Mettre son appartement en location aux USA en 5 étapes !

Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement aux États-Unis (ou vous le cherchez encore) et vous souhaitez le placer en location. Il faut savoir qu’aux USA, certaines règles sont différentes. En tant que résident étranger, il est primordial d’en connaître les différences en termes de loyer, de gestion locative ou encore de bien immobilier. Des mauvais choix peuvent fortement impacter votre rentabilité et donc réduire tout le potentiel de votre investissement. Alors que faut-il savoir pour mettre son appartement en location ? Dans cet article découvrez toutes les étapes à suivre pour optimiser vos revenus !

Comment trouver le bien idéal aux États-Unis ?

Si vous voulez vous faire accompagner lors de votre recherche, vous pouvez faire appel à un broker en immobilier. Il sera votre guide et vous aidera à trouver l’affaire en or !

Pour commencer, il faut savoir qu’un prix bas ne signifie pas toujours une bonne affaire. Il faut avant tout se fier aux éléments extérieurs à votre location. S’il n’y a aucune commodité, qu’un quartier n’a pas une bonne réputation ou de bonnes écoles, vous n’attirerez aucun locataire. Il faut se renseigner sur les chiffres de la commune également !

Il est important de rester vigilant à beaucoup d’éléments pour maximiser votre rentabilité. Par exemple, il est intéressant de connaître le taux de croissance de l’emploi, de la population et des revenus moyens des ménages. Mais ce n’est pas tout ! Voici, tout ce qu’il faut savoir.

Choisir le bon quartier

La sécurité est essentielle pour attirer un public plus vaste dans votre logement. Dans certains lieux, des barres de fer peuvent être installées aux fenêtres, ce qui n’est pas vraiment bon signe.

La propreté est également un facteur clé. Lors de vos visites, inspectez scrupuleusement les environs, les locaux, les espaces communs, les couloirs et la rue. Beaucoup de locataires sont très attentifs à ces détails qui peuvent être décisifs lors d’une prise de décision, alors soyez-le également !

Les bruits et l’intimité peuvent devenir très dérangeant pour un résident. N’hésitez pas à rester quelques instants pour remarquer les sonorités extérieures à l’appartement. Par exemple, dans les appartements en sous-sol, il y a beaucoup de bruits provenant de la rue, très peu d’intimité et de lumière. Ils sont donc très peu regardés et ce n’est pas un bon investissement.

Les transports en commun sont un atout de taille pour se lancer dans l’investissement immobilier. Si votre bien est proche d’une gare, vous pourrez alors choisir des endroits éloignés du centre. Ils seront moins chers et tout à fait accessibles pour des travailleurs ou tout autre profil actif.

Les écoles sont très importantes aux USA. Elles ont toutes une note déterminant la qualité de leur enseignement. Plus elles ont de meilleures notes, plus elles seront sollicitées. Pour mettre en location son appartement et toucher une cible plus large, il faut prendre en considération cet élément !

Trouver un bien rentable

Maintenant que vous avez pu avoir une petite pré-sélection des endroits les plus intéressants en termes d’environnement, vous allez pouvoir élaborer une deuxième liste. Il faut dorénavant prendre en compte l’aspect financier.

Pour mettre son appartement en location, il va falloir se renseigner sur les coins les plus intéressants en termes de revenus locatifs. Pour connaître les chiffres du marché, nous allons voir ensemble quels sont les coûts appliqués dans les principales villes des USA.

Selon les chiffres proposés par le site Internations.org, les plus chères pour un appartement d’une chambre sont :

• San Francisco : 3 500 dollars
• New York : 3 000 dollars
• Los Angeles : 2 500 dollars
• Boston : 2 500 dollars
• Miami : 1 800 dollars

Mais cela ne fait pas tout. Pour qu’un bien soit rentable, il faut qu’il soit abordable ! Si les prix que vous devez rembourser pour votre crédit sont trop élevés, vos bénéfices seront faibles.

Il faut se baser sur quatre facteurs : la croissance démographique, celle de l’emploi, le coût d’achat et le coût des loyers.

Voici, selon le site realwealthnetwork.com, les 10 meilleurs endroits pour investir dans une propriété en 2021 :

• Albuquerque, Nouveau-Mexique
• Atlanta, Géorgie
• Baltimore, Maryland
• Birmingham, Alabama
• Charlotte, Caroline du Nord
• Chicago, Illinois
• Cincinnati, Ohio
• Cleveland, Ohio
• Dallas, Texas
• Dayton, Ohio

Mettre son appartement en location en 5 étapes ! Déterminer la nature de votre location

Aux États-Unis, il faut savoir qu’il existe deux types d’appartements. Il y a les appartements typiques comme nous les connaissons (“apartments“) et les condos (pour “condoniums”) qui sont en copropriété et qui ont généralement des espaces communs comme une piscine, une salle de sport ou un jardin. Il est important de comprendre dans quelle catégorie se situe votre bien car évidemment, la mensualité pourra être plus ou moins chère en fonction de cela.

Maintenant que vous avez trouvé le bien idéal, il va falloir en déterminer la nature. Tout d’abord, il faut penser à la composition de votre bien. Aux USA, comme en France, vous pouvez choisir de mettre en location un appartement vide ou meublé.

En revanche, un logement vide est quand même composé de tout l’électroménager utile (cuisinière, réfrigérateur, climatiseur). De la même façon, une habitation meublée devra alors comporter des meubles et des objets supplémentaires.

Mettre en location son appartement : Location classique ou saisonnière ?

Si vous pensiez qu’il était aussi simple de choisir qu’en France, ce n’est pas le cas. La différence est énorme dans l’immobilier aux USA. Nous allons voir ensemble, les différences entre un bail de longue durée et celui de courte durée.

La location à long terme

Aux États-Unis, il est possible de mettre en location son appartement pour une durée de 1 an ou de 6 mois. Elle s’apparente donc à un bien locatif français.

Si l’appartement se trouve en copropriété, il est nécessaire d’avoir l’approbation de la Home Owners Association (HOA). Certains propriétaires voisins sont assez réticents à l’idée d’avoir un passage régulier au sein de leur intimité. Assurez-vous donc que tous soient d’accord !

De plus, il faut savoir que dans certains États vous devez avoir les licences nécessaires pour instaurer un bien locatif sur le marché.

C’est notamment le cas de Washington DC qui impose une licence commerciale (certificat d’occupation du DC Department of Consumer and Regulatory Affairs) quel que soit le bien en question.

En Virginie également, de nombreuses villes imposent d’obtenir une licence commerciale pour louer son bien. Il s’agit cependant d’un cas particulier puisqu’elle a ses propres réglementations. Il y a notamment la Virginia Residential Landlord and Tenant Act (qui fixe les obligations entre propriétaires et locataires) et la Virginia Uniform Statewide Building Code (qui fixe les normes de construction).

La Maryland n’est pas uniforme sur la question des licences. Certaines de ces villes telles que Ocean City en imposent et d’autres non. Il est donc important de bien se renseigner avant de mettre son appartement en location.

Dans tous les cas, pour obtenir le statut de bailleur, vous devrez remplir une demande, réaliser une inspection de votre bien et ensuite faire les travaux ou changements nécessaires.

Location à court terme ou mensuelle

Si vous voulez profiter de votre appartement à certains moments de l’année, vous pouvez aussi vous tourner vers la location de Airbnb pour proposer des mensualités plus élevées. Les locations à court terme (Short-term Rental) sont de plus en plus demandées sur le sol américain. Selon les chiffres publiés par le site Airdna.com, “En avril 2021, le taux d’occupation des STR américains a atteint 61,6 %, le taux d’occupation le plus élevé de l’histoire de l’industrie“.

Cependant, il faut savoir qu’il y a des restrictions et qu’il n’est pas possible de proposer une location à court terme dans n’importe quel endroit.

Alors qu’en France, il est possible de louer une location courte durée jusqu’à 120 jours, aux États-Unis, chaque État a sa propre juridiction. Et cette dernière peut même être appliquée dans chaque ville.

Dans certains lieux, ce système de location est d’ailleurs interdit.

Le site Millionacres.com recense chaque endroit où la location pendant moins de 30 jours est considérée comme illégale :

• Calabasas, Californie
• New York, New York (à moins que le propriétaire ne soit sur place, il peut s’exposer à une amende allant jusqu’à 7 500$)
• Las Vegas (dans comté de Clark, les propriétaires peuvent avoir 1 000$ d’amende)

Voici ceux où elle est autorisée jusqu’à 90 jours :

• San Francisco, Californie (mais devient interdit si vous résidez sur place moins de 275 jours par an)
• La Nouvelle-Orléans, Louisiane (mais est interdit dans des quartiers tels que le quartier français et le Garden District et il est obligatoire d’obtenir un permis pour le reste)
• Las Vegas (le centre l’autorise si le propriétaire est habitant, qu’il paie 500$ de frais annuels et qu’il soit enregistré comme entreprise)

Étape N°1 : S’assurer de proposer un logement sain

En tant que bailleur, vous êtes lié à votre habitant par le Federal Fair Housing Act et le Fair Credit Reporting Act. Il sanctionne tout propriétaire agissant de façon discriminatoire dans le choix de ses résidents. De plus, ce règlement stipule notamment qu’il vous est obligé de proposer une habitation saine et sécurisée.

Pour cela, il faut s’assurer que chacun des facteurs soient respectés et vérifiés par des experts. L’électricité, la plomberie, la sécurité contre les nuisibles ou encore le chauffage, tout doit être examiné. De plus, vous êtes en charge des travaux de maintenance dans le cas où les éléments précédents ne soient pas aux normes.

Étape N°2 : Mettre en location son appartement en fixant un loyer intéressant

Le coût que vous allez imposer à vos locataires va être déterminant. Le problème, c’est qu’un prix trop bas pourrait ne plus être avantageux pour vous en termes de bénéfices. Un prix trop élevé pourrait faire fuir les candidatures. Dans les deux cas, vos revenus sont touchés.

Il va donc falloir trouver l’entre-deux idéal. Il est toujours rassurant de savoir que selon le Rapport National du site Apartmentlist, “Depuis janvier de cette année [2021], le loyer médian national a augmenté de 16,4 pour cent”.

Alors comment trouver le juste prix ?

Tout d’abord, il faut étudier le revenu moyen des personnes habitants dans les environs. Il est toujours intéressant de porter son attention sur les loyers pratiqués chez vos voisins pour un bien similaire.

Se référer à une autre ville n’est pas nécessaire, car de nombreux facteurs entrent en compte et les prix sont très variables d’une ville à l’autre.

De plus, la localisation de votre bien impacte énormément le coût que paieront vos habitants. S’il est situé dans un quartier d’affaires, qu’il est proche d’écoles de qualité ou s’il a de nombreux points de commerce, vous pourrez faire payer plus à vos résidents.

Si vous envisagez de louer par saison, cela peut jouer sur le prix que vous allez fixer ! En été et au printemps, la demande est plus forte dans certaines villes. À Miami par exemple, des milliers de touristes viennent profiter de la mer et du soleil chaque année. Il y a aussi le fait que beaucoup de locataires déménagent moins pendant les périodes hivernales. Vous pouvez donc varier les prix en fonction de la saison.

Le contrôle des loyers aux USA

Il faut savoir qu’au pays de l’oncle Sam, chaque État peut avoir sa propre loi. Dans certains lieux, un contrôle des loyers peut être imposé. Il s’agit de stabiliser le coût des mensualités pour les locataires afin qu’il ne soit pas augmenté.

Depuis 2019, cinq d’entre eux ont mis en place ce système de contrôle dont :

• La Californie (qui a également des lois spécifiques à chaque ville)
• New York
• L’Oregon (a des contrôles à l’échelle de l’État)
• Le Maryland
• Le New Jersey
• Le District de Columbia

D’un autre côté, 8 États autorisent leurs villes à adopter ce contrôle mais aucune ne l’a fait et près de 37 autres empêchent ce système. Parmi eux, il y a notamment le Colorado, le Minnesota, le Missouri, la Louisiane, la Floride, l’Alabama ou encore le Massachusetts.

Depuis que ce système a été mis en place à New York, beaucoup d’investisseurs ont fui la ville pour se tourner vers des affaires plus avantageuses. Miami par exemple, a récupéré beaucoup d’acheteurs.

Si vous souhaitez acheter un appartement, nous vous conseillons d’être vigilant pour fixer le prix mensuel de votre bien !

Étape N°3 : Pour mettre en location son appartement, il faut trouver un locataire !

Il s’agit d’une étape importante du processus pour mettre en location son appartement. Elle ne doit pas être négligée car si les locataires sont mal choisis et qu’ils causent des dégâts ou qu’ils ne paient pas, cela pourrait impacter votre rentabilité directement.

La première chose à faire, c’est de mettre des annonces sur internet. Une plateforme en ligne vous permettra d’offrir de la visibilité à votre annonce. En revanche, si vous voulez réaliser des visites ou même rencontrer les postulants, il vaut mieux avoir une personne implantée localement. En tant qu’investisseur étranger, un candidat pourrait penser qu’il s’agit d’une arnaque. Avoir quelqu’un sur place apporte donc de l’assurance et de la crédibilité auprès d’un demandeur.

Selon le site Rentprep.com, voici les meilleurs sites pour publier vos annonces de location :

• Zillow
• Cozy
• Zumper
• Apartments.com
• Move
• Rentdigs.com
• Apartmentlist
• Craiglist
• Oocle
• Doorstep

Étudier les dossiers des candidats

Pour s’assurer d’accueillir les locataires les plus sérieux au sein de votre propriété, un examen minutieux des données est nécessaire. Il ne faut donc pas hésiter à accorder beaucoup de temps à cette tâche. Sur le long terme, c’est de l’argent gagné !

Alors finalement, qu’est-ce qu’un bon candidat ?

Il doit payer son loyer dans les temps

C’est l’une des obligations principales pour lesquelles il signe, alors il vaut mieux qu’il respecte son engagement ! Cet argent vous permettra ensuite de régler un éventuel prêt ou crédit immobilier. Si vous choisissez un candidat qui n’est pas régulier, cela se reporte sur vos mensualités à vous.

Il doit avoir un revenu stable

Pour prouver sa solvabilité, il devra vous présenter une preuve d’identité, des relevés bancaires des trois derniers mois, une preuve d’emploi (lettre d’employeur) ou, pour un étudiant, une preuve de bourse ou d’aide financière. Certains demandeurs peuvent apporter une lettre de leur ancien propriétaire affirmant qu’ils étaient de bons locataires qui payaient leurs mensualités régulièrement.

Pour la plupart des propriétaires, ce dernier doit représenter près de 30% des revenus des demandeurs.

Il doit communiquer

À moins que vous ne souhaitiez passer par un Property Manager, vous serez en lien direct avec l’habitant lors de son séjour dans votre propriété. Il vaut donc mieux entretenir une bonne relation avec lui pour qu’il ne se gêne pas de vous faire part du moindre problème.

Il doit être respectueux de la propriété et de ses entourages

Le bail stipule précisément qu’un nouvel occupant se doit d’entretenir l’ensemble du mobilier et l’aspect général de la maison ou de l’appartement. Il doit également être agréable pour les habitants voisins en respectant le bien-être et le mode de vie de la communauté (bien que cela ne soit difficilement repérable à première vue, poser des questions est un bon moyen d’apprendre à le connaître).

Pour avoir un aperçu du passé financier de votre candidat, n’hésitez pas à jeter un coup d’oeil à son “Credit history“. Il s’agit d’un document qui permet de prouver la solvabilité en montrant que votre demandeur a eu un comportement exemplaire dans le paiement de ses anciens loyers ou crédits.

Étape N°4 : Rédiger un contrat pour mettre en location son appartement

Maintenant que vous avez fait le choix de votre locataire, vous allez devoir établir un contrat que le nouvel arrivant devra signer. Sur celui-ci devront figurer :

• La description du type de bien
• Le coût du loyer ainsi que les charges (entretien des locaux, nettoyage, etc)
• Les conditions de location
• Le montant de la caution et du dépôt de garantie
• Le nombre de clés dont le locataire dispose
• L’autorisation (ou non) des animaux au sein de votre logement
• La durée de location
• Le règlement intérieur de l’appartement
• Les politiques applicables pour les invités
• Les conditions de résiliation
• L’accès aux locaux

Il faut savoir que la durée d’un bail aux États-Unis est d’un an renouvelable. Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi mettre en place un contrat mensuel qui sera renouvelé tacitement chaque mois.

Contrairement à la France, aux USA, ce sont les propriétaires qui doivent souscrire à une assurance habitation. En revanche, si vous voulez mettre en location un appartement vide, le locataire devra alors faire assurer ses biens. Mais il est important de savoir qu’en fonction de l’État dans lequel se situe votre achat immobilier, les coûts seront plus importants. L’assurance couvre, comme en France, les incendies, les dégâts des eaux, etc. Sauf qu’en Floride par exemple, elle sera plus coûteuse en raison du risque d’inondation et d’ouragan. En Californie, elle est plus chère à cause du risque d’incendie ou de séisme constant.

La particularité américaine : Le dépôt de garantie

Les États-Unis ne sont pas un pays comme les autres. Ici encore, les lois sont différentes selon les États. Cela concerne notamment les limites de montant, le délai de retour et les motifs de retenues acceptables.

Pour la limite des prix, elle peut être de 1 mois (Alabama, Arizona, District de Colombie ou encore l’Ohio), de 2 mois (Alaska, Iowa, Maryland ou encore le Missouri) ou de bien plus pour d’autres.

Certains peuvent adapter cette limite en fonction des caractéristiques des biens immobiliers. En Californie, par exemple, la limite est de 2 mois de loyer et de 3 si le bien est meublé. D’autres en revanche, n’ont pas de directives à ce sujet. La Floride, la Géorgie, le Colorado ou encore le Mississippi sont dans cette situation.

Les délais de retours varient également entre 60 jours (Alabama), 14 jours (Alaska, Arizona, Nebraska), 21 jours (Californie, Washington, Wisconsin), 30 jours (Colorado, Connecticut, Floride) ou encore 45 jours (Indiana, Maryland, Mississippi). Ils restent majoritairement tournés vers des délais de retour d’un mois.

Pour ce qui est des motifs retenus, il peut être question d’impayés, de détérioration des locaux ou de frais de nettoyage.

Il faudra donc veiller aux règles applicables en fonction de la localisation de votre achat immobilier.

Bon à savoir : Certains locataires peuvent demander de placer leur dépôt sur un compte afin de cumuler des intérêts.

Étape N°5 : Pendant la location, assurer la gestion locative

Dorénavant, votre nouvel habitant est installé mais votre travail ne s’arrête pas là. Vous devez vous rendre compte que le fait de devenir propriétaire d’un achat locatif est une grande responsabilité.

Enfin, cela dépend de vous. Il faut savoir que toute cette partie de gestion locative (trouver les locataires, faire les visites, les états des lieux, etc) peut être réalisée par une agence vous proposant les services d’un Property Manager.

Il pourra alors s’occuper de toute la partie technique, administrative et financière de votre bien. Si vous résidez dans un pays étranger, il vaut peut-être mieux choisir cette option. Il est préférable d’avoir une présence sur place du début à la fin du processus d’accueil des habitants.

Tout d’abord parce que Property Manager pourra se charger des visites, mais aussi de l’entretien de votre appartement entre chaque passage. De plus, il est toujours préférable d’avoir quelqu’un de présent en cas d’urgence dans le logement.

Si vous choisissez de vous occuper vous-même de votre investissement, il faut savoir que cela va prendre beaucoup de votre temps. Avec une agence spécialisée dans les biens immobiliers, vous n’aurez plus qu’à toucher vos revenus sans avoir à être en contact avec vos locataires. Le Property Manager s’occupe de faire signer le bail, de payer les factures, de recueillir les loyers (et de vous les transmettre) et de veiller sur le bien immobilier en général.

Sinon, vous pouvez choisir de réaliser vous-même ce travail de gestion. Si cela vous intéresse, nous vous proposons de découvrir toutes les astuces pour réussir dans notre article : “Le guide ultime de la gestion locative en ligne en 2021“.

Votre guide qui vous accompagne dans votre recherche sur le marché immobilier américain,

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