La crise des subprimes et ses conséquences

crise des subprimes
Table des matières

La crise des subprimes a marqué l’esprit des citoyens américains et des acteurs financiers. Aujourd’hui, l’économie globale subit cette crise et elle n’a pas encore retrouvé toute sa splendeur passée. Mais quelles sont les origines de cette crise ? Comment a-t-elle pu impacter une économie mondiale ? Quelles sont les conséquences sur le marché aujourd’hui ?

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette période sombre des États-Unis qui continue encore de nos jours à influencer certains choix financiers.

Une aide du gouvernement pour fournir plus de logements

Dans les années 1990-2000, les États-Unis ont voulu mettre en place un nouveau système visant à aider plus de citoyens américains à obtenir un logement. De cette façon, il s’agissait de promouvoir le “rêve américain” et de le rendre réel pour des milliers de personnes et surtout les foyers à faible revenus.

foyer à faible revenu emménage dans une nouvelle maison

Cette nouvelle mesure a englobé tout prêt relatif à des biens immobiliers, des achats de voiture, des cartes de crédit ou tout autre besoin financier. Tout citoyen considéré comme “à risque” en raison de ses revenus, de son manque de patrimoine ou même d’un credit score bas avait l’opportunité d’obtenir un prêt hypothécaire.

Tout savoir sur le crédit score, indispensable pour investir aux US !

Beaucoup ont donc sauté sur l’occasion pour enfin acquérir un logement.

Le pays ont donc d’abord mis en place le programme HOME (Home Investment Partership Act). Il a permis d’obtenir des subventions pour créer des logements abordables pour les ménages à faible revenu. En plus de cela, le programme LIHTC (Low Income Housing Tax Credit) a fourni une ressource importante de 8 milliards de dollars. Cette aide était destinée aux crédits d’impôts pour l’acquisition, la réhabilitation et la construction de nouveaux logements pour les personnes peu solvables aux yeux de la banque.

Les taux d’intérêt de la banque ont chuté

De nombreuses constructions de logements visant à offrir une opportunité en or pour les foyers à revenus faibles se sont lancées. D’un autre côté, la banque décide également d’appuyer ce soutien en ouvrant ses portes du crédit et du prêt hypothécaire à une plus large partie de la population.

Cette aide a été visible notamment au niveau des taux d’intérêt des emprunts qui ont été révisés et revus à la baisse, tout comme le processus de remboursement. Dorénavant, les demandeurs peuvent emprunter jusqu’à 110% de la valeur du bien.

homme en chemise bleue tient une maison miniature dans ses mains

L’avènement d’une nouvelle ère et le début d’une nouvelle décennie marque un tournant pour le marché américain. Les attentats du 11 septembre 2001 ainsi que la crise boursière sur les valeurs “Internet” amène la Banque Centrale Américaine (la FED) à baisser ses taux d’intérêt extrêmement bas afin de relancer l’économie et de toujours plus pousser les américains à investir. Des crédits “subprime” ont été mis en place pour cette population qui, sans cette aide, n’aurait jamais pu accéder à un logement.

Les conditions de remboursement ont également permis d’attirer plus d’acheteurs. En effet, les banques proposaient des crédits à taux variables. Cela signifie qu’il restait fixe et promotionnel (“Teaser rate”) lors des 2 ou 3 premières années de remboursement mais qu’il variait en fonction de la hausse de la valeur du bien (et du taux directeur de la FED) au fur et à mesure des années. Il y avait également une prime de risque qui a été mise en place.

Les nouveaux emprunteurs pouvaient alors obtenir un nouveau financement en échange d’une hypothèque de leur bien immobilier. Il s’agissait donc d’une assurance pour les banques car les prix de l’immobilier ne pouvaient qu’augmenter au fil des années.

Il va donc y avoir une explosion des crédits hypothécaires dans tout le pays.

La mise en place de la titrisation

Aux États-Unis, il n’y a pas que les banques qui peuvent soumettre un crédit immobilier depuis les années 1980. En effet, les courtiers immobiliers (Mortgage brokers) et les banques spécialisées dans le prêt (Mortgage banker), indépendants de tout engagement législatif fédéral vont apparaître sur le marché de l’immobilier.

Mortgage broker signe un contrat

Leur particularité était qu’ils rachetaient les crédits immobiliers aux institutions bancaires. Cela pouvait ainsi leur permettre de se dégager de toute responsabilité dans les crédits proposés. D’un autre côté les courtiers immobiliers vont revendre ces crédits sous la forme de titres hypothécaires sur un marché. Cela pouvant parfois s’élargir à l’international. C’est donc de cette façon qu’a été créée la titrisation.

Le problème, c’est que les institutions prêteuses ont vu cet effacement de responsabilité comme une opportunité pour multiplier les propositions de crédits à haut risque.

Les débuts de la crise des subprimes

En 2002, les crédits subprimes ont littéralement explosé en étant multipliés par quatre. En 2006, ils représentaient plus de 22% des crédits hypothécaires accordés dont 75% étaient titrisés.

A partir de 2004, la Banque Centrale a voulu envisager une éventuelle inflation et s’est adaptée à la croissance économique. Elle a donc augmenté petit à petit ses taux d’intérêt en passant de 1% à plus de 5% en 2006. Cela a donc alourdit fortement les montants de remboursement des ménages emprunteurs, c’est le début de l’endettement. Beaucoup de ménages ne parviennent pas à rembourser leurs factures.

C’est à ce moment-là que vont être mises en place des procédures de “Short Sales” et de “Foreclosure“. Étant donné qu’il s’agissait de prêts hypothécaires, beaucoup de ménages vont devoir se séparer de leur foyer afin de rembourser leurs dettes. Les saisies immobilières vont donc se multiplier et les biens acquis vont ensuite être remis en vente sur le marché.

eviction notice

Le problème, c’est que l’offre va dépasser la demande, entraînant ainsi un déséquilibre dans le système financier américain.

Une chute des prix de l’immobilier en 2008

En 2007, les endettements de foyers et les incapacités de remboursement sont toujours plus présentes et ce de plus en plus. Ce qui fait qu’en milieu d’année, “le taux de non remboursement sur les crédits « subprime » dépassait 15 %“. Du jamais vu pour le pays.

Le problème, c’est que les banques qui espéraient voir les prix de l’immobilier augmenter ont très vite été déçues. En conséquent, la valeur des biens immobiliers a littéralement chuté, descendant même bien en dessous de la valeur des crédits hypothécaires qui étaient censés être des assurances pour les créanciers. Au total, c’est environ 3 millions d’Américains qui ont perdu leur bien au moment de la crise des subprimes.

courrier avec notice d'éviction et clés de maison

Les banques vont également vivre une période difficile. Elles se retrouvent avec des frais énormes et surtout des biens qui ne sont vendables qu’à un moindre coût, bien inférieur que le montant de remboursement du crédit.

La crise des subprimes inquiète énormément et notamment les clients qui avaient placé des économies dans des banques. Ils décident alors massivement de les retirer créant ainsi un “Bank Run” (“panique bancaire”).

Le problème, c’est que les titrisations se sont réalisées en impliquant des banques européennes et internationales. Elles vont donc vendre de nombreuses actions afin de faire fluctuer leurs réserves monétaires faisant ainsi chuter les cours de la Bourse.

Plusieurs établissements vont se retrouver dans de grandes difficultés. C’est notamment le cas de la banque multinationale Lehman Brothers qui devra faire faillite le 15 septembre 2008. C’est une crise qui se répand. Plusieurs banques vont se faire racheter ou mettre en place des plans d’alerte pour survivre avec l’aide du gouvernement.

Les conséquences de la crise des subprimes pour l’économie et pour l’immobilier

homme en costume tiens un bloc de bois sur lequel est imprimé un graphique descendant

Aujourd’hui, des milliers de personnes se sont retrouvées face à des procédures de “Short Sales” ou de “Foreclosure“. Par conséquent, les biens immobiliers ont été remis sur le marché à moindre coût.

En 2010, plus de 2,9 millions de biens ont été saisis par les banques. Même si ce chiffre est remonté à 1,117 million en 2014, cela reste un taux assez conséquent.

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier retrouvent une certaine santé. Certains investisseurs y ont même vu une opportunité de profiter de coûts bas des biens saisis pour placer leurs finances. Ce sont donc de nouvelles occasions de relancer l’économie. De nos jours, les prix de l’immobilier américain restent plus qu’abordables.

Cependant, les conditions d’emprunt ont été resserrées. Les banques sont de plus en plus méfiantes face aux profils des demandeurs. Les conséquences sont donc ravageuses à la fois pour l’économie, mais aussi au sein de l’esprit des acteurs financiers du pays.

Votre équipe qui vous accompagne dans vos démarches sur le marché immobilier américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

La newsletter

Abonnez-vous à notre newsletter hebdomadaire :
Pas de spam, notifications uniquement sur les actualités, les événements et les opérations d’USA Immobilier.

Vous avez pour projet d’investir aux USA ?

Écrivez-nous, nos équipes vous répondrons dans les plus brefs délais !

fr French
X