Acheter aux saisies aux USA : Comment ça marche ?

Acheter aux saisies
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Il existe un type de marché plutôt intéressant pour tout investisseur : celui des saisies aux États-Unis. Vous pouvez saisir une opportunité en or en trouvant une maison ou un appartement en très bon état pour des prix littéralement cassés. Il s’agit de biens immobiliers qui sont repris par l’organisme bancaire car les propriétaires n’ont pas pu s’acquitter de leurs dettes. Mais comment acheter aux saisies aux USA ? Que faut-il savoir pour ne pas tomber sur une arnaque ? Voici tout ce qu’il faut savoir !

Acheter aux saisies aux USA, ça veut dire quoi ?

Les États-Unis sont un pays qui a connu de multiples crises en commençant par sa première et sa plus dévastatrice : la crise des subprimes en 2008. À cette époque, les taux d’intérêt directeur des banques ont littéralement explosé. De nombreux foyers ont donc vu leurs dettes s’accumuler et les difficultés à rembourser les emprunts bancaires grandir.

Si bien qu’au bout d’un moment, la banque va décider d’entamer des actions sur le bien immobilier en question. Lorsque le montant des dettes à rembourser n’est pas trop important, la maison ou l’appartement est alors placé en Short Sales. Le propriétaire est dans l’obligation de vendre son logement au plus vite (au prix le plus bas) pour payer la facture.

Si les dettes sont trop élevées, la banque peut placer l’habitation en Foreclosure. Ici, le propriétaire n’a plus aucun droit sur le bien immobilier qui ne lui appartient plus. La banque va s’occuper de le vendre au plus vite pour rembourser les dettes.

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Acheter aux saisies aux USA est donc le principe de se procurer un bien qui est bradé et qui a été mis sur le marché parce que ses propriétaires n’avaient plus les moyens de combler les vides financiers.

Le système de la vente aux enchères d’un bien immobilier américain

Closeup of stack of antique books auction, judgement and judical system concept

Dans les deux possibilités évoquées juste avant, il est question de se débarrasser de la vente d’une maison ou d’un appartement simplement dans le but de récolter la somme due. Il n’est pas question de négocier ou de vendre au prix le plus cher. Pour une banque, plus le bien restera sur le marché, plus il faudra s’en occuper et prendre le risque qu’elle se détériore.

Mais dans certains cas, la vente peut échouer et ne trouver aucun acheteur ! Ici, la banque va donc saisir sa dernière opportunité : la vente aux enchères.

Cette situation concerne en particulier les logements qui ne sont pas en très bon état et qui demandent beaucoup de travaux. Même si le prix est baissé, l’engouement des acheteurs est bien moins présent que pour un bien en excellent état avec un prix bradé.

La saisie de bien immobilier aux États-Unis : un marché qui explose

Depuis la crise des subprimes, il a été noté que plus de 2 millions (1,84%) de propriétés ont été placées en foreclosure. Ce même chiffre à stagné jusqu’en 2010 où il a atteint son pic historique avec presque 3 millions (2,23%).

Après cela, l’économie s’est relancée et les taux d’intérêts ont diminué. Si l’on compare avec aujourd’hui, il y a eu une baisse de 95%. La crise du COVID aurait pu prévoir une nouvelle vague de saisies immobilières.

Pourtant, ces chiffres ont même chuté :

  • 2019 : 0,36% des propriétés étaient placées en saisie immobilière (soit 493,066 logements)
  • 2020 : 0,16% des propriétés étaient placées en saisie immobilière (soit 214,323 logements)
  • 2021 : 0,11% des propriétés étaient placées en saisie immobilière (soit 151,153 logements)

Cela est sûrement dû au fait que depuis le début du COVID, ce n’est pas seulement le marché de l’immobilier qui a été en crise. C’est le monde tout entier. Les taux d’intérêt ont littéralement chuté, l’erreur des subprimes ne s’est donc pas reproduite.

Faut-il acheter aux saisies en 2022 ?

House buying

Les dernières études publiées par le site ATTOM montre une nouvelle tendance dans la saisie bancaire aux États-Unis. Une hausse de 29% a été remarquée en ce mois au mois de janvier 2022 par rapport au mois d’avant.

Les États qui ont les taux de saisies en ce début d’année sont le New Jersey, l’Illinois, le Nevada, le Michigan et l’Ohio. Pour ce qui est des villes avec plus de 200 000 habitants, ce sont celles de Detroit, de Chicago, de New York, de Miami et de Philadelphie qui ont eu le plus grand nombre de foreclosures.

L’Ohio et la Floride sont d’excellentes destinations pour l’investissement. Il peut être intéressant de se lancer dans ce type d’achat pour deux raisons.

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Tout d’abord, vous allez pouvoir obtenir une propriété à des coûts bien moins élevés. En plus, la conséquence première de ces procédures juridiques, c’est de booster le secteur de l’immobilier locatif ! Les foyers ayant perdu leur maison devront forcément se diriger vers de la location car aucun crédit ou emprunt ne pourra leur être accordé pendant plusieurs années. Leur crédit score va littéralement chuter.

Une pandémie qui risque de bousculer les chiffres..

Coronavirus COVID-19 attack organism. Corona virus

Les derniers rapports sur les effets de l’économie de la COVID sur les difficultés de logement promettent quelques difficultés. Visiblement, des millions de personnes n’ont pas été en mesure de payer leur loyer ou de rembourser leurs prêts hypothécaires.

Le président Joe Biden a tout de même décidé de mettre en place un plan de secours pour sauver l’économie américaine. Pour éviter l’expulsion, de nombreux foyers ont reçu des aides à la fin de l’année 2021. Les chiffres du chômage ayant explosé à la suite de la pandémie, ce n’est malheureusement pas ce qui va aider la plupart de ces foyers américains à se redresser. Il peut donc être envisagé une flambée des chiffres de saisies immobilières dans les prochains mois.

Comment acheter une maison aux saisies ?

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une maison ou un appartement placé sous la responsabilité d’un créancier peut très rapidement être vendu. L’investissement sur ce type de propriété fait fureur et beaucoup saisissent l’occasion. Dans certains cas, le montant est diminué de près de 10%. Mais ce n’est pas pour autant qu’il faut toujours se lancer les yeux fermés.

À Los Angeles par exemple, l’État américain a décidé de mettre en place les “Projects“. Ce sont des nouvelles constructions de maisons destinées aux foyers à faible revenu. Beaucoup ont été implantées dans différents quartiers de la ville. Le problème, c’est qu’il s’agit de maisons dégradées placées dans des lieux assez peu sécurisés. Si bien que beaucoup d’entre elles ont dû subir des procédures judiciaires. Bien qu’il soit question de Los Angeles, c’est un très mauvais investissement qui ne vous aidera à attirer aucun locataire.

C’est la raison pour laquelle, il est plus qu’important de vous renseigner sur le secteur de l’immobilier américain.

Les short sales, comment débuter son investissement ?

Ici, le propriétaire a encore le droit de vendre lui-même sa propriété. Il va pouvoir fixer un montant qui ne sera jamais élevé car il faut qu’elle soit vendue assez rapidement. Il devra cependant obtenir l’accord des banques.

Vous allez pouvoir consulter la liste des maisons en Short Sales sur le Multiple Listing Service (MLS). Il répertorie l’ensemble des biens immobiliers disponibles.

Pour réaliser le meilleur investissement, il vaut mieux être entouré de professionnels de l’immobilier. Vous serez ainsi mieux guidé dans vos recherches et éviterez les arnaques. Étant donné qu’il y a généralement de belles opportunités, vous devrez rapidement faire une proposition écrite au vendeur.

Si vous payez comptant, vous aurez plus de chances d’obtenir la propriété, car il y a moins de vérifications financières à réaliser. Sinon, vous pouvez ouvrir un compte et verser un premier acompte pour prouver votre solvabilité.

Plus vous serez prêt à signer et aurez anticiper les informations, plus vous aurez de chances d’acheter aux saisies !

Comment se lancer dans l’achat d’une maison en foreclosure ?

renovation concept

Plus vous allez loin dans les procédures juridiques aux USA, plus il y a de risques. La propriété n’appartient plus au propriétaire et c’est le créancier qui gère tout. Cela signifie que les dettes étaient importantes. Dans cette situation, une propriété peut présenter des dommages et des travaux à réaliser, méfiez-vous !

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Étant donné que vous échangez principalement avec les créanciers, la négociation est plus difficile. Mais vous devrez prouver votre solvabilité au plus vite. Encore une fois, ceux qui paient comptant attirent plus l’oeil des vendeurs..

Comment acheter aux enchères judiciaires aux USA ?

Le risque est encore plus élevé dans cette dernière possibilité d’achat. Les maisons sont restées longtemps dans les dossiers des vendeurs et les dettes sont élevées. Elles peuvent être fortement détériorées.

Le problème supplémentaire, c’est que vous n’allez pas seulement acquérir des maisons, les dettes sont aussi incluses dans le montant ! Et ce n’est pas toujours indiqué sur le coût initial..

Pour ce qui est du processus des enchères immobilières aux USA, la première chose à faire est de trouver le logement idéal. Veillez à bien vous renseigner sur l’état, sur le titre de propriété et sur l’aspect financier qui est relié à ce bien !

Pour ce qui est de la somme, comment faire ? Nous vous conseillons de récolter les fonds avant la vente aux enchères. Si vous gagnez les enchères mais que vous n’avez pas assez, vous risquez de perdre le bien. Celui qui a enchérit juste avant vous sera le gagnant. Le montant implique le coût du logement ainsi qu’un dépôt.

Attention ! Si l’ancien propriétaire réussit à rembourser ses dettes avant l’enchère, il peut récupérer le logement ! Tant que le commissaire n’a pas acté votre acquisition, vous n’êtes pas encore gagnant !

Votre équipe qui vous guide dans votre investissement immobilier américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

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