Réaliser un achat immobilier à haute rentabilité aux USA peut se faire par deux moyens différents. D’un côté, le MLS (Multiple Listing Service) et de l’autre, l’immobilier « off market » (ou hors marché). Bien que notre spécialité soit corrélée à cette dernière forme (le off market), nous vous proposons de nous intéresser au MLS afin d’en comprendre les tenants et les aboutissants. En tant qu’investisseur ou futur acheteur, il est important de bien comprendre l’ensemble des éléments liés à l’immobilier aux USA… même si vous choisissez de vous faire accompagner.
Le MLS (Multiple Listing Service) expliqué brièvement
Origines du MLS
Né en même temps que l’essor d’Internet et du digital de manière générale, le MLS (Multiple Listing Service) est un système qui a été mis au point par les professionnels de l’immobilier aux Etats-Unis. Avant l’apparition du MLS, les courtiers se réunissaient régulièrement au sein de leurs associations locales afin d’échanger des informations sur les propriétés qu’ils souhaitaient mettre en vente. Chacun acceptait de dédommager l’autre s’il bénéficiait d’aide pour vendre son bien immobilier. Le premier MLS est né sur la base d’un principe propre aux professionnels de l’immobilier : aidez-moi à vendre mon inventaire et je vous aiderai à vendre le vôtre.
Aujourd’hui, ce sont près de 800 MLS qui ponctuent les échanges d’informations sur les biens immobiliers disponibles à l’achat aux USA. Les agents et courtiers utilisent ces plateformes pour partager leurs informations avec leurs pairs, en échange d’une compensation s’ils bénéficient d’une aide pour trouver preneur. Les vendeurs, quant à eux, bénéficient d’une exposition accrue, leur bien immobilier étant mis à la vue du plus grand nombre via la plateforme. Du côté des acheteurs, l’intérêt est d’obtenir un maximum d’informations sur un grand nombre de propriétés tout en ne collaborant qu’avec un seul courtier.
Un outil de coopération
La coopération est ainsi le maître-mot sur lequel reposent les MLS ; elle est essentielle pour assurer le succès d’une transaction.
Aujourd’hui, le système du MLS (Multiple Listing Service) est un outil informatique permettant aux courtiers en immobilier inscrits de trouver des partenaires capables de les aider à vendre des biens immobiliers pour le compte de leurs clients. Sur les MLS, les règles du jeu sont uniformisées afin que tous les biens immobiliers bénéficient de la même visibilité. Les biens immobiliers y sont présentés avec le même degré d’importance, qu’il s’agisse de modestes condos tout comme de grandes villas et autres bâtiments commerciaux. Sur un MLS, les acheteurs et les vendeurs choisissent de travailler avec le professionnel de leur choix tout en étant sûrs d’avoir accès au plus grand nombre de propriétés disponibles à l’achat immobilier aux USA.
Sur un MLS, les informations sont facilement accessibles sur Internet. Tout un chacun peut y accéder et consulter les informations disponibles sur le site web du courtier de leur choix.
Il faut savoir que les MLS sont des bases de données privées créées, entretenues et payées par des professionnels de l’immobilier. Elles leur sont utiles pour aider leurs clients dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier aux USA. Dans la plupart des cas, l’accès aux informations renseignées sur les MLS est proposé gratuitement au public par les courtiers enregistrés. Certaines données sensibles, quant à elles, ne sont pas accessibles, ceci pour des questions de sécurité.
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La NAR et le Multiple Listing Service
La NAR (National Association of Realtors) encourage l’innovation et la concurrence dans le courtage immobilier, y compris les différents modèles commerciaux. Les membres de NAR sont affiliés à des sociétés de courtage immobilier opérant selon différents modèles. On trouve ainsi, parmi les offres, le service complet, le service limité, le paiement à l’acte et la remise (quel que soit le niveau de service). En soi, la plupart des agents immobiliers et courtiers américains disposant d’un site commercial, le listing sur Internet (via le MLS) n’est pas une offre commerciale et encore moins un service particulier. Une enquête réalisée il y a quelques années montrait que la plupart des agences immobilières possédant un site web, publiaient leurs biens immobiliers sur des MLS comme Zillow ou Trulia.
Du côté des acheteurs, les MLS étant librement accessibles, bon nombre d’entre eux se réfèrent aux MLS pour découvrir les biens immobiliers à vendre ou pour mener des recherches avant de réaliser un achat immobilier aux USA.
Avantages et inconvénients du MLS dans le cadre d’un achat immobilier aux USA
Comme tout système dans tout type de domaine, le MLS présente des avantages et des inconvénients.
Avantages du MLS
Ce service d’annonces multiples est essentiellement ce à quoi la plupart des personnes font référence lorsqu’ils discutent de propriétés “sur le marché”, c’est-à-dire de biens en vente sur le marché immobilier américain. Le MLS est considéré par beaucoup comme le marché immobilier “officiel”, dans la mesure où il s’agit de la seule base de données entièrement approuvée par la National Association of Realtors (NAR). Par ailleurs, bien que le MLS soit approuvé par la plus grande association professionnelle américaine du secteur de l’immobilier résidentiel et commercial, il n’en est pas pour autant le seul système officiel qui soit. Néanmoins, le MLS constitue un ensemble d’informations complet et fiable.
Rappelons que le MLS n’est pas une base de données unique, mais un amalgame de quelque 800 bases de données régionales différentes couvrant l’ensemble des États-Unis. A ce titre, le MLS est la plus grande collection de biens immobiliers qui soit, mais également la plus facilement accessible.
Notons également que les vendeurs de biens immobiliers ne sont pas autorisés à poster directement sur le MLS. L’accès à la base de données est strictement limité aux agents et courtiers agréés, sur la base d’une adhésion exclusive et payante. Lorsque ces agents et courtiers agréés sont en contact avec un client, l’intérêt du MLS prend tout son sens. Il incombe à l’agent – une fois que ses services ont été sollicités par un vendeur – de réunir les informations appropriées concernant un bien immobilier en particulier et de publier une annonce sur le MLS. Ainsi, l’agent ou le courtier renseigne les informations liées au bien immobilier du vendeur sur le MLS au nom du propriétaire, son client.
Limites du Multiple Listing Service
Bien que le MLS soit un formidable outil accessible à tous, l’accès à un nombre important de biens immobiliers est une arme à double tranchant. S’il offre, aux investisseurs, une liste incalculable de possibilités, toute personne ayant accès au MLS bénéficie des mêmes avantages. L’utilisation du MLS signifie donc que la concurrence entre vendeurs et acheteurs peut être rude. Les propriétés inscrites sur le MLS sont vues par plus d’acheteurs potentiels que les propriétés vendues hors marché (off market). Par conséquent, une exposition plus importante entraîne une concurrence accrue.
On note également, par rapport aux biens listés sur le MLS, des prix plus élevés. Ce phénomène est directement lié au niveau élevé de la concurrence qui se joue sur la plateforme. Plus le nombre de personnes qui voient les biens immobiliers à vendre sur la plateforme est important, plus l’intérêt qu’ils suscitent est grand, plus le prix peut être élevé…
Maintenant que vous êtes en possession de tous les éléments inhérents au MLS, à vous de décider du système qui vous convient dans le cadre de votre achat immobilier aux USA. Vos experts de l’investissement vous propose un portefeuille de plus de 200 biens immobiliers à consulter dès maintenant sur notre site en cliquant ici. D’une consultation gratuite par téléphone à la finalisation de la transaction en passant par le conseil, la rénovation du bien et la gestion locative, Vos experts de l’investissement vous accompagne dans votre projet d’achat immobilier aux USA.
