Devenir investisseur immobilier en 5 étapes !

Devenir investisseur immobilier
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Investir dans un marché étranger peut être un réel frein pour de nombreux français. Une autre devise, un autre continent, la distance, l’inconnu, de nombreux éléments peuvent venir troubler l’envie de se lancer. Alors que pourtant, saviez-vous qu’en seulement 5 étapes, il était possible de devenir investisseur immobilier ? Ce sont donc autant d’étapes pour avoir une rentabilité élevée et doubler vos revenus. Alors que faut-il faire ? Quelles erreurs éviter ? On vous dit tout dans cet article !

Pourquoi devenir investisseur immobilier aux États-Unis ?

Avant de vous lancer, il est important de savoir ce que vous allez gagner à investir aux USA. Si vous lisez régulièrement nos articles, vous devez savoir que l’immobilier américain est un marché qui est plus qu’abordable. Depuis la crise des Subprimes, les prix ont littéralement chuté. Ce qui fait qu’aujourd’hui, ils remontent mais les biens immobiliers restent tout de même très accessibles. Sur le long terme, un investissement permet d’assurer une rentabilité mais aussi une plus-value.

De plus, il faut savoir qu’aux États-Unis, les citoyens sont très fervents de la mobilité et voyagent donc beaucoup. Si vous souhaitez faire fortune dans l’immobilier locatif, sachez que le taux d’occupation est très élevé sur le territoire américain. Pour des raisons professionnelles ou personnelles, ils sont contraints de constamment se déplacer, et donc d’opter pour des locations !

Une législation en faveur des investisseurs et des propriétaires

Ce qui diffère de la France, ce sont les solutions en cas de litige. Lorsqu’un propriétaire se retrouve dans une situation d’impayé de la part de ses locataires, celui-ci peut alors lancer une procédure d’expulsion qui sera alors très rapide et très peu coûteuse. En France, il faut généralement un certain temps avant que la procédure d’expulsion ne soit proclamée. Elle peut même vous être refusée dans certains cas !

Le territoire américain est favorable à l’arrivée de nouveaux investisseurs. C’est la raison pour laquelle elle met tout en place pour faciliter à la fois l’acquisition (pas besoin de carte verte ou de papier américain) et les frais financiers. En effet, il faut savoir que les taux d’impositions sont relativement bas face à d’autres pays. De plus, l’emprunt est bien plus avantageux ! Moins de temps pour rembourser et des taux d’intérêts assez bas. Tout est mis en avant pour que vous vous lanciez !

Quelles sont les erreurs à éviter pour investir aux USA ?

Des maisons de rêve, des villas en bord de mer, un appartement en plein centre-ville de New York, la vision du “rêve américain” peut très vite vous faire tomber dans les fameux pièges de l’immobilier. Devenir investisseur immobilier demande d’être à la fois rigoureux mais aussi de bien s’entourer, cela vous évitera de tomber sur des mauvaises surprises. Et si nous avons élaboré cette partie, c’est parce qu’un grand nombre de nos clients ont eu affaire à des arnaques de l’immobilier. Alors voici ce qu’il ne faut absolument PAS faire pour devenir investisseur immobilier !

1. Ne pas se renseigner sur son interlocuteur

Qui dit achat à distance, dit échange à distance. Pour un professionnel, et notamment face à des étrangers, il peut être assez simple de vous proposer des rentabilités de 15% ou même 20%. La première chose à faire pour ne pas tomber dans un piège, c’est d’avoir confiance en votre interlocuteur.

Et pour cela, vous allez devoir vous renseigner à son sujet (bien même avant de vous intéresser au bien) et vous focaliser sur son métier. Il peut y avoir des marchands de biens. Ils achètent des maisons, les rénovent puis les revendent en ajoutant tout un service de gestion (rénovation, marketing, publicité, gestion locative pour les locataires) pour que vous puissiez investir dans les meilleures conditions.

Ce que vous devez retenir, c’est que plus vous allez multiplier les interlocuteurs, plus votre projet risque de rencontrer des difficultés. Les marchands de biens permettent donc de réaliser l’entière gestion de votre bien immobilier sans trop disperser les échanges.

Le deuxième point, ce sont les agents immobiliers. Aux États-Unis, le fait de porter vos espoirs sur un agent immobilier peut être risqué. En effet, la gestion du bien risque d’être compliquée puisqu’il va déléguer une grande partie de son travail. Enfin, lors de rénovations, l’expertise n’est pas la même.

Le principal atout pour choisir l’acteur de l’immobilier qui vous conviendra le mieux, c’est avant tout sa localisation. Les visites, les locataires, la gestion locative, ce n’est pas une mission qui peut être réalisée à distance. Il faut donc vous assurer d’avoir un professionnel présent et réactif au quotidien pour assurer le bon suivi de votre investissement.

2. Ne pas se méfier des rentabilités trop élevées et des prix trop bas

homme méfiant

Même si le fait d’obtenir des revenus passifs élevés peut vous faire rêver, il faut absolument se méfier des offres trop alléchantes. Il faut donc partir du principe qu’une rentabilité nette de 10% aux États-Unis, c’est déjà très intéressant. Lorsque la proposition dépasse les 20% ou qu’elle s’élève même jusqu’à 30%, c’est du jamais vu.

Dans ce cas-là, il faut se poser les bonnes questions. Des coûts ne peut-être pas pris en compte tels que la taxe foncière, une proratisation mal calculée par rapport à l’année précédente ou encore des factures anticipées qui ne correspondent pas à la consommation d’un américain commun.

Pour devenir investisseur immobilier, il faut donc connaître les coûts du marché américain, la fiscalité et réaliser des études de marché très précises pour en tirer le meilleur profit. Cela vous permettra de comprendre que des prix trop bas peuvent être la cause d’un bien situé dans un lieu peu sûr ou qui nécessite beaucoup de rénovations.

3. Ne pas prendre en compte les taxes et les frais de gestion

En investissant dans un bien immobilier, vous allez confier ce dernier à un gestionnaire. Cela implique forcément un coût. Si vous vous apercevez que chez l’un, les coûts sont de 5% alors que chez l’autre, ils sont de 15%, il vaut mieux se méfier. Cela peut être une différence de qualité de prestation ou une arnaque. Il faut donc bien vérifier le détail des prestations.

De plus, nous vous conseillons de prendre garde à ce que les loyers correspondent à ceux qui sont pratiqués dans le quartier.

Comment devenir investisseur immobilier ? Étape n°1 : Définir votre projet

femme prend des notes sur des posts it pour définir son projet

Avant de vous lancer dans votre première recherche d’investissement, il est primordial d’élaborer et de déterminer le projet que vous souhaitez démarrer.

Tout d’abord, il va falloir choisir la nature de votre investissement. Souhaitez-vous acheter un bien immobilier locatif régulier, un bien immobilier locatif saisonnier, un bien qui deviendra une résidence secondaire ou un bien comme résidence principale.

Le deuxième point que vous devez fixer, c’est le budget dont vous disposez pour vous lancer dans cette nouvelle aventure. Vous pourrez ainsi avoir une vision globale ce qui est réalisable tout en connaissant vos limites.

Ensuite, vous allez devoir fixer vos objectifs en ajoutant un délai. Votre achat est-il prévu pour cette année ou bien s’agit-il d’un projet que vous souhaitez réaliser plus tard ?

Étape n°2 : Rechercher un bien pour s’enrichir avec l’immobilier locatif

La première chose à faire pour être certain de trouver les meilleures opportunités, c’est de vous tourner vers un professionnel tel qu’un broker en immobilier ou un agent immobilier. Il faut savoir qu’aux USA, la plupart des transactions immobilières s’effectue via des spécialistes du secteur, ce qui n’est pas le cas de la France où la vente peut s’effectuer directement entre particuliers.

investisseur et agent immobilier

Si vous aviez déjà en tête un lieu idéal dans lequel vous souhaitez investir, c’est une très bonne nouvelle. Si ce n’est pas le cas, nous vous conseillons de porter votre attention sur deux secteurs en particulier : L’Ohio et la Floride sont des lieux qui attirent de plus en plus d’investisseurs car ils fournissent les meilleurs rendements.

Un lieu à haut potentiel pour investir se résume en 6 points : les prix d’achat, le ratio loyer/ prix, la croissance démographique, la qualité des écoles, le taux de chômage et les revenus moyens par habitants.

Miami, Orlando ou encore Cleveland ont de multiples atouts qui en font des endroits parfaits pour devenir investisseur immobilier.

Le Multiple Listing Service

Après avoir trouvé le lieu de votre investissement, le professionnel qui vous accompagne va pouvoir trouver le bien de vos rêves grâce au Multiple Listing Service (MLS). À la différence de la France où chaque agence possède un portefeuille de biens immobiliers, chaque agent immobilier américain a accès à un système regroupant l’intégralité des biens en vente sur le marché.

A partir de là, les visites peuvent commencer ! Si vous vous situez à distance, vous pouvez tout à fait réaliser des visites virtuelles.

Étape n°3 : Devenir investisseur immobilier et faire une offre

Accompagné de votre spécialiste de l’immobilier, vous allez pouvoir réaliser une Comparative Market Analysis. Il est question de faire une étude de marché globale en vérifiant que les coûts soient bien en accord avec les prix, les consommations et les loyers du quartier dans lequel le bien se situe. Il compare également avec les ventes de même type qui ont été réalisées dans la ville.

Grâce à toutes ces informations, vous allez pouvoir faire une offre au vendeur. Si le bien n’est pas trop élevé par rapport aux estimations, la négociation sera rapide. En revanche, si la différence entre le prix affiché et le prix estimé diffère trop, elle peut être un peu plus longue.

Étape n°4 : Financer votre achat pour devenir investisseur immobilier

Si aviez comme projet de payer comptant l’achat de votre bien immobilier, vous pouvez passer à l’étape suivante ! C’est une situation qui se produit très souvent sur le marché de l’immobilier. C’est le moyen le plus simple et le plus rapide pour investir.

Aux États-Unis, le système financier repose sur le Credit History. Ce sont vos antécédents financiers (vos anciens crédits, vos capacités à rembourser des emprunts et un éventuel passif de découvert). Grâce à ces informations, vous allez avoir une note (le Credit Score) qui va permettre de prouver votre capacité à rembourser vos emprunts auprès d’une banque. Plus la note est élevée et plus vous serez un meilleur candidat aux yeux d’un organisme prêteur.

Cependant, cette note est attribuée aux résidents américains. Si ce n’est pas votre cas, vous aurez plus de difficultés à prouver votre solvabilité.

Mais rassurez-vous, vous avez de nombreuses solutions pour obtenir un financement immobilier !

Le prêt hypothécaire

calculatrice, argent, lunettes, stylo, clés de maison et papier ou est écrit "mortgage"

Vous avez la possibilité d’obtenir un crédit immobilier en France, mais cela n’est pas sans exigence. Les banques françaises restent méfiantes des investissements étrangers. Si vous possédez un bien immobilier déjà remboursé, vous pouvez passer par un prêt hypothécaire qui s’effectuera sur ce bien.

Une fois le remboursement achevé, l’hypothèque sera levée. Il est cependant important de rester vigilant aux délais en veillant à ce que vous ayez les fonds nécessaires lors de la procédure de Closing.

Le prêt à collatéral

Si vous n’avez pas de bien immobilier à hypothéquer, vous pouvez aussi adosser ce prêt à d’autres types d’actifs. Il s’agit d’une avance de trésorerie. Le prêt collatéral agit comme nantissement sur les éventuelles actions en bourse, assurance-vie ou une somme d’argent bloquée sur un compte que vous possédez.

Le prêt aux USA par une banque américaine

banquier dans son bureau

Certaines banques peuvent vous permettre d’obtenir une aide financière même si vous ne possédez pas un crédit score. Ces dernières vont vous proposer un rapport complet de vos ressources et de votre patrimoine pour attester de vos capacités de remboursement.

Il est vrai qu’une banque américaine peut également être méfiante et exigeante sur le fait de proposer un prêt à un étranger, cela peut donc impliquer une partie administrative très importante. De plus, certaines conditions peuvent vous être imposées comme celle de présenter un acompte (de 35% minimum) et d’avoir un compte en banque dans un organisme local par rapport à votre bien.

Étape n°5 : Le Closing pour devenir investisseur immobilier

Une fois l’offre acceptée, vous allez pouvoir réaliser une inspection (Home Inspection) précise du bien immobilier que vous souhaitez investir. Il est possible que certains travaux aient été “oubliés”. Si des rénovations sont à prévoir vous pourrez soit demander au vendeur de les réaliser, soit acheter quand même le bien ou vous retirer de la vente.

Une fois cela terminé, vous allez pouvoir obtenir votre “Title Insurance”. C’est votre titre de propriété mais aussi une protection contre toute dette ou hypothèque qui viendrait s’ajouter.

Enfin, le Closing est la dernière étape où vous allez pouvoir signer les derniers documents notariés et surtout l’acte de vente ! Une fois les clés en main, vous aurez définitivement acquis votre bien immobilier !

Pour devenir investisseur immobilier, il ne vous reste plus qu’à trouver vos premiers locataires et toucher vos premiers loyers !

Votre équipe qui vous accompagne dans vos démarches sur le marché immobilier américain,

USA Immobilier

Benoît Malige
Benoît Malige

Votre spécialiste de l’investissement locatif aux États-Unis, consultant professionnel, expert certifié, qui vous permet de générer des revenus passifs et d’investir sereinement sur le long terme. 

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