Vous cherchez à investir dans un bien immobilier locatif mais n’êtes pas certain du rendement qu’il va vous rapporter ? Attention à ne pas tomber dans des erreurs de débutants, car elles sont nombreuses ! Pour savoir s’il s’agit d’un bon placement, vous devez faire une simulation. La rentabilité est l’élément principal à calculer avant de se lancer. Le problème, c’est que beaucoup d’investisseurs oublient d’intégrer certains facteurs dans le calcul et se retrouvent avec un indicateur de rendement locatif erroné. Pour savoir comment calculer la rentabilité locative nette d’un investissement locatif, nous vous conseillons vivement de lire cet article !

rentabilité

Pourquoi calculer la rentabilité locative nette avant un investissement ?

Très généralement, lorsque l’on se tourne vers l’investissement immobilier locatif, on pense trop souvent aux dépenses que ce dernier va engendrer. Le montant des charges, le coût d’achat, les éventuels travaux et le projet dans son ensemble. Si c’est votre cas, vous avez tout faux !

Le principal indicateur d’un bon placement en location, c’est ce qu’il va vous rapporter ! Pour cela, vous allez devoir apprendre à calculer la rentabilité locative de l’appartement ou de la maison que vous visez.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Pour bien comprendre l’intérêt de cette simulation, il est bon de savoir ce qu’est le taux de rendement locatif d’un bien immobilier.

La rentabilité locative est un pourcentage qui indique ce que votre investissement va vous rapporter, soit le cash-flow que vous allez en tirer.

Que doit payer un propriétaire dans son logement ? Des charges, des remboursements mensuels de prêt, des taxes (foncière et autres), une assurance, des éventuels travaux et, au moment de l’achat, des frais de notaire ainsi que le logement en lui-même.

De leur côté, les locataires devront vous verser un loyer mensuel. La rentabilité locative, c’est le résultat que vous allez tirer en soustrayant vos dépenses de vos revenus.

S’il est positif, alors vous allez générer des revenus grâce à votre investissement. S’il est négatif, alors le potentiel du placement immobilier n’est pas du tout intéressant.

Quel est le bon taux de rendement locatif net ?

Vous l’aurez compris, une rentabilité locative positive, c’est bien, mais un résultat élevé, c’est encore mieux !

En réalité, cela dépend avant tout de vos objectifs personnels. Certains veulent générer des revenus passifs pour obtenir l’indépendance financière et d’autres souhaitent seulement avoir un complément de revenus. À partir du moment où le cash-flow est positif, vous serez toujours gagnant. Il n’y a donc pas de taux de rendement locatif idéal.

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Mais reste à savoir jusqu’où vous souhaitez aller en tant qu’investisseur ?

Si vous voulez avoir un ordre d’idée, les dernières données montrent qu’à Paris, le taux de rentabilité locative (brute) est d’environ 3,04%. Dans d’autres villes étrangères comme Chicago, il est de 7,57% et il atteint les 12% à Cleveland. Ce n’est donc pas forcément dans les grandes villes que se cachent les meilleures opportunités dans l’immobilier.

Comment faire un calcul de rentabilité ?

rentabilité locative

Maintenant que nous avons vu et déterminé ensemble l’intérêt et la définition d’une simulation de rentabilité, voyons comment se déroule ce calcul. Ce qu’il ne faut pas oublier, c’est qu’un taux de rendement locatif peut être calculé en brut et en net. Ne vous laissez pas avoir !

Comment calculer le rendement brut d’un investissement immobilier ?

Il ne s’agit en aucun cas du résultat final, mais d’une idée approximative. Voici comment réaliser une simulation de rentabilité brute :

(Loyer annuel X 100) / Prix d’achat du bien immobilier

Par exemple, imaginons que vous achetiez un appartement d’une valeur de 100 000 euros et que le loyer mensuel est de 700 euros (soit un montant annuel de 8 400 euros), la rentabilité brute sera de 8,4%.

Comment calculer la rentabilité locative nette d’une acquisition immobilière ?

Le rendement locatif brut est bien loin d’être un bon indicateur pour mesurer le potentiel d’un logement. Pour le convertir en somme nette, vous allez devoir soustraire toutes les charges associées au bien immobilier. Cela inclut les frais de notaire, la taxe foncière du logement, les remboursements mensuels du prêt ou du crédit, les frais de gestion ou encore l’assurance (pour vacance locative ou loyers impayés) ou une réserve supplémentaire (un ou deux loyers pour miser sur la sécurité).

Le nouveau calcul pour une rentabilité nette est donc :

(Loyer annuel – Charges x 100) / Prix d’achat du bien immobilier

Par exemple, imaginons que le montant total de vos charges s’élève à 1 200 euros. En reprenant l’énoncé précédent, la rentabilité locative nette va alors descendre à 7,2%.

Pour obtenir un rendement net d’imposition, vous pouvez également ajouter les avantages qu’il est possible d’obtenir en matière de fiscalité. En France par exemple, la loi Pinel ou encore la loi Censi-Bouvard permettent d’avoir une baisse d’impôts.

En conclusion, un investisseur doit toujours se fier au rendement net avant de se lancer dans un investissement immobilier. En effet, c’est un calcul plus juste (tous les frais sont envisagés) et bien inférieur au résultat brut !

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