L’un des critères les plus importants pour investir dans l’immobilier, c’est la rentabilité ! Il s’agit de la somme que vous obtiendrez en tant que revenus en déduisant les coûts d’un bien immobilier (remboursement) et des loyers qu’il vous rapporte. C’est ce qui vous permettra d’obtenir des revenus passifs et surtout de ne pas perdre d’argent. Mais pour cela, il faut savoir comment calculer une rentabilité locative avec précision. La moindre erreur pourrait fausser complètement vos revenus, et dans ce cas-là, la perte est assurée ! Dans cet article, on vous donne la solution pour réaliser une simulation de la rentabilité locative de votre prochain projet !
Comment savoir si un bien est rentable ?
C’est la première question que l’on se pose lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier. Comment savoir que l’appartement ou la maison dans laquelle vous souhaitez investir va vous rapporter de l’argent ?
Même si l’immobilier fait partie des investissements les plus rentables en 2022, tout bien immobilier n’est pas forcément une affaire en or.
Lorsque vous allez réaliser votre business plan, vous allez forcément entendre parler de la notion de rentabilité.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Pour acheter un appartement ou une maison, faire un emprunt auprès d’une banque est souvent nécessaire. D’autant plus que les taux d’intérêt directeur sont exceptionnellement bas depuis que la crise sanitaire a frappé l’ensemble du pays. De plus, un bien immobilier implique des charges, des frais locatifs, une assurance, une taxe ou des impôts en plus d’un éventuel remboursement bancaire.
Pour qu’un investissement locatif soit rentable, vous allez donc devoir fixer des prix de loyers assez élevés pour combler les dépenses extérieures.
La rentabilité locative est donc la différence entre ce que vous dépensez pour la gestion du bien (en plus du remboursement de prêt) et ce qu’il vous rapporte avec les loyers. C’est le pourcentage de revenus déduit de toutes charges qui vous revient.
Lorsque vous payez comptant votre logement, la rentabilité est plus importante. Vous disposez d’une charge en moins puisque vous n’avez pas de remboursements mensuels.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Le calcul d’une rentabilité locative peut varier entre le court, le moyen et le long terme. Au départ, il peut y avoir des travaux ou des aménagements à réaliser après l’achat du logement. Sur le moyen terme, les frais de remboursements de crédit vont diminuer la rentabilité locative. Une fois toutes ces charges remboursées, vous allez pouvoir augmenter votre rendement !
Il faut cependant se méfier de la définition d’un bon taux de rendement locatif. Cela dépend de vos objectifs d’investissement. En général, un bon pourcentage de rendement locatif se situe entre 5% et 10%.
Mais il faut rester vigilant lors d’un calcul de bénéfices. Plus un pourcentage est haut, plus il implique des risques. Aux États-Unis, par exemple, ils tournent généralement autour de 10%. Mais lorsqu’un agent immobilier promet des taux à 14%, il y a souvent un risque d’arnaque immobilière.
Pour vous assurer un revenu passif stable et sécurisé, préférez un taux plus bas qui sera assuré toute l’année, qu’un pourcentage trop élevé d’un logement que vous louerez moins bien.
Comment calculer une rentabilité locative ?
Nous l’évoquions un peu plus haut, pour réaliser le calcul d’un rendement locatif, vous allez devoir soustraire toutes les dépenses locatives.
Voici les charges à prendre en compte dans le calcul de vos bénéfices :
- Les frais bancaire (notaire, emprunt, garantie, etc)
- L’assurance (Loyers impayés, imprévus locatifs, vacance locative, etc)
- La fiscalité (taxe foncière, impôts sur les revenus, éventuelle taxe locale)
- Les frais de gestion locative (entretien, travaux, imprévus, aménagements ou dans le cas d’un calcul de rentabilité d’un appartement, des frais de copropriété)
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
Le but d’un investissement immobilier est évidemment de faire mieux que le pourcentage de votre Livret A ou de votre assurance-vie. Tout d’abord, voyons ensemble la façon de réaliser le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier brut.
Vous devez multiplier le montant du loyer annuel par 100 puis le diviser par le prix d’achat (en prenant en compte les frais d’acquisition du bien).
Par exemple, imaginons que vous choisissez d’investir dans un bien à 100 000$ en récoltant près de 900$ par mois auprès de vos locataires (soit 10 800$ à l’année). Cela fait donc 10 800$x 100/ 100 000$ = 10,8%.
La rentabilité brute dans ce cas précis est donc de 10,8%. Si elle permet d’avoir une idée du rendement d’un projet, la simulation ne reste pas assez précise pour se lancer. Pour pouvoir définir clairement ce pourcentage, vous allez devoir inclure les charges annexes de location.
Comment calculer une rentabilité locative nette ?
Pour affiner votre simulation, vous allez devoir additionner le prix de l’ensemble des frais, la garantie et les impôts (comme la taxe foncière). Imaginons ici que le montant total des frais s’élève à 2 100$.
Comment calculer la rentabilité nette d’un bien loué ?
Le montant du loyer est toujours de 900$ mensuels (donc 10 800$ annuellement) et le prix d’acquisition de 100 000$. Pour obtenir un pourcentage brut, vous allez devoir soustraire le montant des charges au prix de loyer annuel soit : 10 800$-2100$ = 8 700$.
Pour le reste, il faut multiplier par 100 puis diviser par le prix d’acquisition soit : (8 700$ x 100)/ 100 000$ = 8,7.
Le total sera donc de 8,7% net.
Il est toujours important de faire le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif à la fois en brut et en nette. En effet, il y a une large différence entre les deux pourcentages. Prendre en compte seulement le pourcentage net peut donc porter à confusion.
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