Vous vous demandez peut-être pourquoi le Texas attire tant l’attention dans le monde de l’immobilier ? La réponse réside dans la diversité et la dynamique unique de son marché. Dans cet article, nous plongeons en profondeur dans les tendances actuelles, les fluctuations des prix et les zones les plus prometteuses. Que vous soyez un investisseur déterminé, un acheteur pour la première fois ou simplement curieux, cet article est votre guide complet pour comprendre les subtilités du marché immobilier au Texas.
Les caractéristiques économiques et démographiques de l’État du Texas ?
Dans notre analyse approfondie du marché immobilier au Texas, il est essentiel de commencer par comprendre les fondements qui définissent cet État dynamique.
Le Texas, souvent appelé l’Étoile Solitaire, est un melting-pot de cultures, d’innovations et d’opportunités économiques. Ce vaste État, deuxième en termes de taille et de population aux États-Unis, est un moteur économique influent, reflétant une croissance démographique impressionnante et une diversité culturelle riche.
Dans cette section, nous plongeons dans les spécificités économiques et démographiques du Texas, mettant en lumière comment ces facteurs façonnent son marché immobilier en constante évolution.
Une population en croissance constante
Le Texas, connu pour sa taille et sa population, est le deuxième État le plus peuplé des États-Unis après la Californie. En 2010, il comptait 25,1 millions d’habitants, soit 8 % de la population américaine. Cette population est marquée par une croissance rapide.
Entre 2000 et 2006, elle a augmenté de 12,7 %, une progression deux fois plus rapide que la moyenne nationale, en grande partie due à l’attraction de la Sun Belt pour son climat et son dynamisme économique.
Selon les derniers chiffres de 2023, les chiffres de cette population sont même passé à 29,5 millions d’habitants.
Une économie en constante essor
En 2023, l’économie du Texas continue de se développer. Les secteurs du pétrole et du gaz ont enregistré des gains d’emploi significatifs, surpassant tous les autres secteurs majeurs. D’ailleurs les exportations de matières premières premières ont augmenté de 6,1% en totalisant près de 38,1 milliards de dollars. C’est notamment grâce aux exportations de pétrole brut que l’État a connu une augmentation de flagrante de 13,3%.
Ajourd’hui, et selon un rapport de l’Office of the Texas Governor, “l’économie du Texas est officiellement la 8e économie mondiale, évaluée à plus de 2,4 billions de dollars“. Des entreprises comme Apple, Tesla mais aussi Oracle se sont implantées dans l’État texan.
Malgré les craintes d’une récession nationale, le Texas, grâce à sa main-d’œuvre robuste et à un secteur énergétique fort, est bien positionné pour résister à un ralentissement économique en 2023.
Une situation favorable à l’emploi
Le Texas, un état crucial aux États-Unis, connaît une dynamique économique impressionnante, notamment dans le secteur de l’emploi. Le Texas bénéficie d’une économie diversifiée, incluant l’énergie, la technologie et l’agriculture. Cette diversification aide à maintenir une croissance stable de l’emploi.
En 2023, le Texas affiche une augmentation significative de l’emploi. La prévision d’emploi indique une hausse de 3,0 %. Comme l’indique le Texas Tribute, “le chômage au Texas a stagné à 4,1 % pendant quatre mois consécutifs, tombant en dessous de la moyenne nationale d’août de 3,8 %. Il a atteint 4 % en février”.
Le Texas a mené le pays en termes de nouveaux emplois non-agricoles l’année dernière, ajoutant 650 100 postes, ce qui représente une hausse de 5 %. Comme l’explique l’économiste d’affaires principal à la FED de Dallas, “La force du mois de juillet a été tirée par de fortes augmentations de l’emploi dans les loisirs, l’hôtellerie et la construction, ainsi que par des gains dans l’industrie manufacturière, l’éducation et la santé”.
L’État a même gagné la première place en créant plus d’emplois que tout autre États lors de l’année 2023, soit une croissance “plus rapide que le taux de 2,1% pour l’ensemble du pays” avec des chiffres qui ont même dépassés ceux de la Californie et de la Floride.
Où se situe le marché de l’immobilier au Texas ?
Le marché immobilier au Texas, en 2023, est une mosaïque de dynamiques changeantes, influencées par des facteurs économiques et démographiques variés. Dans cette partie, nous vous proposons d’explorer l’état actuel du marché, depuis l’offre croissante de logements et les tendances de stabilisation des transactions, jusqu’aux impacts des politiques monétaires sur les demandes de prêt et les permis de construction.
Une offre de logements qui connait une croissance
L’offre de logements s’est accrue, avec une tendance à la hausse des annonces actives depuis février.
En septembre, l’inventaire de logements disponibles a augmenté de 5,2 %, atteignant 90 750 unités. Houston se distingue avec le plus grand nombre de maisons à vendre (22 260 annonces), tandis qu’Austin enregistre le chiffre le plus bas parmi les quatre plus grandes villes, avec 9 570 annonces. Bien que l’offre ait connu un rebond significatif ces huit derniers mois, elle reste inférieure de plus de 10 % au niveau d’avant la pandémie.
Le Texas a vu 41 200 nouvelles annonces en septembre, avec Houston et Dallas représentant respectivement 28 % et 24 % des parts de marché. San Antonio a également connu une forte activité avec 4 540 nouvelles propriétés sur le marché, surpassant les 3 720 d’Austin. Avec l’augmentation des annonces actives et le ralentissement des ventes, le mois d’inventaire (MOI) est passé à 3,6 mois.
En intégrant ces éléments, on observe un marché en mutation, marqué par une baisse de la demande et une augmentation des inventaires, reflétant un ajustement du marché à la suite de changements macroéconomiques, notamment la hausse des taux d’intérêt et les incertitudes économiques post-pandémiques.
Des transactions qui se stabilisent
Le marché immobilier texan en 2023 montre des signes évidents de ralentissement. Après une hausse notable de 9,5 % en août, les ventes de maisons se sont stabilisées en septembre à 27 175 transactions, marquant un changement minime de moins de 1 % par rapport au mois précédent. Cette tendance à la stabilisation s’observe également dans les grandes villes du Texas.
Toutefois, l’ensemble du marché a connu un déclin marqué en raison de l’augmentation des taux hypothécaires, atteignant leur plus haut niveau depuis l’an 2000, ce qui a limité les achats aux investisseurs les plus déterminés. Depuis décembre 2021, la demande globale a considérablement diminué, entraînant une chute de 14,2 % sur un an dans le volume des ventes immobilières de l’État.
La durée moyenne de mise en marché (DOM) s’est réduite de 59 à 55 jours, signalant une période de vente plus courte. Austin et San Antonio ont enregistré des chiffres plus élevés que la moyenne de l’État avec 69 jours, tandis que Dallas et Houston affichaient des DOM de 45 et 48 jours respectivement.
Des demandes de prêt en baisse
L’action de la Réserve Fédérale américaine pour lutter contre l’inflation a entraîné une hausse marquée des taux d’intérêt, impactant significativement les taux des bons du Trésor et les taux hypothécaires.
Selon le Texas Real Estate Research Center, en 2023, le rendement moyen mensuel des bons du Trésor à 10 ans a grimpé à 3,8 %, comparé à 3 % en 2022 et seulement 1,5 % en 2021. En septembre, ce taux a même atteint un pic de 4,4 %, le plus élevé depuis 16 ans.
Cette tendance à la hausse des rendements obligataires a poussé le taux fixe à 30 ans de la Federal Home Loan Mortgage Corporation à un niveau de 7,2 %, avec une augmentation de 13 points de base. Cette inflation des taux hypothécaires est susceptible de continuer, augmentant ainsi le coût de l’accès à la propriété et exerçant une pression à la baisse sur la demande de prêts immobiliers.
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Les données reflètent cette réalité : les demandes de prêts hypothécaires ont chuté de plus de 25 % sous l’effet de ces taux élevés. Selon l’indice de volume de mars 1990 de la Mortgage Bankers Association, la moyenne hebdomadaire des demandes de prêt est tombée à 142,8, contre 193,9 l’année précédente, indiquant un net ralentissement du marché immobilier.
Cette situation, combinée aux récentes fluctuations du marché immobilier, pourrait avoir des répercussions à long terme sur les acheteurs potentiels et les investisseurs immobiliers, rendant l’accès à la propriété plus onéreux et potentiellement freinant la croissance du secteur immobilier.
Des permis de construire en baisse pour les logements unifamiliaux
Les permis de construire pour des logements unifamiliaux au Texas ont connu une baisse notable de 11,5 % en glissement mensuel, avec seulement 12 353 permis délivrés. Cette tendance marque un changement par rapport au pic observé le mois d’octobre 2023. San Antonio se démarque en enregistrant une augmentation notable de la demande de permis (740), soit une hausse de 18,4 % par rapport au mois précédent.
En revanche, Dallas a subi une perte significative, avec une diminution de 38,5 %, représentant 2 805 permis. Houston, avec 4 234 permis, représente presque un tiers du total des permis de l’État, tandis qu’Austin, avec 1 580 permis, continue de subir les conséquences des ajustements de prix initiés en 2022.
Parallèlement à cette baisse des permis de construire, les données de Dodge Construction Network révèlent une diminution des mises en chantier de constructions unifamiliales de 8,5 % en glissement mensuel, avec 11 750 unités. Houston affiche une dynamique positive, avec une augmentation significative des constructions, dépassant les 3 300 maisons. En revanche, les mises en chantier ont diminué à Austin (15 %) et à Dallas (5,2 %), tandis que San Antonio a montré une stabilité par rapport au mois précédent.
Quels sont les prix selon les biens immobiliers ?
L’augmentation de l’offre a contribué à ralentir la hausse des prix des logements. Dans des villes comme Austin, on observe même une baisse rapide des prix immobiliers.
Selon les derniers chiffres de Zillow, la valeur moyenne des maisons (incluant tout type de biens immobiliers) est de 298 424 $. Cela représente une baisse de 1,6% par rapport à l’année dernière. Cette légère baisse indique un marché plutôt sain et stable proposant de multiples opportunités pour les acheteurs et les investisseurs.
Selon les indications données par le site de référencement des annonces immobilières :
- 21,9% des ventes sont réalisées au-dessus du prix de vente médian.
- 57% des ventes sont réalisées au-dessous du prix de vente
- Jours sur le marché : 25 jours médians
Pour avoir une estimation plus précise des prix pratiqués dans les grandes villes comme Dallas, le prix de vente est de 422 000 dollars. Cela représente une baisse de 1,3% depuis l’année dernière.
Pour ce qui est d’Austin, le prix de vente médian est de 549 000 dollars (soit une baisse de 2,2% depuis l’année dernière).
Les prix des maisons au Texas
Selon Zillow, l’indice de valeurs des maisons au Texas est de 299 136 dollars. Il s’agit d’une légère baisse par rapport à l’année dernière où ce dernier se situait à 304 001 dollars.
Pour faire une comparaison par rapport à chaque ville de l’État, l’indice de valeurs des maisons pour la ville de Houston est de 260 902 dollars. Cela représente une baisse de 0,3% sur un an.
Pour ce qui est de Dallas, l’indice de valeurs des maisons est de 306 310 soit une baisse de 0,4% sur un an.
Les prix des appartements au Texas
Selon Zillow, l’indice de valeurs des appartements (ou condos) au Texas est de 250 651 dollars. Il s’agit d’une légère baisse par rapport à l’année dernière où ce dernier se situait à 249 442 dollars.
Pour faire une comparaison par rapport à chaque ville de l’État, l’indice de valeurs des maisons pour la ville de Houston est de 161 700 dollars. Cela représente une augmentation puisqu’il y a un an, cette valeur était de 157 356 dollars.
Pour ce qui est de Dallas, l’indice de valeurs des maisons est de 238 248 dollars soit également une augmentation par rapport à l’année dernière où il était de 233 725 dollars.
Où se situe le marché locatif du Texas ?
Selon le rapport national sur les loyers de Zumper, Austin est la ville la plus chère du Texas pour ce qui est de la location. Au niveau national, il se classe 30 ème avec un loyer moyen de 1 550$ pour 1 chambre (soit une baisse de 6,60% sur un an) et de 1 990$ pour 2 chambres (soit également une baisse de 5,70%).
Au sein de ce classement, Dallas apparaît à la 46ème place avec un loyer moyen de 1 390$ pour une chambre et 1 960$ pour deux.
Comme le stipule le rapport, “Sur les sept villes du Texas figurant sur notre liste, chacune est en baisse d’un mois à l’autre et toutes sauf deux (Fort Worth et Arlington) sont en baisse d’une année sur l’autre“.
Comment a évolué le prix des loyers des différentes villes du Texas ?
La tendance locative est assez modérée dans l’État du Texas. Si l’on prend par exemple les données de Rentcafe sur la situation de Houston :
- 58% des ménages de Houston sont occupés par des locataires
- 42% sont occupés par des propriétaires
Pour ce qui est de Dallas, on retrouve les mêmes équivalences avec seulement 59% de locataires et 41% de propriétaires. Ce sont des chiffres biens moins importants que pour des villes comme Miami où 70% des biens immobiliers sont occupés par des locataires.
Cela laisse conclure que la demande locative est moins élevée dans cette partie du Midwest et qu’elle est plutôt logée dans l’ombre de la Floride. Pourtant certaines évolutions sont attendus et notamment en termes de compétitivité.
En 2023, la vile d’El Paso au Texas a intégré le top des petits marchés locatifs les plus chauds pendant la haute saison de location 2023 réalisé par Rentcafe en se classant 18ème.
Quelles sont les villes les plus chères du Texas ?
Certaines métropoles du Texas se distinguent non seulement par leur dynamisme économique, mais aussi par le niveau élevé de leurs prix immobiliers et de vie.
Selon le classement établi par Neighborhoodscout, voici le top des villes où le prix de l’immobilier au Texas est le plus cher :
- Hunters Creek Village
- Piney Point Village
- Bunker Hill Village
- West Lake Hills
- Southside Place
- Highland Park
- University Park
- Hedwig Village
- West University Place
- Southlake
Quelles sont les villes les plus abordables du Texas ?
La plateforme en ligne Redfin a rassemblé les endroits qui offrent des opportunités de logements abordables au Texas. En effet, la plupart ont un prix de vente médian inférieur à la moyenne de l’État.
Voici la liste des villes les plus abordables au Texas ainsi que le prix de vente médian qu’elles proposent :
- San Angelo : 65 000 dollars
- Wichita Falls : 176 450 dollars
- Abilene : 223 000 dollars
- Lubbock : 225 000 dollars
- Victoria : 228 000 dollars
- Baytown : 241 000 dollars
- Pasadena : 245 000 dollars
- Killeen : 250 000 dollars
- Bryan : 262 400 dollars
- Midland : 264 950 dollars
Quelles sont les villes en vogue au Texas ?
Le Texas, surnommé l’État de l’étoile solitaire, est célèbre pour ses métropoles impressionnantes, sa délicieuse cuisine tex-mex, ses événements musicaux animés et ses magnifiques plages le long de sa côte du Golfe. Ces plages offrent des vagues splendides et des criques sablonneuses, idéales pour le canotage, le kayak, des excursions touristiques et la pêche. Les charmantes villes côtières texanes sont parmi les destinations les plus attrayantes. Que vous envisagiez de vous installer au Texas ou que vous soyez déjà un Texan en quête d’une résidence côtière, une multitude d’options s’offrent à vous.
Selon le classement établi par Neighborhoodscout, voici le top des villes les plus appréciées depuis 2000 au Texas :
- Westworth Village
- Lola
- Balmorhea
- Falls City
- Wingate
- Runge
- Denver City
- Buckholts
- Novice
- Port Aransas
Tendance des prix de l’immobilier au Texas : Quelles sont les prévisions 2024 ?
Un aperçu récent des tendances du marché immobilier au Texas, basé sur des données de Zillow en date du 30 novembre 2023, révèle des aspects intéressants. La valeur moyenne des domiciles texans est estimée à 296 127 dollars, indiquant une baisse légère de 1,4 % par rapport à l’année précédente. Cette information suggère une légère fluctuation du marché.
Un fait notable est la rapidité avec laquelle les maisons passent en phase d’attente, souvent en moins de 29 jours après leur mise sur le marché, signe d’un secteur immobilier particulièrement réactif.
Concernant l’offre disponible, le marché texan se caractérise par une abondance de propriétés à la vente, avec 108 777 unités disponibles au 30 novembre 2023. Cette diversité offre aux acheteurs potentiels un vaste choix. Parallèlement, l’entrée de 26 168 nouvelles propriétés sur le marché pendant cette période témoigne d’un renouvellement constant et d’une dynamique soutenue.
Le ratio médian vente/liste, qui était de 0,987 au 31 octobre 2023, fournit une perspective intéressante sur la compétitivité du marché. Ce chiffre indique une corrélation étroite entre les prix demandés et les prix de vente finaux.
Un aspect notable de ce marché est la proportion des ventes par rapport aux prix listés. Au 31 octobre 2023, 20,1 % des maisons se vendaient au-dessus du prix listé, alors que 58,8 % se vendaient en dessous. Ces chiffres indiquent une variété de scénarios de négociation, montrant que le marché est sujet à des ajustements selon les cas spécifiques.
Vos experts de l’immobilier,
