La vente aux enchères immobilières aux USA est un moyen d’obtenir un bien (maison, villa, condo etc.) à un prix très avantageux. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette méthode pour réaliser les meilleures affaires et économiser leurs dollars.
Mais comment fonctionne le marché de l’auction ? Comment obtenir la meilleure offre ? Comment enchérir intelligemment ? Notre équipe d’USA immobilier vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’un bien aux enchères (auctions en anglais) !
Qu’est-ce que la vente aux enchères immobilières aux USA ?
Après la crise des subprimes, beaucoup de résidents américains ont dû cumuler les dettes suite à la hausse des taux de prêt. Ne pouvant plus rembourser leur prêt, le nombre de saisies de biens immobiliers a explosé sur le sol américain.
Ces biens sont donc généralement placés en short sales. Ici, le propriétaire possède encore sa propriété mais il doit s’assurer de la vendre à un prix bas mais relativement correct afin de pouvoir rembourser ses dettes.
S’il n’y a plus de solution pour le propriétaire et que le montant de ses dettes trop élevé, la banque peut alors saisir le bien et le placer en procédure de foreclosure. C’est donc le créancier qui va se charger de la la cession du bien puisque que le propriétaire n’a plus aucun droit sur le logement.
Si, après les deux premières solutions, le bien n’a toujours pas trouvé d’acquéreur, il peut être mis en vente aux enchères. Il sera donc question de faire la meilleure offre afin de pouvoir obtenir la propriété à un prix bien plus bas que la valeur initiale (certains biens peuvent être abaissés de 10%).
A New York par exemple, plus de 350 maisons ont été mises en vente aux enchères à la suite de la crise.
Pour des biens qui peuvent valoir des millions, l’économies réalisée en passant par une auction peut être un gain important pour votre investissement aux USA.
Deux sortes de ventes aux enchères immobilières
Il existe deux sortes de ventes aux enchères aux Etats Unis.
Tout d’abord, il va y avoir la Lender Confirmation Auction (Enchère avec confirmation de la banque). Ici, la banque possède une part importante dans la prise de décision de vendre un bien. Lors de ces enchères, celle-ci devra approuver ou non l’offre la plus élevée. Ainsi, une proposition d’achat élevée ne signifie pas toujours qu’elle remportera l’auction. Il s’agit de convaincre l’organisme avant tout.
D’un autre côté, il va y avoir la Absolute Auction (Enchère absolue). Dans cette deuxième option, l’offre la plus élevée remporte l’enchère sans minimum de prix de départ.
L’avantage principal d’une vente aux enchères, c’est que les procédures sont relativement rapides. Il n’est plus question de négocier un prix ou de faire des offres qui devront attendre plusieurs semaines.
Comment acheter grâce à une vente aux enchères immobilière aux USA ?
- Trouver le bien idéal
- S’assurer qu’il n’y ait pas de travaux ou de dettes
- Réunir la somme pour le dépôt de garantie
- Proposer le prix le plus élevé et convaincre
Comment se déroule une vente aux enchères immobilière aux USA
Dans l’ensemble, il est vrai que les enchères restent le meilleur moyen d’obtenir une maison ou un appartement à un prix défiant toute concurrence. Vous pouvez réaliser des économies de dizaines de milliers de dollars au cours d’une auction, mais la compétition étant rude, il faut donc savoir où chercher et être assez réactif une fois votre bien idéal trouvé.
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Trouver un bien immobilier
Plusieurs sites peuvent vous permettre de rechercher une affaire en or. Cependant, il est important de ne pas aller trop vite et d’être ébloui trop rapidement par le prix alléchant.
Certaines propriétés peuvent être soumises à des dettes qui vont généralement avec l’achat de la maison. Nous vous conseillons donc de bien vous renseigner à son sujet afin d’éviter toute mauvaise surprise lors de l’éventuel achat.
De plus, vous pouvez tout à fait vous rendre sur place afin de vous faire votre propre idée de l’état du lieu et de sa convenance. C’est même recommandé ! Même si vous ne pourrez pas en visiter l’intérieur, vous pourrez tout de même avoir un aperçu du bien, et donc voir si des travaux ou des rénovations sont nécessaires.
Comment se déroule une vente aux enchères ?
Si vous n’êtes pas familier avec ce principe, nous vous conseillons fortement de prendre la main en assistant à quelques enchères en amont. Vous pourrez être prêt lors du grand jour !
De plus, assurez-vous d’avoir en votre possession la somme en dollars réclamée de charges en cas d’achat. Au moment venu, vous pourrez régler votre lot soit en cash, soit en chèque.
Au départ, le montant de départ de la mise en vente d’un lot peut varier. Il peut s’agir soit de la somme restante à payer du prêt immobilier de l’ancien propriétaire, soit d’un montant assez bas.
Lors des enchères, le commissaire priseur (ou l’auctionneer) annonce le montant par lequel les mises augmentent pour chaque lot.
Il vous faudra alors faire preuve de rapidité lors de l’annonce du lot qui vous intéresse, car la concurrence est rude et vous ne serez pas seul à enchérir. Tout le monde souhaite faire un investissement de qualité !
Si vous remportez l’enchère, vous devrez déposer un dépôt comme avance sur le paiement convenu lors de la vente du bien immobilier. Généralement, en cas d’incapacité ou d’abandon de paiement ou de tout autre risque, le deuxième “gagnant” de la vente (celui qui a enchéri le dernier après vous) doit rester dans les alentours.
Les Terms of Sales vont définir les conditions de paiement ainsi que les délais suite à l’enchère. Si vous ne pouvez pas les honorer, c’est le deuxième enchérisseur qui se verra attribuer le bien immobilier.
Le bien n’est pas acquis tant que la vente n’est pas finalisée
L’enchère immobilière aux USA est un pari risqué mais qui peut devenir vraiment intéressant lorsque tout joue en votre faveur.
En revanche, il faut savoir que tant que la vente définitive de la maison n’est pas déclarée, le commissaire priseur peut avoir crié “vendu !”, l’ancien propriétaire du bien peut encore tout à fait rembourser ses dettes et le récupérer ! Des recherches régulières doivent donc être réalisées afin de s’assurer que le bien est toujours en vente.
Quels sont les risques d’une vente aux enchères immobilière aux USA ?
Comme expliqué auparavant, l’enchère d’un bien immobilier est le dernier recours après une procédure de short sales ou de foreclosure. Cela signifie donc que le propriétaire initial avait énormément de difficultés à rembourser ses dettes. Mais surtout, cela implique donc que des travaux de rénovations ou que des dettes importantes soient associées à ce bien.
Même si cette méthode d’acquisition d’un bien peut s’avérer avantageuse, il est important tout de même de bien se renseigner sur l’état du bien, des titres de propriétés et des éventuelles charges ou frais inclus. C’est ce qui est appelé l’achat en “as-in”.
Pour cela, nous vous conseillons de faire appel à une “auction house” afin de vérifier les titres de propriété et les autres documents importants à connaître avant de vous lancer dans une vente aux enchères. C’est la raison pour laquelle aussi nous avions abordé le fait de visiter le bien pour en déterminer l’état.
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