Vous souhaitez assurer votre avenir en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel et profiter d’une défiscalisation grâce à votre statut ? C’est tout à fait possible ! C’est d’ailleurs même recommandé dans le sens où il reste essentiel dans tout investissement de prévoir les dépenses futures. Mais encore faut-il savoir comment bien amortir un bien en LMNP. Alors comment comprendre le concept de l’amortissement ? Comment l’utiliser pour réduire vos dépenses et gagner plus de revenus ? On vous dit tout dans cet article !
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
Un Loueur en Meublée Non Professionnel, lorsqu’il met en location son bien immobilier, met aussi à disposition ses meubles. Sauf qu’avec le temps et l’utilisation, il peut y avoir de l’usure. Au lieu de se retrouver face à une tonne d’imprévus à devoir changer vos meubles (ou votre électroménager), il faut prévoir.
L’amortissement est donc un élément à prendre en compte dans la comptabilité de votre gestion locative. Chaque année, il faut considérer le fait que l’ensemble de vos biens perd de la valeur. Il faut donc intégrer cette perte de valeur au sein de vos calculs. Selon le type de régime que vous allez choisir, ces charges vont alors être déduites de votre fiscalité.
L’amortissement est donc une notion comptable permettant “de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années“.
Quel est l’impact de l’amortissement sur l’imposition ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez choisir entre deux types de régimes. Il y a le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) implique de ne pas pouvoir “déduire les charges supportées par le bailleur pour l’exploitation de son bien. Il n’y a donc pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers“. En revanche, le propriétaire peut obtenir un abattement de 50% sur les bénéfices locatifs.
Le régime réel peut être appliqué directement, mais le régime appliqué par défaut est le régime micro-BIC. Il devient automatique dès lors que le chiffre d’affaires dépasse les 70 000 euros HT. Ce type de régime reste plus intéressant dans le sens où il applique le principe de l’amortissement.
Vous pourrez alors déduire vos charges en déclarant ces dépenses annuelles qui sont alors fictives. Dans la finalité, c’est un processus de défiscalisation assez intéressant.
Quelles dépenses peuvent être considérées comme amortissables ?
Très souvent, un propriétaire peut avoir tendance à confondre les amortissements avec les charges. Pourtant, ces dernières ne sont pas intégrées dans le processus d’amortissement. Les charges sont une utilisation immédiate d’un service (comme le fait de payer son eau par exemple). Alors qu’une dépense réalisée dans le but d’une utilisation d’un bien ou d’un service à longue durée est un amortissement (Réaliser des travaux des canalisations de l’eau).
Pour différencier les deux valeurs, il faut prendre en compte la durée d’utilisation. Elle doit être supérieure à une année pour être considérée comme amortissable. Le plus souvent, il s’agit de dépenses supérieures à 600 euros.
Comment amortir un bien en LMNP ? Il faut reconnaître quelles sont les dépenses impliquées :
- Le mobilier acheté
- Les travaux réalisés
- Le bien et ses composants (toiture, électricité, étanchéités, etc)
- Les frais liés à l’acquisition (notaire, agence, etc)
Attention, il est important de préciser que le terrain n’entre pas dans le cadre de l’amortissement.
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De plus, il faut impérativement que la date correspondant à ses dépenses se situe au moment du début de l’activité de LMNP ou après pour qu’elles soient éligibles à l’amortissement. La date d’achat du bien immobilier n’est pas non plus valable pour obtenir l’amortissement.
Comment bien amortir un bien immobilier en LMNP ?
S’il y a bien une chose à savoir au niveau de ce régime, c’est qu’il peut être avantageux comme très contraignant. Il faut prendre soin de bien être renseigné pour amortir un bien en LMNP. L’avantage reste présent même dans le cas d’un déficit d’amortissement. Si vous vous trouvez dans cette situation, pas de panique ! Les excédents peuvent être reportés sur les années suivantes. Dans le cas d’un LMNP, la limite fixée est tout de même de 10 ans.
Quelle est la durée des amortissements ?
Il est surtout important de connaître quels sont les éléments à prendre en compte et pour quelle durée. Même lorsque vous considérez le bien immobilier dans son ensemble, vous devrez prendre en compte tous ses composants pour déterminer un amortissement précis.
Voici une vue d’ensemble des principales durées d’amortissements :
- Électricité : 25 ans
- Toiture : 25 ans
- Aménagement intérieur : 12 ans
- Peinture : 10 ans
- Sol : 15 ans
- Étanchéité : 15 ans
- Ameublement : Entre 5 à 15 ans
- Table : 10 ans
- Canapé : 10 ans
Pour ce qui est des dépenses concernant vos frais de location (frais d’agence, frais de notaire, assurance, taxe foncière, etc), il est primordial de passer par un expert-comptable. Il peut y avoir une limite de dépense mais cette dernière reste assez différente selon les établissements. Seul un spécialiste pourra vous guider au mieux dans vos démarches d’amortissements.
Comment faire le calcul d’un amortissement comptable ?
En tant que loueur dans une location meublée, vous devez savoir que le calcul pour connaître l’amortissement de vos biens au sein de votre investissement est simple. Il suffit de diviser la valeur d’origine du bien par le nombre d’années qu’il pourra être utilisé.
Il est important de préciser que ce processus d’amortissement n’est pas possible dans le cas d’une location non-meublée.
Le calcul est donc : Prix d’achat du bien à l’acquisition / Nombre d’années d’utilisation envisagées
Par exemple, imaginons que vous avez acheté un canapé à 1 000 euros et que sa durée d’utilisation est de 5 ans. Vous devrez déduire 200 euros chaque année jusqu’à cette échéance.
De la même façon, imaginons que vous avez réalisé des travaux de toiture d’un montant de 25 000 euros et que sa durée d’amortissement est de 25 ans. Vous devrez déduire 1 000 euros chaque année jusqu’à cette échéance.
Dans la finalité, vous devrez donc ajouter ces dépenses fictives dans votre relevé comptable.
Bien entendu, ce n’est pas parce que vous retirez certains frais déductibles que vous n’en rajoutez pas. En effet, nous vous recommandons d’être accompagné par un expert-comptable qui saura faire le meilleur calcul en fonction de votre location meublée. Pourtant, cela ajoute indirectement des frais (qui ne seront bien entendu jamais aussi élevés que vos dépenses en LMNP).
Comment amortir un bien immobilier en LMNP à la revente ?
Étant donné que vous exercez votre location en tant que non professionnel, vous êtes donc soumis au régime des particuliers. C’est un aspect assez intéressant pour ce qui est de la revente d’un bien immobilier. Il est évident que l’intérêt principal dans cette opération est la plus-value.
On peut penser que les amortissements peuvent être intégrés dans le calcul d’une plus-value à la revente. Et bien non, ce n’est pas le cas dans un régime réel.
Chaque amortissement comptable sera alors déduit de vos charges, et ils ne seront pas inclus dans la plus-value. C’est là l’un des gros avantages du régime réel en LMNP. Ce n’est d’ailleurs pas le cas en LMP (Loueur Meublé Professionnel) où les amortissements sont inclus dans le calcul de la plus-value.
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