Investir en indivision, une bonne solution ?

Investir en indivision
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Très souvent, lorsqu’il s’agit d’investir à plusieurs, on pense à se tourner vers une Société Civile d’Investissement (SCI). Cela peut faciliter la transmission des biens à ses enfants mais peut aussi être préconisé dans le cadre d’un achat entre amis ou en couple. Pourtant il est aussi possible d’investir en indivision. Il s’agit d’une autre façon de placer ses finances dans l’immobilier qui comporte d’autres caractéristiques. Mais alors quels sont les avantages et les inconvénients d’un régime en indivision ? Comment réaliser sa première opération ? Que se passe-t-il en cas de revente ? On vous dit tout dans cet article !

Investir en indivision à plusieurs

Quelle est la différence entre indivision et SCI ?

Dans une Société Civile Immobilière, vous devenez investisseur d’une société que vous avez créée. Chaque investisseur peut alors le devenir en prenant part dans la société. Sa création est relativement simple et son fonctionnement très fluide. Elle passe obligatoirement par une rédaction de statuts qui détermine l’engagement de chacun et doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Au sein d’une SCI, il doit y avoir au moins deux associés. Dans cette situation, tous les associés doivent se rassembler au moins une fois par an. Chaque décision doit être prise en tenant compte de la majorité des voix.

Pour investir en indivision, il n’y a aucune procédure de création de société à mettre en place. Ainsi, au lieu que l’investissement se fasse sous la forme d’une société, chaque investisseur est alors directement propriétaire du bien. Il s’agit généralement de ce qui se produit lorsqu’un couple achète un appartement sans mettre en place un dispositif particulier.

Dans le cas d’une indivision, il faut donc que les décisions soient prises de façon unanime. La différence majeure qui peut être remarquée à travers ces deux processus, c’est la tâche administrative et juridique plus importante qu’implique la SCI. Les frais supplémentaires sont donc plus conséquents.

Qu’est-ce que le fait d’investir en indivision ?

La solution de l’indivision apparaît souvent comme celle qui est la plus simple. Ici, il est question d’acheter un bien immobilier à plusieurs que ce soit en couple, avec ses parents ou ses amis. L’avantage, c’est qu’il permet d’obtenir un plus grand espace même en ayant peu d’apports. Les investisseurs sont appelés les indivisaires.

Toutes les charges à payer se font en fonction de la quote-part de chacun. C’est donc le cas de l’impôt ou encore des taxes. Lors de l’achat, la part d’investissement de chacun doit être stipulée. Ainsi, même dans le cadre d’un investissement locatif, le pourcentage de revenus obtenus grâce aux loyers devra être réparti en fonction de la mise de chacun.

Quels sont les risques à faire de l’indivision ?

Risque d'une indivision à plusieurs

Bien entendu, un processus aussi simple d’investissement peut cacher des inconvénients. Comme nous l’évoquions un peu plus haut, toutes les décisions sont prises à l’unanimité. Il faut donc s’assurer de s’entourer de personnes avec lesquelles les projets ont été discutés. Sinon, cela peut créer des sources de tensions.

De plus, chacun a le devoir de respecter ses engagements. Tous doivent payer les dettes, les taxes et les charges qui leur reviennent. Si jamais l’un d’entre eux ne paie pas, le bien pourra alors être revendu. Ici, aucune prise de décision à l’unanimité ne sera requise. Il est donc important de vérifier la solvabilité de chacun avant de débuter toute procédure.

Le risque peut devenir conséquent si un accident se produit. Si l’un des indivisaires meurt, ses parts reviendront à ses héritiers. Cela signifie que des personnes extérieures à votre projet se retrouveront impliquées malgré tout. Une mauvaise entente peut alors se créer lors des grandes décisions.

Enfin, le dernier inconvénient est son côté “provisoire”. Aucun des indivisaires n’est contraint de rester dans l’indivision indéfiniment. L’un peut décider à tout moment de vendre sa part. Dans ce cas, cette dernière devra être rachetée ou le bien immobilier revendu.

Comment faire pour acheter un bien en indivision ?

Dans cet article nous allons voir ensemble comment investir en indivision que vous soyez en couple (ou entre amis) ou en famille. Tout d’abord, il faut savoir qu’il est possible d’acheter tout type de bien, que ce soit une maison, un appartement ou même un terrain.

Pour ce qui est de la procédure, il est possible d’ajouter ses propres apports, de faire un prêt immobilier individuellement ou de faire un emprunt collectif. Attention cependant au fait qu’il peut y avoir un principe de solidarité dans cette dernière situation !

Investir en indivision en couple ou avec des amis

C’est généralement la situation la plus remarquée dans une procédure d’indivision : l’achat d’un couple marié ou pacsé. Mais elle peut aussi inclure les amis.

Ici, chacun devient donc propriétaire à hauteur de l’investissement qu’il a apporté. Si un apport est plus conséquent que l’autre, le notaire devra le notifier sur l’acte d’achat du bien immobilier. Cela signifie que l’un des deux pourra avoir 40% de parts et l’autre 60%. Les revenus générés grâce à un investissement locatif seront donc distribués en fonction de la donation initiale.

En cas de revente du bien immobilier, le couple ou les amis devront se mettre d’accord à l’unanimité.

Pourquoi il ne faut pas acheter en couple ?

Indivision en couple

Acheter en couple et surtout lorsque l’on n’est pas marié ou pacsé peut s’avérer difficile. Et d’autant plus s’il s’agit de votre premier appartement ou maison. Lorsque des émotions sont en jeu, vous pouvez faire des erreurs facilement qui peuvent devenir plus contraignantes à l’avenir.

Tout d’abord parce que le fait d’acheter un appartement est une cause fréquente de séparation. On ne se rend compte que trop tard des conséquences que cela implique tant sur le plan financier que social. Certains peuvent se précipiter un peu trop sur l’achat d’un bien immobilier en indivision et regretter par la suite.

De plus, lorsque l’on achète un bien immobilier en couple, on peut souvent envisager cela comme votre nouveau foyer familial. Vous seriez alors tenté d’affirmer que chacun détient le bien à parts égales alors que l’un a mis plus que l’autre. Cela peut devenir vraiment impactant. Si vous avez payé près de 60% de la propriété mais que vous notifiez sur l’acte d’achat que vous n’en avez que 50%, vous risquez de vous en vouloir très vite..

Dans l’idée, il est tout à fait possible d’acheter en couple, mais il ne faut pas se laisser dépasser par les émotions. Il vaut mieux anticiper le risque et réaliser la procédure en suivant bien les règles.

Investir en indivision en famille

Dans cette situation, il vaut mieux fixer les règles très rapidement. Il est tout à fait possible d’acheter avec vos parents ou qu’ils participent à l’achat de votre nouveau logement. Malheureusement, l’idée d’investir en famille peut se révéler plus mauvaise que prévue. Dans de nombreux cas, des tensions peuvent apparaître si, au bout de quelques années, un côté veut vendre.

Dans l’ensemble, nous vous conseillons d’éviter de faire participer vos parents dans votre premier appartement. Pour éviter tout désagrément, il vaut mieux qu’ils vous donnent de l’argent. Pour rappel, vos parents peuvent vous transmettre jusqu’à 100 000€ tous les quinze ans. Et cela sans qu’il n’y ait de droit de donation.

Cependant, vous pouvez tout à fait envisager d’acheter à plusieurs pour faire de la location. Encore une fois, il s’agit de s’assurer que tous les projets et vos visions de l’avenir sont accordés.

Comment éviter de payer les droits de succession en indivision ?

Il existe une solution pour ne pas avoir à payer les droits de succession si vous prévoyez que vos parents achètent un bien qui vous sera ensuite transmis.

En effet, il est possible de faire ce qui est appelé le démembrement de propriété. Dès que vous achetez un bien en tant que propriétaire, vous l’obtenez en tant que “pleine propriété”. En usant du démembrement de propriété, vous divisez le bien en “nue-propriété” et en “usufruit”.

La nue-propriété vous sera ainsi accordée et l’usufruit sera conservé par vos parents. Ces derniers disposeront alors de l’entière propriété et peuvent même s’ils le souhaitent le mettre en location et récupérer tous les bénéfices.

En tant que nu-propriétaire, vous récupérerez alors l’usufruit lors de la succession.

Comment éviter les risques pour investir en indivision ?

Si vous souhaitez anticiper le moindre imprévu au sein de votre indivision, il existe des solutions. Vous pouvez mettre en place une convention d’indivision. Il s’agit d’un document qui regroupe l’ensemble des droits et obligations de chacun au sein de l’investissement.

Il faut qu’elle soit signée à l’unanimité. Elle permet d’anticiper le besoin éventuel de succession, les règles de partage en cas de départ d’un indivisaire, les travaux à réaliser ainsi que toutes les dépenses liées au logement.

Cette convention peut être instaurée pour une durée de 5 ans maximum mais peut être renouvelée.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Maison divisée pour indivision

Lorsque l’un des indivisaires souhaite quitter la procédure, il y a certaines obligations à respecter. À moins qu’une convention d’indivision n’ait déjà tout prévu. Si un couple se sépare ou qu’un des amis veut vendre ses parts, deux solutions s’offrent à vous :

  • Soit l’un des indivisaires restants rachète la part de celui sortant.
  • Soit le bien immobilier doit être vendu.

Dans le cas où les investisseurs ne parviennent pas à se mettre d’accord, vous devrez résoudre le problème devant un tribunal.

Comment forcer la vente d’un bien en indivision ?

Il faut savoir que depuis 2009, il est possible de forcer la vente d’un bien même lorsqu’il est se trouve en indivision. Pour cela, il faudra détenir au moins 2/3 des droits au sein de l’indivision. Il faudra alors faire appel à un notaire qui devra transmettre une notification aux membres minoritaires de l’indivision.

Ensuite, ces derniers peuvent soit accepter, soit refuser. Dans cette seconde situation, il faudra alors passer devant un tribunal qui pourra accepter votre requête à partir du moment où elle ne porte pas atteinte aux droits des autres investisseurs.

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