Si vous souhaitez investir aux États-Unis, la Floride possède de nombreux atouts. De par son cadre vie idéal mais également en termes de prix ! C’est pour cette raison que de nombreux résidents de tout âge s’intéressent à ce mode de vie. Au sein de cet état, la ville de Miami attire énormément les investisseurs grâce à son économie dynamique. Alors quelles sont les caractéristiques de cette ville si attractive ? Quels sont les prix de l’immobilier à Miami ? Comment faire les meilleures affaires ?
Voici TOUS les éléments que vous avez besoin de connaître afin de pouvoir réussir votre investissement et trouver les meilleures offres !
Prix de l’immobilier à Miami :
| Description | Prix en Euros | Moyenne | |
|---|---|---|---|
| Appartement (1 chambre) dans le Centre-ville | 2 629,69 € | 2 037,04 – 3 518,52 € | |
| Appartement (1 Chambre) en Dehors du Centre-ville | 1 902,65 € | 1 481,48 – 2 407,41 € | |
| Appartement (3 chambres) dans le Centre-ville | 4 942,56 € | 3 333,33 – 6 574,07 € | |
| Appartement (3 Chambres) en Dehors du Centre-ville | 3 366,60 € | 2 407,41 – 5 092,59 € | |
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement dans le Centre-ville | 5 819,63 € | 4 485,33 – 11 962,49 € | |
| Prix par mètre carré pour l’Achat d’un Appartement en Dehors du Centre-ville | 3 528,17 € | 2 491,65 – 4 984,78 € | |
| Salaire Net Mensuel Moyen (Après Impôts) | 4 026,84 € | ||
| Taux d’intérêt hypothécaire en pourcentage (%), par année, pour 20 ans à taux fixe | 6,57% | 5,56 – 6,48% | |
Miami : Un marché intéressant selon le bien !
La première chose à savoir si vous souhaitez investir dans cette ville de Floride, c’est que selon le quartier dans lequel vous portez votre attention, l’investissement peut s’avérer très intéressant comme inabordable.
Depuis la crise des « subprimes », il y a eu une baisse de prix de l’immobilier à Miami. Et cela a impacté la vente sur le marché américain en général. En conséquence, investir aux États-Unis est devenu très rentable aujourd’hui.
La ville de Miami, qui est la plus connue de la Floride, est très attractive grâce à son mode de vie idéal et de ses conditions de séjour assez attirants.
Chaque année, des millions de touristes posent leur valises dans cette ville regorgeant de surprises et d’ambiance nocturne (135,02 millions de touristes en 2023).
Cette ville a la particularité d’être différente selon les coins et de pouvoir accueillir toute type de personne.
La longue plage et étendue d’eau attirera les touristes, les biens luxueux concentreront les personnes plus aisées et enfin les édifices composés de gratte-ciels apporteront un côté plus industriel et économique.
C’est pour cela que le prix moyen de l’immobilier à Miami peut énormément varier.
Tout d’abord, la hausse démographique et dynamique ainsi que de nombreux avantages fiscaux en font des atouts pour pouvoir investir à Miami. De plus, c’est une ville très jeune et surtout très active !
Une offre immobilière qui se développe
En réalité, le prix de l’immobilier à Miami a énormément augmenté au cours des dernières années.
Depuis la crise sanitaire, les prix ont littéralement explosé. Il est vrai que pour un investissement aux USA, la rentabilité est un aspect assez important de décision.
Actuellement, le prix de vente médian d’un bien immobilier à Miami est de 601 550$.
Cela représente une hausse de de plus de 68% par rapport à l’avant-COVID. À ce moment-là, les prix de vente médian se situaient autour de 357 000 dollars.
Cependant, la ville de Miami reste plus abordable que les autres grandes villes des États-Unis (elle est également 1% moins chère que la France).
Une forte demande locative et une ville en plein essor qui ne cesse de se développer attirent beaucoup les investisseurs étrangers et les nouveaux habitants.
En 2023, 67% des transactions ont été réalisées par des acheteurs étrangers résidant à l’étranger.
D’ailleurs, parmi le top des pays d’origine pour les investisseurs étrangers à Miami, la France arrive en 10ème position. Elle est précédée dans l’ordre par la Colombie (1er), l’Argentine, le Brésil, le Vénézuela, le Canada, le Mexique, le Pérou, l’Équateur et enfin le Chili.
Les appartements de plusieurs chambres restent une très bonne affaire qui vous permet de gérer vous-même la gestion de votre bien. Vous parviendrez ainsi à obtenir des recettes intéressantes.
La vente immobilière à Miami inclut de nombreux micro-marchés selon les lieux. Mais dans l’ensemble, les prix des loyers restent très bas par rapport aux prix d’achat.
Le mètre carré en ville est d’environ 4 307 dollars (ce qui équivaut à environ 3 904 EUR). Il a augmenté depuis l’année dernière puisqu’à ce moment-là, il dépassait de justesse la barre des 4 000 dollars.
Acheter un appartement à Miami
Pour trouver le meilleur appartement à Miami, le Miami Condo Rankings est “un système de classement exclusif en six points développé par le fondateur de Miami Condo Investments, Lucas Lechuga“. Parmi eux, on retrouve notamment :
- L’emplacement : il est essentiel de se renseigner sur le type de quartier du bien, son accessibilité et ses environs.
- La vue : Une vision sur l’eau est un atout majeur pour un lieu comme Miami qui est connu pour ses étendues de plage.
- La qualité : Il s’agit d’évaluer le luxe proposé par un appartement. Comment se détache-t-il des autres biens ? Quelle est sa particularité ?
- Le bord de l’eau : À Miami, plusieurs fronts sont accessibles selon les lieux. Il peut y avoir le bord de mer, le front de baie ou de rivière. Plus l’appartement en question sera le mieux placé au niveau du bord de l’eau, plus il gagnera de points !
- La date de construction : Les constructions ont bien évolué depuis quelques années en Floride. Il y a de nouvelles normes qui ne sont pas présentes dans les anciens appartements.
- Le risque : Lors de l’achat d’un appartement à Miami, il est important d’évaluer si le bien est adapté aux éventuels risques de la vie quotidienne.
Grâce à tous ces éléments, vous parviendrez à déterminer si le bien que vous visez est une affaire en or ! En réalité, chaque agence immobilière à Miami se base sur ces critères pour négocier en toute transparence la vente d’un bien.
Ce qui est intéressant, c’est que ce système d’évaluation est valable pour se lancer dans l’achat immobilier d’un appartement à Miami, mais aussi d’une maison !
Acheter une maison à Miami
Selon le rapport de l’organisme Miami Realtors, l’année 2022 a marqué le succès du marché de Miami qui a enregistré sa deuxième meilleure année de ventes totales de maisons avec 31 627 maisons vendues au total (soit 86 transactions par jour). Le record de vente s’est établi à 39 394 maisons vendues en 2021.
Il faut savoir que le prix des maisons, dans le comté de Miami-Dade, a connu une légère augmentation de 1,1% à la fin de l’année 2022, par rapport à celle de 2021.
Au début de l’année 2022, le prix de vente médian des maisons unifamiliales à Miami était de 530 900 dollars. L’année précédente, ce prix était de 525 000 dollars. Mais au mois de mai 2023, le comté de Miami a encore connu une augmentation de 12,9% atteignant les 600 000 dollars pour les maisons unifamiliales.
Cette hausse s’explique notamment par le fait que les travailleurs de Miami, et donc les acheteurs ont vu leur revenus augmenter de près de 16,9% suite à la pandémie.
La demande de logement ayant considérablement augmentée, les prix ont suivi le mouvement, bien que cette hausse ne soit pas aussi importante.
Au niveau des stocks de biens immobiliers, ceux des maisons a énormément augmenté par rapport à 2021 (+57,7%). Il est passé de 2 563 (2021) à 4 043 (2022). C’est un stock qui reste assez faible par rapport à la demande globale.
Les ventes de maisons ont également participé activement à l’économie globale du pays. En effet, selon le rapport des Miami Realtors, “Le comté de Miami-Dade a vendu 1 779 maisons en décembre 2022 et a eu un impact économique local de 200,1 millions de dollars“.
Sur l’ensemble de l’année 2021, cette participation s’est élevée à 1,2 milliard de dollars.
Les prix des appartements à Miami
Toujours selon le rapport établi par les Miami Realtors, les maisons n’ont pas été les seuls facteurs d’enrichissement.
En effet, “le marché des condos à Miami a joué un rôle important dans le chiffre des ventes totales annuelles, car Miami a connu sa deuxième plus grande année de ventes de condos en 2022. Miami a vendu 19 377 condos en 2022, juste derrière la campagne historique de 2021 (23 689 transactions de condos). Miami a enregistré 12 250 ventes de maisons unifamiliales en 2022“.
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Le ventes d’appartements ont connu une diminution de 50% en passant de 2 077 à la fin de l’année 2021 à 1 035 en 2022. Cela s’explique de plusieurs façons.
Tout d’abord, la ville a connu un manque de stock lors de cette période. De plus, la hausse des taux hypothécaires n’a pas aidé les ménages à investir dans des biens immobiliers.
Les appartements ont pendant longtemps été délaissé, notamment après la pandémie qui a poussé de nombreuses familles à se tourner vers les maisons.
Ce n’est pas ce qui a empêché aux appartements de voir leur prix augmenter de 5,5% en 2022. Le prix de vente médians des copropriétés est donc passé de 355 000 dollars à 374 500 dollars.
Où se situe le marché de locatif à Miami ?
Selon le rapport national sur les loyers de Zumper, le marché locatif est le premier a être impacté par l’augmentation des prix.
Aujourd’hui, la ville de Miami est classée en quatrième position des marchés les plus cher du pays avec un loyer médian d’une chambre de 2 800$. Les tenants du titre du classement sont New York (3 980$), Jersey City (3 390$) et San Francisco (3 000$).
Il s’agit d’une augmentation de 8% par rapport à l’année dernière.
Si la ville de Miami attire autant d’investisseurs chaque année, c’est notamment parce qu’il s’agit d’un marché principalement tourné vers la location.
En effet, selon Rentcafe, 70% des biens immobiliers sont occupés par des locataires tandis que seulement 30% d’entre eux sont occupés par des propriétaires.
Si l’on prend en compte les gammes de prix pratiqués pour les locations, il faut savoir qu’une grande majorité (67%) des biens immobiliers sont loués à plus de 2 000 dollars.
Comment a évolué le prix des loyers des différents quartier de Miami ?
Ce qu’il faut comprendre, c’est que même si la ville de Miami continue de se développer tout en augmentant ses prix, toujours est-il qu’elle reste l’une des villes les plus abordables du pays.
Si le prix de vente médian des maisons à Miami tourne autour de 600 000 dollars, cela reste toujours moins élevé que dans des villes telles que San Francisco où elles atteignent le million, à San Diego ou encore à Los Angeles (presque 900 000 dollars).
Quels sont les quartiers les plus chers de Miami ?
Même au sein de la ville en elle-même, c’est la diversité qui règne. Miami est divisé en près de 46 quartiers, offrant une gamme de prix très différente en fonction de la localisation.
1. Northest Coconut Grove
Northesat Coconut Grove est considéré comme le quartier le plus cher de Miami, et cette réputation risque de perdurer étant donné que les coûts d’achat continuent d’augmenter.
En effet, le prix médian des maisons de ce quartier est de 2,7 millions de dollars au mois de juillet 2023.
Cela représente une hausse de plus de 43% par rapport à l’année dernière où le prix de vente médian était 1,9 million de dollars.
2. Grove Center
Grove Center attire de nombreux investisseurs chaque année car sa vue imprenable sur la baie de Miami fait son charme.
C’est ce qui justifie également un prix de vente médian qui est de 2 millions de dollars. Cela représente également une augmentation de 3,7% par rapport à l’année précédente.
3. The Roads
Le prix médian des maisons inscrites à The Roads était de 1,4 million de dollars en juillet 2023, avec une tendance à la baisse de -6,9 % d’une année sur l’autre.
En moyenne, les maisons de ce quartier se vendent après 54 jours sur le marché.
4. Park West
Situé au nord du quartier Brickell, Park West est réputé pour son musée. Le prix de vente médian est de 1,2 million de dollars.
Les prix du quartier ont connu une légère baisse de 3% par rapport à l’année dernière. C’est un endroit où le marché est principalement un marché d’acheteurs.
5. Brickell Key
Brickell Key est une île artificielle située entre la presqu’île de Miami Beach et Miami. Ici, le prix de vente médian est de 846 000 dollars, soit une légère baisse depuis l’année dernière.
L’île rejoint le quartier de Brickell qui est le centre financier de la ville.
Quels sont les quartiers les moins chers de Miami ?
1. Riverside
Assemblé avec le quartier du Little Havana, Riverside accueille chaque année de nouveau arrivants provenant principalement de Cuba.
C’est un lieu animé qui possède de nombreux bars, restaurants et cafés. Le prix de vente médian d’inscription des maisons est de 299 000 dollars à Riverside, ce qui en fait l’un des quartiers les moins chers par rapport aux prix de l’immobilier à Miami.
C’est également une hausse de 1% par rapport à l’année dernière.
2. Model City (Liberty City)
Le quartier de Liberty City regroupe une grande communauté d’afro-américains et est surnommée “la ville modèle”. Ici, le prix de vente médian est de 420 000 dollars.
Cela représente tout de même une hausse de 15% par rapport à l’année précédente.
3. Allapattah
Véritable lieu artistique, le quartier d’Allapattah est également un endroit où la multiculturalité est à son comble avec une communauté qui regroupe à la fois des résidents provenant d’Amérique centrale, de Cuba et des Caraïbes.
Le prix de vente médian à Allapattah est de 467 500 dollars et à augmenté de 11 par rapport à l’année dernière.
4. OMNI
La quartier d’OMNI est aussi connu sous le nom de “Arts & Entertainment District” et est un lieu résidentiel urbain.
Le prix médian d’inscription d’une maison est de 482 000 dollars. Ce quartier a connu une grande diminution de ses prix par rapport à l’année dernière où ils se situaient à plus de 625 000 dollars.
5. West Flager
West Flager fut anciennement nommé le quartier de West Little Havana et compte également une grande communauté d’habitants Cubains.
Il y a beaucoup d’animations dans ce quartier dynamique. Les prix de l’immobilier à Miami dans le quartier de West Flager est de 634 000 dollars.
Quels sont les quartiers en vogue à Miami ?
Partir vivre à Miami incite de découvrir un nouveau paysage où la culture, la diversité et le partage sont rois.
Il est donc tout à fait normal de se demander, parmi tous ceux qui composent la ville de Miami, quels sont ceux qui sont le plus appréciés par les investisseurs et les acheteurs.
Pour répondre à cette question, nous avons pris en compte l’avis de NeigborhoodScout qui a pris en compte un certains nombre de critères pour réaliser la liste des quartiers les plus en vogue à Miami :
- Navarro / Gold Crest
- Liberty City North
- Little River
- Glendale Manor / Homedale
- Pinewood East
- Liberty City East
- Little Havana East
- Little Havana Northeast
- S Miami Ave / SW 14th St
- Little Haiti South
Que faut-il éviter pour investir à Miami ? Les zones de luxe !
L’immobilier de luxe en Floride et plus particulièrement à Miami prend de plus en plus de valeur.
Mais le prix de l’immobilier à Miami dans ces zones-là reste tout à fait inabordable et surtout pour un appartement ou une villa avec plusieurs chambres, plusieurs salles de bain et une piscine.
De plus, certaines innovations apportent un prestige supplémentaire à la ville qui attire de plus en plus les grandes fortunes.
Parmi elles, non loin de la fameuse plage de Miami Beach, réside la Porsche Design Tower depuis 2017. Depuis l’inauguration de son immeuble, le marché immobilier de Miami est devenu de moins en moins abordable dans ces résidences.
Cependant, cette résidence attire de nombreux investisseurs étrangers qui en sont les principaux acheteurs. Ainsi, cela va mener à la naissance d’autres propriétés rendant l’accès aux investisseurs plus modestes très difficile.
Le quartier de Design District fait fuir les investisseurs à petit rendement pour pouvoir accueillir ceux de prestige.
Le quartier entourant Miami Beach reste donc un investissement très peu intéressant car le prix des appartements et des maisons reste beaucoup trop élevé.
En résumé
Le marché de l’immobilier de Miami reste donc très divers selon les zones. Pour mieux comprendre le prix de l’immobilier à Miami, vous devez retenir ces points :
- Miami possède de nombreux avantages pour un investissement
- South Beach, un quartier en vogue
- Bal Harbour, un lieu stratégique
- Coconut Grove et Coral Gables, des quartiers résidentiels attirants
- Les quartiers de luxe restent inabordables
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