Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine intéressant, d’optimiser son épargne et donc de s’enrichir. Outre les avantages liés à la perception d’un revenu locatif mensuel, l’achat immobilier aux USA fait également bénéficier les investisseurs d’avantages fiscaux importants.

USA Immobilier vous propose de faire le point sur les principaux avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier aux États-Unis.

Les gains en capital

Si vous investissez à long terme dans des biens locatifs, les bénéfices réalisés sur leur vente seront considérés comme des gains en capital à long terme, donc imposés à 0, 15 ou 20 % selon votre tranche de revenus. Si vous investissez à court terme (dans le cadre d’un flipping ou d’une vente en gros par exemple), vous ne bénéficierez d’aucun avantage fiscal particulier, car vos plus-values seront imposées au taux plus élevé des plus-values à court terme.

Notons également que, si vous réalisez une plus-value sur la vente d’un bâtiment, vous pouvez être imposé sur les plus-values récupérées en vertu de l’article 1250. Cela est notamment dû à la dépréciation accumulée au fil des années sur le bien immobilier qui a pris de la valeur. Ces gains peuvent être imposés à un taux de 25 % maximum. En d’autres termes, le gain total est calculé et la partie du gain attribuable à l’amortissement est imposée à un taux différent.

L’amortissement

Tout comme la plupart des actifs, les biens immobiliers s’amortissent au fil du temps. Ainsi, il est possible d’amortir un bien immobilier aux États-Unis. Pour les biens immobiliers résidentiels, la valeur de l’achat immobilier aux USA peut être amortie sur 27 ½ ans. En ce qui concerne les immeubles commerciaux, l’amortissement est réalisé sur 39 ans.

L’intérêt de l’immobilier est qu’il est possible d’amortir la valeur de la structure tout en valorisant la valeur de votre bien.

L’échange 1031

Les investisseurs qui réalisent un achat immobilier aux USA peuvent utiliser un outil du code des impôts appelé « 1031 Exchange ». Cet outil permet de reporter les bénéfices réalisés sur la vente d’un bien immobilier si, en parallèle, un autre bien similaire de valeur égale ou supérieure est acheté.

L’échange 1031 est soumis à certaines règles, dont :

  • Le bien remplacé et le/les biens achetés à sa place doivent avoir une valeur égale ou supérieure
  • Le bien à acheter doit être identifié dans un délai de 45 jours et la transaction doit être finalisée dans un délai de 180 jours.
  • Les biens immobiliers doivent être de même nature. Ceci signifie qu’il n’est pas possible d’effectuer un échange entre un bien immobilier contre un investissement dans une société de placement immobilier (REIT) par exemple.
  • Le bien échangé doit avoir été utilisé à des fins productives dans le cadre d’une entreprise, par exemple un investissement.
  • Toute somme d’argent ou tout bien reçu dans le cadre de la transaction qui n’est pas considéré comme étant « de même nature » est considéré comme sans objet ; de ce fait, il est soumis à l’impôt.
  • Les fonds provenant d’échanges 1031 doivent être conservés par un intermédiaire jusqu’à ce que l’acquisition du nouveau bien soit achevée.

Notons par ailleurs que la loi sur les réductions d’impôts et les emplois a apporté des modifications aux échanges 1031. Ces derniers ne peuvent désormais être utilisés que pour des investissements ou des biens commerciaux et non plus pour des biens immobiliers détenus à des fins personnelles.

Les avantages fiscaux du refinancement d’un achat immobilier aux USA

Il est possible d’optimiser votre flux de trésorerie en refinançant votre hypothèque sur vos biens d’investissement. En procédant à un refinancement de durée et de taux, vous améliorez ainsi votre trésorerie en réduisant vos mensualités.

A votre disposition, un autre outil de refinancement de sortie consiste à emprunter au-delà du solde actuel et utiliser les liquidités supplémentaires sans être imposé sur ce capital jusqu’à ce que la propriété soit vendue.

Suppression de l’impôt sur le revenu

Le fisc américain (IRS) ne considère normalement pas l’investissement immobilier comme une « entreprise ». Cela consiste à dire qu’il n’y a pas de gain en termes de revenus, donc pas d’impôt dans le cadre de la FICA (Federal Insurance Contributions Act). La seule exception à cette règle est de posséder un bien immobilier dans une société holding et de se verser un salaire.

Si vous participez « matériellement » à l’activité immobilière, vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 dollars de pertes. Ces dernières peuvent tout à fait être reportées sur des périodes fiscales ultérieures afin de compenser les gains réalisés au cours de cette période.

Investissements dans une zone d’opportunité

En vertu de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA : Tax Cuts and Jobs Act), il est possible de reporter les gains en capital en investissant le produit dans un bien situé dans une « zone d’opportunité » désignée. L’intérêt de cet avantage fiscal particulier est qu’il ne doit pas nécessairement être en nature, le produit de la vente d’un autre type d’investissement pouvant être différent (actions, commerce de métaux précieux, etc) et être reporté en investissant dans un bien immobilier situé dans une « zone d’opportunité » qualifiée.

Bonus d’amortissement d’un achat immobilier aux USA

En vertu de la loi sur la réduction des impôts et l’emploi, les biens personnels comme les appareils fournis avec les biens en location (four, micro-ondes, lave-linge, lave-vaisselle) peuvent bénéficier d’un bonus d’amortissement de 100 %. La condition est que le bien immobilier ait été mis en service après le 27 septembre 2017 et jusqu’en 2022. Achetés neufs ou d’occasion, les biens personnels font partie de la disposition relative à la prime d’amortissement.

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