L’un des critères les plus importants pour investir dans l’immobilier, c’est la rentabilité ! Il s’agit de la somme que vous obtiendrez en tant que revenus en déduisant les coûts d’un bien immobilier (remboursement) et des loyers qu’il vous rapporte. C’est ce qui vous permettra d’obtenir des revenus passifs et surtout de ne pas perdre d’argent. Mais pour cela, il faut savoir faire le calcul d’une rentabilité locative aux USA avec précision. La moindre erreur pourrait fausser complètement vos revenus, et dans ce cas-là, la perte est assurée ! Dans cet article, on vous donne la solution pour réaliser une simulation de la rentabilité locative de votre prochain projet !
Comment savoir si un bien est rentable ?
C’est la première question que l’on se pose lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier.
Comment savoir que l’appartement ou la maison dans laquelle vous souhaitez investir va vous rapporter de l’argent ?
Même si l’immobilier fait partie des investissements les plus rentables en 2022, tout bien immobilier n’est pas forcément une affaire en or.
Lorsque vous allez réaliser votre business plan, vous allez forcément entendre parler de la notion de rentabilité.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Pour acheter un appartement ou une maison, faire un emprunt auprès d’une banque est souvent nécessaire.
D’autant plus que les taux d’intérêt directeur sont exceptionnellement bas depuis que la crise sanitaire a frappé l’ensemble du pays.
De plus, un bien immobilier implique des charges, des frais locatifs, une assurance, une taxe ou des impôts en plus d’un éventuel remboursement bancaire.
Pour qu’un investissement locatif soit rentable, vous allez donc devoir fixer des prix de loyers assez élevés pour combler les dépenses extérieures.
La rentabilité locative est donc la différence entre ce que vous dépensez pour la gestion du bien (en plus du remboursement de prêt) et ce qu’il vous rapporte avec les loyers.
C’est le pourcentage de revenus déduit de toutes charges qui vous revient.
Lorsque vous payez comptant votre logement, la rentabilité est plus importante.
Vous disposez d’une charge en moins puisque vous n’avez pas de remboursements mensuels.
Le taux de rentabilité locative est un indicateur clé qui peut grandement influencer vos décisions.
Ce chiffre ne se contente pas de résumer le potentiel de profit de votre investissement.
Il joue également un rôle crucial dans le choix de l’emplacement et du type de propriété à acquérir. Cependant, il est essentiel de ne pas s’arrêter là.
D’autres facteurs doivent être pris en compte pour affiner votre stratégie d’investissement.
Parmi eux, la solidité économique de l’État où vous envisagez d’investir, sa politique fiscale, le dynamisme de son marché de l’emploi, ainsi que les lois applicables aux investisseurs internationaux.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Le calcul d’une rentabilité locative peut varier entre le court, le moyen et le long terme.
Au départ, il peut y avoir des travaux ou des aménagements à réaliser après l’achat du logement.
Sur le moyen terme, les frais de remboursements de crédit vont diminuer la rentabilité locative.
Une fois toutes ces charges remboursées, vous allez pouvoir augmenter votre rendement !
Il faut cependant se méfier de la définition d’un bon taux de rendement locatif. Cela dépend de vos objectifs d’investissement.
En général, un bon pourcentage de rendement locatif se situe entre 5% et 10%.
L’investissement dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis représente une opportunité attrayante, offrant une rentabilité nette annuelle moyenne impressionnante allant jusqu’à 10 % de l’investissement initial.
Cette performance financière est d’autant plus intéressante qu’elle s’accompagne d’un potentiel significatif de plus-value lors de la revente de la propriété.
Cette situation avantageuse découle de la stabilité du marché immobilier américain.
De plus, les investisseurs peuvent s’attendre à bénéficier d’une croissance économique soutenue, favorisant ainsi une augmentation de la valeur de leur investissement immobilier lors de sa revente.
Mais il faut rester vigilant lors d’un calcul de bénéfices.
Plus un pourcentage est haut, plus il implique des risques. Lorsqu’un agent immobilier promet des taux à 14%, il y a souvent un risque d’arnaque immobilière.
Pour vous assurer un revenu passif stable et sécurisé, préférez un taux plus bas qui sera assuré toute l’année, qu’un pourcentage trop élevé d’un logement que vous louerez moins bien.
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Comment faire le calcul d’une rentabilité locative aux USA ?
Nous l’évoquions un peu plus haut, pour réaliser le calcul d’un rendement locatif, vous allez devoir soustraire toutes les dépenses locatives.
Voici les charges à prendre en compte dans le calcul de vos bénéfices :
- Les frais bancaire (notaire, emprunt, garantie, etc)
- L’assurance (Loyers impayés, imprévus locatifs, vacance locative, etc)
- La fiscalité (taxe foncière, impôts sur les revenus, éventuelle taxe locale)
- Les frais de gestion locative (entretien, travaux, imprévus, aménagements ou dans le cas d’un calcul de rentabilité d’un appartement, des frais de copropriété)
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
Le but d’un investissement immobilier est évidemment de faire mieux que le pourcentage de votre Livret A ou de votre assurance-vie.
Tout d’abord, voyons ensemble la façon de réaliser le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier brut.
Vous devez multiplier le montant du loyer annuel par 100 puis le diviser par le prix d’achat (en prenant en compte les frais d’acquisition du bien).
Par exemple, imaginons que vous choisissez d’investir dans un bien à 100 000$ en récoltant près de 900$ par mois auprès de vos locataires (soit 10 800$ à l’année).
Cela fait donc 10 800$x 100/ 100 000$ = 10,8%.
La rentabilité brute dans ce cas précis est donc de 10,8%.
Si elle permet d’avoir une idée du rendement d’un projet, la simulation ne reste pas assez précise pour se lancer.
Pour pouvoir définir clairement ce pourcentage, vous allez devoir inclure les charges annexes de location.
Comment calculer une rentabilité locative nette ?
Pour affiner votre simulation, vous allez devoir additionner le prix de l’ensemble des frais, la garantie et les impôts (comme la taxe foncière).
Imaginons ici que le montant total des frais s’élève à 2 100$.
Comment calculer la rentabilité nette d’un bien loué ?
Le montant du loyer est toujours de 900$ mensuels (donc 10 800$ annuellement) et le prix d’acquisition de 100 000$.
Pour obtenir un pourcentage brut, vous allez devoir soustraire le montant des charges au prix de loyer annuel soit : 10 800$-2100$ = 8 700$.
Pour le reste, il faut multiplier par 100 puis diviser par le prix d’acquisition soit : (8 700$ x 100)/ 100 000$ = 8,7.
Le total sera donc de 8,7% net.
Il est toujours important de faire le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif à la fois en brut et en nette.
En effet, il y a une large différence entre les deux pourcentages. Prendre en compte seulement le pourcentage net peut donc porter à confusion.
Combien coûte la gestion locative aux USA ?
Lorsqu’on examine la rentabilité d’un bien immobilier destiné à la location aux États-Unis, il est essentiel de prendre en compte les frais liés à la gestion locative.
Pour assurer une gestion efficace de votre propriété, il est conseillé de faire appel à un gestionnaire immobilier, ou Property Manager.
La rémunération de ce dernier est généralement fixée à environ 10 % des loyers bruts perçus.
Le rôle du gestionnaire immobilier est crucial : il est responsable de la recherche de locataires solvables, de la collecte des loyers, ainsi que de leur transfert sur votre compte bancaire.
En outre, il assure la surveillance et l’entretien de votre bien, y compris la réalisation des travaux de rénovation nécessaires.
Il s’occupe également du paiement de vos taxes foncières et vous fournit des rapports d’activité mensuels, vous permettant ainsi de rester informé de l’état de votre investissement sans y consacrer tout votre temps.
Comment comptabiliser la fiscalité dans le calcul de la rentabilité locative aux USA ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier aux États-Unis, il est intéressant de noter que les propriétaires peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs.
Ce régime fiscal favorisé peut être obtenu en formant une Limited Liability Company (LLC), une structure qui offre des avantages non négligeables aux investisseurs étrangers.
Parmi ceux-ci, l’un des plus attrayants est la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal annuel, qui peut atteindre en moyenne 4 050 dollars.
De plus, l’immobilier acquis sous cette forme juridique permet un amortissement sur une période de 27 ans, permettant ainsi une réduction supplémentaire des impôts dus sur les revenus générés par la location.
Cette stratégie d’investissement peut donc se révéler particulièrement lucrative, en optimisant les retours financiers grâce à une gestion fiscale efficace.
Le calcul de la fiscalité pour la rentabilité locative aux États-Unis
Dans le but de déterminer la totalité des impôts dus aux États-Unis sur les revenus locatifs, il est primordial de commencer par évaluer votre revenu foncier net.
Cette étape implique de soustraire de vos loyers bruts les dépenses réelles engagées pour l’entretien de votre propriété.
Ces dépenses incluent les assurances, les frais de maintenance, les coûts liés à des séjours temporaires, et les frais de gestion.
Il est également important de tenir compte de l’amortissement de 80 % de la valeur d’achat de votre bien, réparti de manière linéaire sur une période de 27 ans.
Pour réaliser ce calcul, vous devez connaître la valeur de la construction (calculée comme 80 % de la valeur d’achat), ainsi que l’amortissement annuel (obtenu en divisant la valeur de la construction par 27).
Le revenu imposable, après prise en compte de l’amortissement, correspondra au montant restant une fois l’amortissement annuel soustrait de la valeur d’achat.
En ce qui concerne les tranches d’imposition, le système américain adopte une approche progressive.
La première tranche impose à 10 % les revenus imposables n’excédant pas 8 925 $ pour une personne seule et 12 750 $ pour un couple, avec des tranches marginales s’étalant de 15 % à 39,6 %.
N’hésitez pas à consulter notre article dédié à ce sujet pour en savoir plus : Les impôts aux États-Unis : On vous aide à tout comprendre !
Dans le cadre de l’investissement immobilier aux États-Unis, les investisseurs français bénéficient d’un avantage fiscal significatif grâce à une convention fiscale entre la France et les États-Unis.
Cette convention vise à éviter la double imposition, permettant ainsi aux investisseurs de profiter de la rentabilité locative plus avantageuse des USA.
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