Investir à l’étranger : La bonne idée ?

Investir à l'étranger
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Aujourd’hui, nos rapports avec le monde sont assez variables. Comme nous avons pu le voir, le lien peut se fragiliser à cause d’une crise sanitaire ou économique. Alors, la question que l’on peut se poser c’est : Est-ce encore une bonne idée d’investir à l’étranger ? Aujourd’hui, nous vous proposons une vision globale des meilleurs investissements à l’international ! Retour sur le podcast “Immobilier F.A.Q.” dans lequel notre conseiller en investissement, Robin Cadillon, est intervenu pour parler du fait d’investir à l’étranger.

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Pourquoi investir à l’étranger ?

Il existe différents marchés et certains sont bien plus rentables que d’autres. C’est notamment le cas de l’immobilier. Si vous vous destinez à un investissement en dehors de la France, vous pouvez trouver des biens à des prix relativement bas qui peuvent être bien loués ensuite. En plus, grâce à la crise sanitaire, les méthodes de gestion locatives se sont améliorées en faisant place au numérique.

Aujourd’hui, vous pouvez donc investir à l’étranger sans avoir à vous déplacer de chez vous ! En choisissant une agence professionnelle, toute la gestion sera réalisée sur place, sans y mettre le moindre investissement physique.

Parce que vous pouvez miser sur le tourisme et des lieux qui attirent

Investir en thailande

Aujourd’hui, vous avez le choix d’acheter une maison ou un appartement en France, ou de choisir des lieux très prisés par les touristes ! C’est une façon de stabiliser votre investissement et de s’assurer une rentabilité sur le long terme.

Robin Cadillon, conseiller en investissement chez USA Immobilier, a d’ailleurs partagé son avis au sujet de l’Asie : “Beaucoup de personnes partent parfois en vacances en Thaïlande ou en Indonésie et sont particulièrement marqués par la beauté des lieux et par l’engouement touristique qu’il peut y avoir sur ces zones qui se développent et qui ont une main d’œuvre assez accessible. (…) Avec le développement de services de conciergerie, de Airbnb et des locations de courtes durées, les rentabilités deviennent plus qu’intéressantes. Non seulement la destination fait rêver, mais il y a en plus un retour sur investissement !”.

Et l’Asie n’est pas la seule destination qui attire. Les États-Unis et notamment le sud avec la Californie ou la Floride accueillent des vagues de migration. De plus en plus de personnes et d’entreprises se réfugient dans des endroits agréables que ce soit pour visiter ou pour acheter. Les pays chauds, paradisiaques et touristiques sont des avantages pour l’investissement immobilier !

Pour ce qui est de l’Europe, le Portugal et l’Allemagne sont également des destinations qui attirent !

Parce que vous pouvez profiter de votre investissement

Le fait d’agrandir votre patrimoine est bénéfique pour vos finances, mais aussi pour vous !

Comme l’explique Robin, “beaucoup investissent dans des résidences secondaires mais la plupart d’entre eux choisissent un investissement où ils peuvent eux-mêmes loger une partie de l’année (quelques mois ou carrément 6 mois). Cela répond donc à la fois à une demande de résidence secondaire dans une zone touristique et à un investissement. C’est la majorité des cas de figure”.

Ainsi, que vous décidiez d’investir en Europe, en Asie, en Amérique ou dans d’autres continents touristiques, vous pourrez toujours profiter de votre bien. Vous n’aurez qu’à prévenir votre agence de gestion locative pour qu’elle réserve un créneau sans locataire.

Parce qu’il y a une rentabilité à la clé !

rentabilité d'un investissement à l'étranger

Pour établir précisément une rentabilité, mieux vaut se tourner vers un agent spécialisé. Elle peut varier d’un pays et d’une ville à l’autre. Il vous donnera donc une estimation des revenus envisagés pour votre investissement. Il est important de prendre en compte les imprévus. Si le taux d’occupation est plus faible à un moment ou lors d’une mauvaise situation, il vous résumera les différents scénarios possibles.

Pour investir à l’étranger, il est important de ne pas sauter sur l’endroit où la rentabilité sera la plus élevée. En tant qu’investisseur, il faut considérer les éléments extérieurs à ce taux.

En Thaïlande, par exemple, le taux de rentabilité est entre 5 et 8% en locatif résidentiel et monte jusqu’à 10% à 15% en touristique.

Mais il ne faut pas oublier que le contexte touristique peut être à risque. Comme remarqué lors de la crise, les frontières d’un pays peuvent être fermées du jour au lendemain. Cela augmente fortement votre taux de vacance locative et baisse votre rendement.

Le locatif résidentiel est un peu moins rentable, mais plus stable pour un investissement. Il faut savoir miser sur les meilleures valeurs. En revanche, aux États-Unis, la rentabilité (environ 12%) est plus sécurisée car les déplacements sont à la fois internes et externes.

Choisir un pays extérieur au sien est un moyen d’envisager les risques. Si jamais il y a une baisse du marché français, vous aurez toujours vos bénéfices à l’étranger.

Comme l’explique le site Younited Credit, “D’autres pays, comme le Brésil ou la Chine, sont en pleine expansion : investir sur ce marché est parfois plus risqué, mais peut assurer aux investisseurs un bon rendement et contribuer au développement économique de ces régions”.

Parce que la fiscalité peut être avantageuse !

Aujourd’hui, il faut savoir que la France a signé une convention fiscale avec de nombreux pays. C’est notamment le cas de certains pays d’Afrique, d’Amérique, d’Asie et d’Europe.

Cette réforme fiscale permet d’éviter la double imposition et notamment dans le cas de revenus obtenus à l’international. Elle agit notamment sur l’impôt sur la fortune, sur le revenu et sur les droits de succession. En revanche, elle n’est pas appliquée de la même façon pour chaque lieu. Elle peut ne prendre en compte qu’un seul type d’impôt.

Comme le montre ce rapport établi par le Bulletin Officiel des Finances Publiques, le Canada, les Émirats Arabes Unis, le Qatar et les États-Unis sont quasiment les seuls pays à viser chaque impôt.

Comme l’explique Robin, “vous payez vos impôts dans le pays où le bien se situe et ce qu’on a payé va passer sous la forme de crédit d’impôt en France”. Bien entendu vous devrez déclarer vos revenus dans vos impôts français.

Pour ce qui est des impôts locaux, ils sont à prendre en compte dans le calcul de votre rendement. L’avantage fiscal réside aussi dans le fait de choisir un lieu où ils sont faibles. Aux États-Unis, par exemple, des États comme la Floride, l’Alaska, le Connecticut, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, l’État de Washington et le Wyoming n’imposent pas d’impôts sur le revenu.

Bien investir à l’étranger, c’est être attentif à tout ce qui concerne la fiscalité !

Où investir à l’étranger ?

Investir au portugal

Réaliser un investissement immobilier locatif à l’étranger n’est pas une affaire simple. C’est beaucoup de temps de recherche d’informations pour réussir à trouver le lieu idéal. En plus, chaque projet est différent. Le problème, c’est qu’une erreur peut très vite se produire. Si vous n’êtes pas un spécialiste des investissements, vous pourriez vous tourner vers des projets qui ne sont pas des bonnes affaires.

Nous évoquions le cas des destinations touristiques un peu plus haut. Le Portugal, par exemple, attire énormément de par la beauté de ses paysages et sa météo radieuse. Le problème, c’est que les prix de vente sont très hauts et que le rendement ne dépasse pas les 4%. Il faut être vigilant et chaque détail doit être contrôlé.

Pour vous aider à faire votre choix, voici quelques conseils qui pourront vous être précieux.

Choisir un pays qui est stable

Nous vivons dans un monde où tout peut changer du jour au lendemain. Ce fut le cas lors de la crise sanitaire où toutes les frontières se sont fermées. De nombreux pays ont donc subi cette période et surtout au niveau des marchés immobiliers. Pour savoir dans quel pays investir en immobilier, il est préférable de choisir une destination solide.

En Asie, par exemple, la crise a eu des impacts importants sur les locations puisqu’elle doit beaucoup compter sur le tourisme international. Comme l’explique Robin, “Pendant la crise, il y a eu beaucoup d’impayés pour les investisseurs. Si vous souhaitez réaliser un investissement touristique, il faut donc privilégier les zones moins risquées”.

D’un autre côté, certains pays ont su affronter la crise comme c’est le cas des USA : “Les États-Unis ont pu reposer sur un tourisme interne des populations locales qui restent dans leur propre pays. La Californie et la Floride ont eu un nombre de touristes record”.

En termes de stabilité, ce n’est pas le seul avantage des USA. Il faut aussi savoir que la tendance majoritaire de la population est à la location. La plupart des résidents se déplacent régulièrement pour des raisons professionnelles. Le pays enregistre donc un très fort taux d’occupation en moyenne de 98%.

Il faut donc se projeter dans le futur pour trouver le lieu qui vous conviendra sur le long terme. Le mieux est d’évaluer les risques et les éventuels problèmes à l’aide d’un spécialiste.

Choisir un pays qui correspond à votre projet

Choisir un pays où investir

Il faut savoir que chaque pays n’est pas forcément adapté à tout type d’investissements. Selon le lieu, vous pourrez envisager un investissement touristique ou locatif résidentiel. Mais il est important de déterminer en amont le projet que vous souhaitez réaliser.

Par exemple, la Thaïlande est une destination qui fait rêver grâce à ses paysages magnifiques. Une forte communauté française s’y déplace pour ses vacances. Des endroits comme Phuket ou Bangkok ont attiré beaucoup d’investisseurs. Mais ce ne sont pas les mêmes investissements.

Phuket est au bord de la mer et accueille chaque année de nombreux touristes. Il sera donc plus favorable à des locations de courte durée ou des Airbnb avec un service de conciergerie pour entretenir le bien entre chaque locataire. À Bangkok, vous pourrez plus facilement faire du résidentiel locatif (louer à l’année).

L’avantage de l’Asie, c’est que de nombreuses villes émergent chaque année. C’est une destination prometteuse pour l’avenir de l’immobilier.

Vous pouvez aussi allier à la fois tourisme et travail. Aux États-Unis par exemple, la Californie et la Floride attirent à la fois les travailleurs et les touristes. Grâce à ses immenses tours de bureaux et ses magnifiques plages, vous toucherez des profils de locataires plus variés et aurez un taux d’occupation toujours élevé.

Si vous avez pour projet de multiplier les achats, la Chine n’est pas la meilleure destination. Comme l’explique le site Plu en ligne, “En Chine, vous ne pouvez posséder qu’un seul bien immobilier en nom propre en tant qu’étranger”. D’autant plus que la location n’est pas autorisée. Mais il faut savoir que ce n’est pas la seule condition du continent.

La particularité de l’Asie

investissement en asie

Beaucoup de mythes sont évoqués au sujet de l’Asie et notamment celui de ne pas pouvoir y devenir propriétaire en tant qu’étranger.

Comme l’explique Robin, “il y a plusieurs règles à prendre en compte et ce n’est pas parce que l’on ne devient pas propriétaire que ce n’est pas intéressant !”.

Vous pouvez devenir propriétaire en Thaïlande et à Bali à partir du moment où vous êtes en copropriété, dans ce qui est appelé un “condominium” (un immeuble avec un certain nombre d’appartements). Pour devenir propriétaire, il faut qu’au moins la moitié des appartements soient possédés par des thaïlandais.

“Dans un immeuble de 100 appartements, il faut qu’il y ait au moins 51 appartements qui soient possédés par des thaïlandais pour que des étrangers puissent obtenir la pleine propriété des autres logements”.

En Indonésie, vous devez être résident sur place au moins 6 mois dans l’année. Sinon, la juridiction locale vous imposera de revendre rapidement votre bien immobilier.

Le Lease Hold

concept de lease holding

Pour ce qui est des destinations touristiques, vous ne pouvez pas acheter une maison et devenir pleinement propriétaire. À moins d’obtenir un “Lease Hold”, vous devez obligatoirement avoir la nationalité thaïlandaise.

“Le Lease Hold est le fait de posséder en louant un terrain pendant un certain nombre d’années. Le nombre d’années minimum en Thaïlande est de 30 ans”. Pour ce qui est de Bali, le Lease Hold est de 20 ans.

Toutefois, il est possible de négocier à nouveau ce contrat jusqu’à 2 fois. Cependant, cela peut avoir un coût et peut impacter votre projet immobilier et sa rentabilité. En effet, il n’est question d’avoir que l’usufruit du bien pendant une période.

L’énorme désavantage, c’est qu’arrivé au terme de ce contrat, vous allez devoir rendre le terrain. Cela implique de perdre toute la plus-value réalisée lorsque vous le possédiez. Certains peuvent vous proposer de racheter le bien, mais il est indispensable de vous renseigner sur la conformité du contrat de vente.

Choisir un pays qui vous apportera de la sécurité

Il est important de miser sur la sécurité tant dans l’imposition que dans vos finances. Mais ce qui est encore mieux c’est lorsque ces deux facteurs sont au vert !

Par exemple, le Portugal est réputé pour avoir une fiscalité avantageuse, mais la rentabilité ne dépasse pas les 4% !

Pour acheter un bien immobilier à l’étranger, il est important de vérifier qu’en tant que propriétaire, vous serez assuré. En Allemagne par exemple, la loi protège les investisseurs.

C’est aussi le cas des États-Unis qui eux font en sorte que le propriétaire soit mieux protégé que le locataire. La loi sera donc de votre côté et vous assurera en cas d’imprévus comme des impayés ou des dommages de vos locataires.

Comment investir à l’étranger ?

Pour développer son patrimoine, il est important d’évoquer l’aspect financier car ce n’est pas un petit achat. En effet, il est préférable d’avoir un minimum d’apport avant d’intégrer les marchés de l’immobilier. Cependant, il faut connaître les bonnes astuces pour bénéficier de tous les avantages de votre achat. C’est d’ailleurs ce qu’explique Robin :

“Par rapport à un investissement en France, la barrière sera celle du financement. Il est beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt lorsque l’on veut investir à l’étranger. Quelle que soit la destination, les banques françaises sont assez frileuses en général et les banques locales ne vous connaissent pas. C’est donc difficile pour elles de vous faire confiance et de vous accorder un crédit.

Les seules opportunités de financement qui existeront seront les prêts de consommation ou les prêts hypothécaires. Dans ce cas-là il faut que vous ayez remboursé intégralement un bien immobilier et la banque va accepter, via une hypothèque de ce bien, de vous prêter de l’argent. Cela s’adresse beaucoup aux personnes qui ont un petit peu d’épargne”

Trouver le meilleur interlocuteur qui vous guidera dans votre projet

conseiller pour investir à l'étranger

Pour se lancer dans un projet immobilier, il faut choisir le professionnel qui comblera vos besoins. Certains considèrent votre besoin comme une vente quotidienne. D’autres comprendront qu’il s’agit de l’investissement d’une vie et sauront mieux écouter vos attentes pour y répondre.

Pour trouver le meilleur interlocuteur, il faut miser sur de l’honnêteté, de la transparence et du professionnalisme.

“De manière générale, lorsque l’on investit à l’étranger, plus que le produit et la destination, c’est la qualité du partenaire avec lequel on va se lancer qui va faire la différence. Il ne faut pas hésiter à poser toutes les questions en amont et à bien analyser les réponses”.

C’est d’autant plus important lorsqu’il s’agit d’investir à l’étranger. Étant donné les conditions de la crise sanitaire, il est difficile de se déplacer pour visiter un bien. Votre confiance devra donc être absolu en votre partenaire qui est sur place que ce soit pour les visites, les éventuels travaux ou encore la gestion des locataires. Le contrôle doit donc être rigoureux.

Désormais, vous avez toutes les précieuses informations pour devenir un investisseur !

N’hésitez pas à aller consulter l’intégralité de l’interview de Robin, notre conseiller en immobilier, en cliquant sur ce lien ! Vous y découvrirez encore plus de conseils sur les investissements étrangers !

Votre équipe qui vous accompagne dans vos démarches sur le marché immobilier américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

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