C’est un idéal pour tout nouvel investisseur : ne plus avoir à travailler et vivre simplement en se reposant sur ses revenus locatifs. Mais comment réaliser son rêve ? Attention, nous parlons bien évidemment de n’avoir absolument RIEN à gérer. Il s’agit de devenir rentier à part entière sans gestion. Alors comment vivre de ses loyers ? Comment ne plus avoir à travailler et se lancer dans l’immobilier locatif ?
C’est possible de vivre de ses loyers ?
Vous avez sûrement déjà entendu des personnes dire qu’elles étaient rentières et qu’elles vivaient pleinement grâce aux revenus locatifs qu’elles touchent. Et bien oui, il est tout à fait possible de générer une rentabilité tellement élevée qu’un revenu passif peut vous aider à combler vos besoins.
C’est possible, mais cela ne veut pas dire que c’est simple. L’investissement immobilier demande un travail personnel et financier important avant d’arriver au stade de la liberté financière.
De plus, comme pour tout investissement, le risque n’est jamais de 0. Les différents marchés peuvent fluctuer, varier, chuter ou augmenter à tout moment. Mais tout cela peut être anticipé et sécurisé lorsque vous adoptez les stratégies d’un investissement réussi.
Comment vivre de loyer ? Grâce à la diversification de patrimoine !
Pour être tout à fait honnête avec vous, il est évident que vous ne réussirez pas à générer un rendement assez élevé avec un seul bien immobilier. À moins que vous n’ayez fait l’offre du siècle (un coût très bas pour un loyer très élevé), c’est quasiment impossible.
Pour cela, la diversification de patrimoine est la meilleure stratégie !
En achetant plusieurs biens, vous allez cumuler les loyers et ainsi arriver à un rendement suffisant pour en vivre.
De la même façon, vous allez profiter de l’effet de levier grâce au crédit. Peut-être que vous avez de quoi acheter comptant un appartement. Mais il peut y avoir du bon dans le fait de passer par une banque pour un emprunt. Vous pourrez diviser la somme actuelle que vous avez en ajoutant un apport à chaque nouvel achat.
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De cette façon, vous allez augmenter vos capacités d’emprunt et vous pourrez multiplier les investissements pour gagner toujours plus !
Comment gagner sa vie en louant des appartements ?
Nous l’évoquions en début d’article, vivre de ses loyers c’est possible, mais ce n’est pas facile. Il ne s’agit pas seulement d’acheter un appartement ou une maison. Ça serait trop simple.
Si l’on suit cette optique, cela veut dire que l’on peut se jeter sur n’importe quel bien immobilier pour investir. La difficulté réside dans le fait de trouver l’appartement ou la maison qui va vous permettre d’avoir une rentabilité.
Certains biens peuvent paraître très peu chers, mais le loyer que vous allez récolter ensuite va l’être aussi. D’autres vont sûrement nécessiter des travaux importants et vous faire perdre de (trop) l’argent. Vous devez être attentif au moindre détail qui pourrait nuire à votre investissement.
L’immobilier locatif, c’est plus rigoureux et vous allez devoir connaître certaines astuces pour trouver l’appartement ou la maison idéale pour une rentabilité.
Alors, pour commencer, vous devez vous fixer un objectif principal.
Étape 1 : Fixez vos besoins financiers pour vivre de vos loyers
Vous devez sûrement avoir l’image de l’investisseur qui roule en voiture de luxe et qui voyage constamment dans des îles paradisiaques.
Il y a plusieurs types de profils et la définition propre de rentier n’a pas vraiment de salaire défini. Vous allez le devenir à partir du moment où vous pourrez vous satisfaire de ces revenus pour vivre paisiblement et sereinement.
Mais pour vivre de l’immobilier locatif, chacun a ses exigences. Certains veulent avoir un revenu fixe et mensuel qui serait égal ou légèrement supérieur à celui qu’ils ont actuellement pour continuer à vivre sereinement. D’autres préfèrent miser sur la sécurité et l’épargne pour assurer leur avenir. Quant à d’autres, ils espèrent générer des salaires à 7 chiffres.
La première chose à établir, c’est le salaire idéal que vous aimeriez toucher pour que vos besoins soient comblés. Il est inutile de vous préciser qu’il vaut mieux partir d’une mesure réalisable car il s’agit d’un 1er achat immobilier pour louer.
Vous pourrez épandre votre patrimoine par la suite. Mais il vaut mieux rester réaliste au départ. Car c’est de cette façon que les erreurs peuvent vite se produire !
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Étape 2 : Apprenez à calculer une rentabilité immobilière
Nous ne le répéteront jamais assez, mais pour se lancer dans l’investissement immobilier, mieux vaut réaliser une petite formation ! Vous allez pénétrer au sein du marché de l’immobilier, des fluctuations, de la fiscalité et des finances. En tant que novice, la moindre erreur pourrait être fatale, car il s’agit d’investir des grosses sommes.
La compétence indispensable à avoir pour espérer vivre de la location, c’est le calcul du rendement. Le cash-flow est ce que vous allez toucher directement dans vos poches.
Tous les mois, vous allez toucher un revenu de la part de vos locataires. À cela, vous devrez retirer les charges, les frais, les impôts et les remboursements de prêt. Ce qui vous reste à la fin, c’est le cash-flow.
L’objectif numéro un est de faire en sorte qu’il soit positif. Mais vous voyez bien qu’avec un seul bien immobilier, vous ne risquez pas de faire fortune.
Mais ce n’est pas tout. Dans votre calcul, vous allez devoir anticiper les risques. Cela inclut les variations des prix du marché, l’assurance pour les impayés locatifs, et tout autre imprévu ou changement qui pourrait influer sur vos revenus.
Un bon investissement est un investissement qui anticipe le risque !
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Si vous voulez calculer de façon précise la rentabilité d’un bien immobilier, nous conseillons de lire notre article dans lequel nous vous expliquons précisément le processus à suivre.
Étape 3 : Trouver un bien rentable qui a du potentiel locatif
Le lieu de votre futur achat pour votre location est élémentaire. Il va déterminer la force d’attraction locative de votre bien immobilier et l’avenir de votre rendement.
L’une des meilleures stratégies est d’établir une analyse précise des capacités et du potentiel de chaque ville. Que ce soit en France ou aux États-Unis, prenez garde au présent, comme au futur en vous renseignant sur les différents projets envisagés. Ils peuvent être excellents pour votre rendement, comme assez néfastes !
De la même façon, les éléments environnants sont importants. Vous attirerez plus de locataires si votre bien immobilier est placé proche des transports en commun, des commerces, des écoles ou des bureaux.
Pour ce qui est des appartements en eux-mêmes, vous devez être vigilant. La nécessité de travaux est à la fois un risque et un atout. Ils peuvent être dangereux lorsqu’ils sont trop longs ou trop difficiles (et donc trop coûteux) mais ils font généralement fuir les propriétaires. Le prix du bien sera moins élevé et vous pourrez obtenir une pépite !
Établissez une analyse précise des coûts et des besoins de travaux. Vous allez devoir étudier de très près à la fois l’intérieur et l’extérieur des appartements pour générer plus de cash-flow !
Étape 4 pour vivre de ses loyers : Obtenir des aides !
Pour un nouvel investisseur qui souhaite se lancer dans la location, vous devez maximiser vos rentes. Pour cela, veillez à vous tourner vers une stratégie fiscale efficace.
L’achat pour de la location en immobilier peut se faire à travers la création d’une société. En France, vous allez pouvoir obtenir des aides en créant soit une SCI, soit une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), soit une LMP (Location Meublée Professionnelle).
De cette façon, vous obtiendrez une exonération fiscale et des aides pour vous accompagner dans le développement de votre patrimoine immobilier. Et si vous dépensez moins, vous gagnez plus d’argent !
Aux États-Unis, vous pouvez créer une LLC (Limited Liability Company). Dans certains États d’ailleurs, certaines taxes n’existent même pas. Cela peut être un avantage considérable pour investir.
Acheter pour louer : Notre meilleur conseil !
Comme vous avez pu le constater à travers ces quatre étapes pour vivre de ses loyers, vous avez besoin d’un bagage assez solide pour vous lancer. Si vous n’avez jamais fait de formation ou que vous n’avez aucune notion de rendement, d’immobilier, de fiscalité ou de marché de la location, nous vous conseillons fortement de faire appel à un professionnel.
Il saura vous guider vers les choix les plus judicieux en fonction de votre objectif. Encore une fois, c’est une grosse somme d’argent qui est mise en jeu. Si vous réalisez la moindre erreur dans un calcul ou dans votre décision, vous pourriez perdre beaucoup !
Quel loyer pour un investissement locatif qui génère de l’argent ?
La première chose à ne surtout jamais oublier dans vos calculs, ce sont les risques. Il vaut mieux prévoir plus que pas assez.
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Par exemple, imaginez que vous souhaitiez avoir un salaire mensuel de 2 000 euros. En comptant les charges, les frais, les remboursements de prêt, l’assurance, les risques et les taxes, il faudra multiplier ce prix par trois. Vous aurez donc besoin de récolter plus de 6 000 euros auprès de vos locataires.
Il est essentiel de posséder une trésorerie de secours, surtout si vous louez en meublé. Dans le cas où d’importants travaux se présentent ou qu’un accident électroménager se produit, vous aurez de l’argent de côté et vous n’aurez pas à utiliser votre cash-flow.
Comment vivent les rentiers ?
Ce qu’il faut savoir, c’est que les rentiers ne le sont pas devenus en seulement quelques mois. C’est un travail de longue haleine.
Dans l’ensemble, beaucoup choisissent la location de courte durée. Elle peut paraître plus risquée au niveau du taux de vacance locative mais il faut savoir que les loyers peuvent être multipliés par trois.
Ensuite, le mode de vie de chacun diffère. Certains veulent simplement avoir des revenus stables et raisonnables pour vivre sereinement. D’autres veulent également la même situation tout en plaçant leur argent dans une épargne de sécurité en parallèle. Quant à d’autres, ils veulent continuer à diversifier leur patrimoine pour obtenir encore plus d’argent.
Encore une fois, le fait de vivre de ses investissements, c’est surtout le fait de réussir à atteindre votre objectif de vie !
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