorité du pays au niveau de ses logements. Ce qui, dans la finalité, devrait mener à une baisse globale si les taux continuent d’augmenter.
Pourtant, un rapport réalisé par la banque d’investissement Goldman Sachs n’envisagent pas de baisse pour le marché de Miami. La ville de Floride semble donc évoluer de façon prospère dans un climat où la crise est omniprésente.
Les prix des maisons à Miami
Selon le rapport de l’organisme Miami Realtors, l’année 2022 a marqué le succès du marché de Miami qui a enregistré sa deuxième meilleure année de ventes totales de maisons avec 31 627 maisons vendues au total (soit 86 transactions par jour). Le record de vente s’est établi à 39 394 maisons vendues en 2021.
Il faut savoir que le prix des maisons, dans le comté de Miami-Dade, a connu une légère augmentation de 1,1% à la fin de l’année 2022, par rapport à celle de 2021.
Au début de l’année 2022, le prix de vente médian des maisons unifamiliales à Miami était de 530 900 dollars. L’année précédente, ce prix était de 525 000 dollars. Mais au mois de mai 2023, le comté de Miami a encore connu une augmentation de 12,9% atteignant les 600 000 dollars pour les maisons unifamiliales.
Cette hausse s’explique notamment par le fait que les travailleurs de Miami, et donc les acheteurs ont vu leur revenus augmenter de près de 16,9% suite à la pandémie. Miami a fait partie des nombreuses villes américaines qui ont connu un essor après la crise sanitaire. La demande de logement ayant considérablement augmentée, les prix ont suivi le mouvement, bien que cette hausse ne soit pas aussi importante.
Au niveau des stocks de biens immobiliers, ceux des maisons a énormément augmenté par rapport à 2021 (+57,7%). Il est passé de 2 563 (2021) à 4 043 (2022). C’est un stock qui reste assez faible par rapport à la demande globale.
Les ventes de maisons ont également participé activement à l’économie globale du pays. En effet, selon le rapport des Miami Realtors, “Le comté de Miami-Dade a vendu 1 779 maisons en décembre 2022 et a eu un impact économique local de 200,1 millions de dollars“. Sur l’ensemble de l’année 2021, cette participation s’est élevée à 1,2 milliard de dollars.
Les prix des appartements à Miami
Toujours selon le rapport établi par les Miami Realtors, les maisons n’ont pas été les seuls facteurs d’enrichissement.
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En effet, “le marché des condos à Miami a joué un rôle important dans le chiffre des ventes totales annuelles, car Miami a connu sa deuxième plus grande année de ventes de condos en 2022. Miami a vendu 19 377 condos en 2022, juste derrière la campagne historique de 2021 (23 689 transactions de condos). Miami a enregistré 12 250 ventes de maisons unifamiliales en 2022“.
Le ventes d’appartements ont connu une diminution de 50% en passant de 2 077 à la fin de l’année 2021 à 1 035 en 2022. Cela s’explique de plusieurs façons.
Tout d’abord, la ville a connu un manque de stock lors de cette période. De plus, la hausse des taux hypothécaires n’a pas aidé les ménages à investir dans des biens immobiliers. Les appartements ont pendant longtemps été délaissé, notamment après la pandémie qui a poussé de nombreuses familles à se tourner vers les maisons.
Ce n’est pas ce qui a empêché aux appartements de voir leur prix augmenter de 5,5% en 2022. Le prix de vente médians des copropriétés est donc passé de 355 000 dollars à 374 500 dollars.
Où se situe le marché de locatif à Miami ?
Selon le rapport national sur les loyers de Zumper, le marché locatif est le premier a être impacté par l’augmentation des prix. Aujourd’hui, la ville de Miami est classée en quatrième position des marchés les plus cher du pays avec un loyer médian d’une chambre de 2 800$. Les tenants du titre du classement sont New York (3 980$), Jersey City (3 390$) et San Francisco (3 000$).
Il s’agit d’une augmentation de 8% par rapport à l’année dernière.
Si la ville de Miami attire autant d’investisseurs chaque année, c’est notamment parce qu’il s’agit d’un marché principalement tourné vers la location. En effet, selon Rentcafe, 70% des biens immobiliers sont occupés par des locataires tandis que seulement 30% d’entre eux sont occupés par des propriétaires.
Si l’on prend en compte les gammes de prix pratiqués pour les locations, il faut savoir qu’une grande majorité (67%) des biens immobiliers sont loués à plus de 2 000 dollars.
Comment a évolué le prix des loyers des différents quartier de Miami ?
Ce qu’il faut comprendre, c’est que même si la ville de Miami continue de se développer tout en augmentant ses prix, toujours est-il qu’elle reste l’une des villes les plus abordables du pays. SI le prix de vente médian des maisons à Miami tourne autour de 600 000 dollars, cela reste toujours moins élevé que dans des villes telles que San Francisco où elles atteignent le million, à San Diego ou encore à Los Angeles (presque 900 000 dollars).
Quels sont les quartiers les plus chers de Miami ?
Même au sein de la ville en elle-même, c’est la diversité qui règne. Miami est divisé en près de 46 quartiers, offrant une gamme de prix très différente en fonction de la localisation.
1. Northest Coconut Grove
Northesat Coconut Grove est considéré comme le quartier le plus cher de Miami, et cette réputation risque de perdurer étant donné que les coûts d’achat continuent d’augmenter.
En effet, le prix médian des maisons de ce quartier est de 2,7 millions de dollars au mois de juillet 2023. Cela représente une hausse de plus de 43% par rapport à l’année dernière où le prix de vente médian était 1,9 million de dollars.
2. Grove Center
Grove Center attire de nombreux investisseurs chaque année car sa vue imprenable sur la baie de Miami fait son charme. C’est ce qui justifie également un prix de vente médian qui est de 2 millions de dollars. Cela représente également une augmentation de 3,7% par rapport à l’année précédente.
3. The Roads
Le prix médian des maisons inscrites à The Roads était de 1,4 million de dollars en juillet 2023, avec une tendance à la baisse de -6,9 % d’une année sur l’autre. En moyenne, les maisons de ce quartier se vendent après 54 jours sur le marché.
4. Park West
Situé au nord du quartier Brickell, Park West est réputé pour son musée. Le prix de vente médian est de 1,2 million de dollars. Les prix du quartier ont connu une légère baisse de 3% par rapport à l’année dernière. C’est un endroit où le marché est principalement un marché d’acheteurs.
5. Brickell Key
Brickell Key est une île artificielle située entre la presqu’île de Miami Beach et Miami. Ici, le prix de vente médian est de 846 000 dollars, soit une légère baisse depuis l’année dernière. L’île rejoint le quartier de Brickell qui est le centre financier de la ville.
Quels sont les quartiers les moins chers de Miami ?
1. Riverside
Assemblé avec le quartier du Little Havana, Riverside accueille chaque année de nouveau arrivants provenant principalement de Cuba. C’est un lieu animé qui possède de nombreux bars, restaurants et cafés. Le prix de vente médian d’inscription des maisons est de 299 000 dollars à Riverside, ce qui en fait l’un des quartiers les moins chers par rapport aux prix de l’immobilier à Miami. C’est également une hausse de 1% par rapport à l’année dernière.
2. Model City (Liberty City)
Le quartier de Liberty City regroupe une grande communauté d’afro-américains et est surnommée “la ville modèle”. Ici, le prix de vente médian est de 420 000 dollars. Cela représente tout de même une hausse de 15% par rapport à l’année précédente.
3. Allapattah
Véritable lieu artistique, le quartier d’Allapattah est également un endroit où la multiculturalité est à son comble avec une communauté qui regroupe à la fois des résidents provenant d’Amérique centrale, de Cuba et des Caraïbes. Le prix de vente médian à Allapattah est de 467 500 dollars et à augmenté de 11 par rapport à l’année dernière.
4. OMNI
La quartier d’OMNI est aussi connu sous le nom de “Arts & Entertainment District” et est un lieu résidentiel urbain. Le prix médian d’inscription d’une maison est de 482 000 dollars. Ce quartier a connu une grande diminution de ses prix par rapport à l’année dernière où ils se situaient à plus de 625 000 dollars.
5. West Flager
West Flager fut anciennement nommé le quartier de West Little Havana et compte également une grande communauté d’habitants Cubains. Il y a beaucoup d’animations dans ce quartier dynamique. Les prix de l’immobilier à Miami dans le quartier de West Flager est de 634 000 dollars.
Quels sont les quartiers en vogue à Miami ?
Partir vivre à Miami incite de découvrir un nouveau paysage où la culture, la diversité et le partage sont rois. Il est donc tout à fait normal de se demander, parmi tous ceux qui composent la ville de Miami, quels sont ceux qui sont le plus appréciés par les investisseurs et les acheteurs.
Pour répondre à cette question, nous avons pris en compte l’avis de NeigborhoodScout qui a pris en compte un certains nombre de critères pour réaliser la liste des quartiers les plus en vogue à Miami :
- Downtown North
- Little Haiti South
- Overtown North
- Downtown Northwest
- Downtown
- Downtown Southeast
- Overtown West
- Downtown East
- Town Square
- Park West
Désormais, vous avez une vue d’ensemble précise des prix de l’immobilier à Miami !
Vos experts de l’investissement,
