Lorsque l’on entend parler d’investissement immobilier, on ne retient que la rentabilité. Vous aussi vous avez sûrement déjà dû lire les histoires de tous ces investisseurs qui ont réussi à quitter leur emploi et à vivre grâce à leurs revenus locatifs. Et ça vous fait rêver, alors vous décidez de vous lancer ! Pourtant, la première erreur à ne pas commettre serait de penser que l’investissement locatif est simple. Pour réaliser un placement rentable, il faut être stratégique et méthodique. Sinon, vous risquez de perdre énormément d’argent. Alors comment faire ? Suivez attentivement ces 12 conseils pour un premier investissement immobilier à succès !
1. Ne vous lancez pas les yeux fermés
La première chose à retenir sur le fait d’investir dans l’immobilier, c’est qu’il y a des risques. Il existe des placements sécurisés, mais qui ne génèrent que très peu de rentabilité. Vous allez donc être obligé de vous impliquer en prenant quelques risques si vous voulez obtenir des revenus passifs intéressants.
Pour commencer, nous vous conseillons de définir précisément votre projet d’investissement immobilier locatif. Ainsi, déterminez vos objectifs :
- Le budget que vous visez (Quel revenu voulez-vous obtenir ?),
- Le type de location que vous souhaitez réaliser (Saisonnière ? Annuelle ? Voulez-vous profiter de votre bien occasionnellement ?)
- Et de locataires que vous souhaitez accueillir (étudiants ? Famille ? Travailleurs ?).
- Pensez également au long terme !
En définitive, vous devez établir un plan d’action pour démarrer votre projet.
Cela implique également d’avoir des connaissances du marché locatif. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels de l’immobilier. Ne pas se lancer les yeux fermés, c’est l’un des conseils pour un premier investissement immobilier les plus importants !
2. Accordez extrêmement d’importance à l’emplacement !
L’une des règles d’or de l’investissement en immobilier, c’est : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! C’est un facteur qui déterminera la réussite de votre placement. C’est notamment parce que les bonnes opportunités ne se trouvent pas toujours là où on le pense.
Pour investir au mieux, il faut miser sur le présent et sur l’avenir.
Les principaux critères à bien surveiller sont :
- Les critères démographiques de la ville (croissance, évolution, population, taux de chômage, salaire moyen des habitants, etc),
- Son marché locatif (coûts moyen des loyers des environs, prix d’achat moyen d’un logement et de revente, etc),
- L’attractivité de la ville (tourisme, travailleurs, étudiants, visiteurs, familles, etc),
- Les commodités environnantes (écoles de bonne qualité, centre de santé, bureaux, commerces, etc),
- Les transports en commun (la ville ou le quartier est-il accessible ou permet-il de se rendre dans des lieux fréquentés ?),
- Les éventuelles améliorations prévues dans les prochaines années.
Si vous cochez la plupart de ces cases, vous trouverez un logement à haut potentiel pour un premier investissement. Sans cela, le risque peut être de ne pas réussir à attirer de locataires. Avec un fort taux de vacance, l’investissement n’est pas rentable.
3. Calculez la rentabilité locative (nette !)
L’un des conseils pour un premier investissement immobilier à absolument connaître, c’est de ne pas seulement se focaliser sur les dépenses. Malheureusement, c’est l’erreur que fait souvent un jeune investisseur.
Vous pourriez réaliser votre premier investissement avec un logement à un prix d’achat très bas. Mais si les loyers environnants, la gestion locative et l’ensemble des dépenses sont élevées, le rendement est quasi nul.
C’est pour cette raison qu’il est important d’avoir des connaissances du marché de l’immobilier et sur le calcul de la rentabilité. Il s’agit d’estimer ce que vous allez gagner entre le prix d’achat du bien et les dépenses futures. C’est une étape primordiale.
Dans ce calcul, vous devez inclure tous les frais (notaire, remboursement de prêt, assurances, budget pour des travaux) et les charges (copropriété, taxes, impôts, etc). De cette façon, vous aurez une véritable vue d’ensemble du budget disponible et du rendement que vous pourrez en tirer.
4. Évaluez bien les risques locatifs qu’impliquent un investissement
Il vaut mieux ne pas penser qu’un premier investissement locatif ne connaîtra aucun imprévu. Au contraire, nous vous conseillons de les prévoir et surtout, de les inclure dans votre budget.
S’il y a bien une chose à retenir de ces conseils pour un premier investissement immobilier, c’est qu’il s’agit d’un marché imprévisible. Il est donc préférable d’anticiper le risque et les imprévus.
Lors du calcul de rentabilité, n’oubliez pas d’inclure tous les frais relatifs à :
- La vacance locative (ne plus avoir de locataires sur une longue période)
- Les loyers impayés (votre locataire ne vous verse plus de paiement pendant plusieurs mois)
- Un imprévu au sein du logement (dégradation, mauvais entretien du bien, etc)
Ce sont les aléas de la location, mais ils peuvent être anticipés. Vous pouvez pour cela vous tourner vers des assurances pour loyers impayés ou pour protéger votre bien. Ce sont des charges qu’il faudra soustraire du rendement locatif.
5. Misez sur la sécurité avec un placement patrimonial
Maintenant que vous avez une idée des éléments à connaître pour diversifier son patrimoine, soyons plus précis.
En tant que nouvel investisseur, vous allez vouloir vous tourner bien évidemment vers une rentabilité à plusieurs chiffres. C’est normal, le but étant d’avoir des revenus plus intéressants. Pourtant, ce n’est pas la meilleure solution pour un premier investissement.
Il y a trois types de placements immobiliers :
- L’immobilier patrimonial : le rendement est faible (entre 2% et 4%) mais son emplacement ou sa valeur est très élevé (et grandit avec le temps), le risque locatif est très faible et c’est plus sécurisé.
- L’immobilier équilibré : le rendement est un peu plus élevé (entre 4% et 7%) et le logement se situe dans des emplacements favorables à l’investissement.
- L’immobilier de rendement (ou agressif) : le rendement dépasse les 10%, les revenus sont bien plus élevés, mais les risques aussi. Il vaut mieux être entouré de professionnels de l’immobilier.
Pour un premier investissement, il est préférable de partir sur un petit projet. Il ne faut pas oublier que pour acheter un logement, il faut réaliser un emprunt. Partir sur un placement patrimonial permet de commencer petit pour ensuite envisager plus gros ! Vous pourrez même augmenter votre capacité d’emprunt au fur et à mesure.
6. Grande ville ne veut pas dire grosse rentabilité
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Très souvent, un investisseur se focalise sur une ville où il y a de l’agitation. Tout d’abord, cela dépend de votre projet. Si vous voulez accueillir dans votre appartement des étudiants, il sera préférable de viser une ville étudiante (ou facilement accessible).
En plus de prendre en compte les conseils pour un premier investissement immobilier au sujet de l’emplacement, il faut viser large. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier subit de gros changements. Il y a de nouvelles tendances qui sont apparues suite à la crise sanitaire et l’implantation du télétravail dans la vie professionnelle.
Si bien que désormais, les petites villes prennent du potentiel ! Ce qu’il faut retenir de ces conseils pour un premier investissement immobilier, c’est de bien être attentif aux mouvements immobiliers présents et futurs ! C’est en anticipant au mieux les croissances que vous ferez le plus de bénéfices.
Pour viser large, vous pouvez même investir à l’étranger ! C’est une notion qui peut faire peur pour un jeune investisseur. Pourtant, les avantages peuvent être bien plus nombreux. Dans l’ensemble, ouvrez-vous à toute nouvelle opportunité sans vous restreindre à un seul marché.
7. Faites le bon choix entre neuf et ancien !
La diversification de patrimoine implique de faire les bons choix. La question ici est de savoir : Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ? Il y a des avantages dans les deux cas.
Un logement ancien implique des travaux et donc des coûts. D’un côté, il y a un risque si vous découvrez que votre budget n’est pas suffisant pour les rénovations. D’un autre côté, c’est un coût d’achat bien plus accessible.
Ainsi, vous pourrez agencer l’appartement à votre façon et le valoriser pour qu’il soit adapté à une location (ou même une colocation). Vous allez ensuite attirer bien plus de locataires et réduire vos taux de vacance. Certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Malraux, aident ce type de projets.
C’est aussi un investissement sur le long terme qui prendra de la valeur !
Un appartement neuf signifie qu’il est aux normes en performances énergétiques, qu’il est en parfait état et qu’il ne nécessite pas de travaux. Néanmoins, c’est un prix d’achat plus élevé ce qui peut impacter le revenu car le loyer est plafonné.
En France, la loi Pinel propose une défiscalisation avec une réduction d’impôts pour combler ce besoin.
Nos conseils pour un premier investissement immobilier sont d’investir dans le neuf. Le temps de réaliser les travaux, vous n’obtiendrez pas de revenus et les charges seront plus importantes.
8. Location meublée ou nue ?
Ici encore, tout dépend du type de location et du locataire que vous visez. En France, c’est un critère qui peut énormément jouer sur la durée du bail, sur le dépôt de garantie et sur le préavis.
En location non meublée, vous attirerez des locataires de long terme (familles, jeunes couples, etc).
Si vous ciblez des étudiants, des visiteurs de passage (travailleurs en voyage d’affaires), des vacanciers ou même une colocation, il sera préférable que le logement soit meublé. On parle alors de périodes de location plus courtes.
L’avantage, c’est qu’ici également, vous pourrez obtenir des aides grâce aux dispositifs comme le déficit foncier ou encore le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
9. L’investissement immobilier est bien plus qu’un appartement ou une maison
Comme expliqué un peu plus haut, il faut partir avec un esprit large pour se lancer dans les placements immobiliers. Cela commence par ne pas se restreindre à ce que l’on entend et ensuite d’envisager de faire de l’investissement locatif dans n’importe quelle ville (ou pays).
Mais quel bien acheter pour démarrer ?
Ici encore, dans ces conseils pour un premier investissement immobilier, c’est une étape importante. Vous avez un large choix de biens immobiliers à votre disposition. Appartement, maison, neuf, ancien, meublé, nu, quelles sont les autres possibilités ?
En tant que jeune investisseur, et si vous n’avez pas un apport conséquent, n’oubliez pas qu’il est possible d’investir dans un parking !
Ici, les avantages sont nombreux :
- Le prix d’achat est généralement bien plus accessible
- Le coût et le besoin d’entretien est bien moins important
- La demande est forte
- Les revenus sont réguliers
- Les charges sont assez faibles
Dans certains cas, la rentabilité peut même atteindre les 10%. Encore une fois, l’investissement immobilier locatif, c’est être à l’affût des meilleures opportunités !
10. N’oubliez pas la gestion locative
Trop occupé par le souci de générer un revenu important, on en oublie souvent que la diversification de patrimoine implique un certain investissement à la fois financier et personnel. En effet, dès lors que vous allez démarrer votre activité, plusieurs missions vont devoir être réalisées :
- Recherche, sélection, accueille du locataire
- État des lieux d’entrée et de sortie
- Fixation et perception du loyer
- Règlement des factures, des impôts et de toute la fiscalité
- Entretien et rénovation du bien entre chaque locataire et pendant le bail
Ici, deux solutions s’offrent à vous.
Vous pouvez choisir de gérer vous-même l’ensemble de la gestion locative. C’est une charge de travail qui dépend du type de location (saisonnière qui implique plus de passages ou annuelle qui en comporte un peu moins. Toujours est-il que c’est une mission à ne pas négliger mais qui permet d’économiser quelques euros.
Sinon, vous pouvez passer par une agence spécialisée dans la gestion locative. Il est essentiel de trouver un partenaire fiable et sérieux qui saura prendre soin de votre investissement. Il ne faut pas oublier que cela implique des charges supplémentaires (notamment dans le calcul de rentabilité).
11. Trouvez le financement le plus adapté
L’investissement immobilier locatif est devenu bien plus accessible depuis qu’il est possible d’avoir un crédit. L’avantage de payer à crédit, c’est que vous pourrez investir dans un bien immobilier difficilement abordable en payant comptant.
Il vous suffit de rembourser mensuellement un montant en plaçant un apport personnel en début de projet. Ce dernier va permettre de régler les frais d’acquisition du logement.
Il est possible d’obtenir un prêt sans apport. La somme qui vous sera prêtée dépendra des ressources qui seront implantées dans l’investissement. Ici, vous devrez faire de l’effort d’épargne, c’est-à-dire compléter les mensualités du prêt par un apport personnel. C’est le cas lorsque le loyer ne permet pas de rembourser le crédit.
Pour obtenir un prêt immobilier, le mieux est de miser sur un cash flow positif. Il s’agit de la somme que vous obtiendrez une fois le loyer perçu et les charges de location et de fiscalité réglées. Lorsqu’il est positif, vous apporterez une preuve de sécurité à la banque et vous pourrez obtenir une rentabilité intéressante malgré les remboursements mensuels de prêt.
Auprès de la banque, vous devrez constituer un dossier contenant l’ensemble des documents requis (revenus et statut professionnel, charges et taux d’endettement, fonctionnement du compte, épargne disponible, etc).
12. Utilisez l’effet de levier si vous en avez l’occasion
Certains investisseurs épargnent énormément pour pouvoir ensuite payer cash leur investissement. Cela peut être tentant si vous ne souhaitez pas avoir de mensualité de prêt à régler ou pour toucher plus de revenus rapidement. Mais sur le long terme, sachez que ce n’est pas la meilleure stratégie d’investissement.
Le prêt à crédit stimule ce qui est appelé l’effet de levier immobilier. Si vous avez pour projet d’investir dans d’autres biens immobiliers, se tourner vers le crédit va vous permettre d’augmenter la capacité d’investissement. Cette méthode d’autofinancement est donc bien plus avantageuse si vous possédez un apport, plutôt que de payer comptant un bien.
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