Frais d’une agence immobilière pour gérer une location : On vous dit TOUT

En tant que non-résident du territoire américain, un investissement immobilier locatif peut ne pas être sécurisé s’il n’y a pas une agence spécialisée. Le problème, c’est que le moindre imprévu peut porter atteinte à votre rentabilité et à vos bénéfices. Vous auriez tort de penser qu’il est seulement question de récolter des bénéfices. En passant par des spécialistes, vous allez obtenir les services d’un Property Manager. Cependant, cela signifie que des frais supplémentaires seront à prendre en compte. Mais de combien sont-ils ? Quels sont les frais d’une agence immobilière pour gérer une location aux USA ? On vous dit tout dans cet article !

Dans cet article, vous découvrirez :

• Les chiffres clés de la gestion locative aux USA
• Les différentes méthodes d’établissement d’honoraires pour des spécialistes
• Les critères qui permettent d’établir les frais de gestion
• La répartition des frais d’une agence locative

Pourquoi a-t-on besoin d’une agence immobilière pour gérer une location ?

Nous savons ce que vous vous dîtes : “Pourquoi s’ajouter des frais de gestion alors que l’on peut la réaliser soi-même ?“.

Il est clair que lorsque l’on se lance dans l’aventure de l’achat immobilier, beaucoup de frais sont à prendre en compte. Les éventuels remboursements de crédit, les intérêts, les charges, les taxes, il est difficile d’envisager une rentabilité en ajoutant des frais d’agence spécialisée. Et pourtant.

Effectivement, vous pouvez tout à fait réaliser votre propre gestion locative en ligne. De nombreux sites tels que Zillow, Zumper, Rentberry ou encore Rentals.com vous proposent de mettre en location votre bien immobilier. Mais si vous ne résidez pas sur le sol américain, comment faire visiter votre bien ? Comment gérer les imprévus nécessitant une intervention rapide ?

Il faut savoir que le fait de passer par un gestionnaire de location est plus un atout qu’une dépense.

Une aide supplémentaire pour la gestion de votre bien

Dans l’ensemble, les principaux avantages d’une spécialiste de la gestion sont:

• Assurer l’occupation d’un bien et éviter la vacance locative
• Augmenter votre retour sur investissement
• Libérer votre temps et vous éviter toute préoccupation de votre achat
• Connaître chaque loi propriétaire-locataire et juridique de l’État du bien
• Vous aider à économiser grâce à des tarifs préférentiels avec des spécialistes (que vous n’auriez peut-être jamais eu en tant que propriétaire et gestionnaire de votre bien).

L’agent assure également une présence sur place et une intervention rapide en cas d’urgence. En tant qu’investisseur étranger, il sera donc une aide précieuse pour gérer votre bien et vous rapporter des bénéfices.

Quelques chiffres sur les agences de gestion locative…

Aux USA, le métier de gestionnaire immobilier est très sollicité par les investisseurs et surtout ceux résidant en dehors du pays. C’est la raison pour laquelle “le taux de croissance annuel moyen de l’industrie au cours des 5 dernières années a été de 2,5%”.

Ce n’est donc pas pour rien que, selon les chiffres publiés par un site spécialisé dans les industries immobilières, “le marché de la gestion immobilière en Amérique du Nord est évalué à 4,99 milliards de dollars”.

D’ailleurs, d’autres chiffres permettent de préciser un peu plus l’ampleur de ce secteur aux États-Unis et même dans le monde :

• Cette industrie “représente 35,95% du marché mondial“.
• Depuis 2020, “220 000 gestionnaires travaillent pour des sociétés de gestion”.
• Leur salaire moyen est de 35,20$ de l’heure (73 210$ par an)
• Leur salaire médian est de 28,68$ de l’heure (59 660$ par an)

Bien entendu, les revenus sont différents selon les États. Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier et passer par une agence de gestion, il peut être intéressant de connaître le nombre et les revenus moyens des managers de chaque ville. Cela vous donnera une idée du coût et de la priorité qu’ils accorderont à votre bien.

Une répartition des salaires différentes selon les États

Dans un lieu où il y a plus de gestionnaires, les coûts peuvent être moins élevés mais l’implication peut être moins importante et vice versa.

Voici quelques exemples du nombre de gestionnaires par États aux USA en 2020 :

• Alabama : Il y a 1 930 gestionnaires actifs (1 pour 988 résidents) et leur salaire moyen est de 25,94$.
• Arizona : Il y a 7 190 gestionnaires actifs (1 pour 394 résidents) et leur salaire moyen est de 30,06$ de l’heure.
• Californie : Près de 37 630 gestionnaires (1 pour 437 résidents) ont un salaire horaire moyen de 36,25$.
• Colorado : Environ 1490 gestionnaires sont actifs (1 pour 1 730 résidents) et ont un salaire horaire de 45,54$.
• Connecticut : Près de 2 110 gestionnaires immobiliers (1 pour 732 résidents) ont un salaire moyen de 40$ de l’heure.
• Floride : Environ 2 280 gestionnaires immobiliers (1 pour 378 résidents) gagnent en moyenne 29,98$ de l’heure.
• Illinois : Il y a environ 7 270 agences de gestion (1 pour 774 résidents) avec un salaire moyen de 38,83$ de l’heure.
• New York : Près de 8 080 gestionnaires (1 pour 1 076 résidents) gagnent en moyenne 55,61$ de l’heure.
• Ohio : Il y a 7 400 gestionnaires immobiliers (1 pour 694 résidents) qui gagnent en moyenne 31,09$ de l’heure.

Dans l’ensemble, les États de New York et du Colorado sont les marchés les plus avantageux pour une agence de gestion. En revanche, pour un investisseur, la Floride, l’Ohio et la Californie seront plus intéressants. Cela dépend surtout de si vous préférez privilégier le coût ou bien la qualité de travail.

Combien prend une agence immobilière pour gérer une location ?

Il faut savoir qu’un gestionnaire immobilier établit ses honoraires de deux façons :

• Un pourcentage des mensualités
• Un forfait mensuel

Ces types de frais peuvent être différents selon chaque ville et même selon chaque professionnel de gestion locative. Pourtant les avantages et les inconvénients de ces deux méthodes sont très importants.

Le pourcentage du loyer mensuel

Aux États-Unis, un agent peut imposer des frais compris entre 8% et 12% de chaque mensualité perçue.

En revanche, la vacance d’un bien immobilier peut ajouter du travail supplémentaire à une société de gestion. En effet, elle est en charge d’inspecter régulièrement la bonne conformité du bien mais aussi de vérifier qu’il n’y ait pas d’effraction ou de squatters. C’est la raison pour laquelle les frais sont basés sur une anticipation du coût de la mensualité avant l’arrivée d’un nouvel habitant.

Ce pourcentage peut varier en fonction du type de bien. Selon le site Thebalancesmb.com, ils sont de :

• Entre 4% et 7% pour des propriétés de minimum 10 unités ou pour les propriétés commerciales
• De 10% pour les logements plus petits ou résidentiels.

En clair, plus vous allez donner d’unités à un gestionnaire immobilier, moins le pourcentage sera élevé.

Lorsqu’il est question d’un pourcentage de mensualité, il est important de vérifier lors de la prise d’engagement que ce dernier est fixé en fonction de ce qui est “perçu” et non de ce qui est “dû”. Dans le second choix, le gestionnaire pourra toucher un salaire même dans des situations d’impayés des habitants ou de vacances. C’est une mauvaise affaire.

Le forfait fixe mensuel

Un manager peut aussi choisir d’établir une structure de frais fixes à la place d’un pourcentage sur chaque mensualité. Le propriétaire va alors bénéficier d’une offre incluant plusieurs activités peu importe le nombre d’unités qu’il possède.

Ce dernier est basé sur les caractéristiques du bien immobilier (le type d’habitation, la superficie) et sur les besoins du propriétaire.

Étant donné qu’il dépend du besoin, les charges peuvent varier selon les cas.

Par exemple, un spécialiste peut réclamer environ 100$ de frais de gestion pour une maison unifamiliale. Le problème lorsqu’une agence vous propose ce type d’honoraires, c’est que puisqu’ils sont fixes, l’envie d’emmener votre projet plus loin peut s’avérer compromise.

Dans ce cas de figure, il faut être vigilant sur le type d’activités inclus dans le forfait afin de ne pas avoir à ajouter des frais supplémentaires chaque mois pour avoir un service supplémentaire.

Les forfaits à frais fixes sont rarement une bonne affaire pour un propriétaire qui possède plusieurs logements. En revanche, il peut devenir intéressant si vous avez peu de biens. Pour le savoir, mieux vaut établir une comparaison des différents frais d’agence immobilière pour gérer une location.

Qu’impliquent les frais de gestion d’un gestionnaire de bien ?

• Sélection des locataires
• Gestion quotidienne de l’habitation
• Traitement de paiement des loyers (les recevoir et vous les transmettre) et des factures
• Communication directe avec les résidents
• Vérification régulière de conformité du bien

Quels facteurs établissent les frais d’une agence immobilière pour gérer une location aux USA ?

Comme nous vous l’évoquions auparavant, les honoraires sont basés sur les critères d’un logement. C’est la charge de travail nécessaire qui déterminera une prévision plus ou moins élevée des frais de gestion. Il est évident qu’un appartement de deux pièces n’impliquera pas le même besoin qu’une maison de cinq pièces.

Voici les critères qui sont pris en compte par un gestionnaire locatif pour ses honoraires aux USA:

• Le type de bien : Maison, appartement, condominium (appartement en copropriété), studio, etc
• Le type de location : Location à long terme, à court terme, saisonnière, etc
• La surface du bien : La superficie (pieds carrés), le nombre de pièces, de chambres, etc
• Condition générale du logement : Bien neuf ou ancien, nécessité de rénovation ou non, etc
• La réputation du quartier : Très passant ou très peu recherché pour des locataires
• La concurrence : Frais élevés pour une concurrence faible et vice versa.
• Les types de services proposés par l’agence : Plus il y en a, plus les frais sont élevés.

Il faut savoir également que les frais d’agence immobilière pour gérer une location dépendent aussi de la ville dans laquelle le bien se situe.

Comment sont répartis les frais d’agence immobilière pour gérer une location ?

Les honoraires sont établis à partir d’une base. Mais il faut savoir que ces charges peuvent augmenter si vous choisissez d’ajouter des activités supplémentaires (elles peuvent aussi vous être imposées). Cela comprend notamment :

Des frais d’établissement de contrat

Il s’agit de toute l’installation nécessaire après avoir signé votre engagement avec des agents. Il est donc question de la création de votre compte, des aides fiscales et commerciales nécessaires et des premières inspections du bien immobilier pour en vérifier les bonnes conditions. Ils ne sont à payer que lors de l’arrivée du propriétaire au sein de l’agence et leur prix est d’environ 300$ (entre 250$ et 500$). Pour votre sécurité, il vaut mieux s’assurer qu’il ne s’agisse que de frais uniques (pour l’ensemble de votre portefeuille) et non individuels pour chaque bien.

Des frais en cas d’habitations vacantes

Un bien qui n’est pas occupé est un bien à risques. L’agence ne pourra être prévenue si un imprévu se produit (coupure de courant, fuite d’eau, cambriolage, etc). Étant donné que les visites doivent se poursuivre, il est impossible de prévenir ce genre de problèmes. Cela signifie que l’agence se doit d’effectuer des vérifications hebdomadaires du logement. Elle facture donc environ 50$ cette prestation.

Des frais de location (ou de placement)

Lorsqu’un locataire quitte le logement, l’agence va devoir remettre le bien en vente, le remettre en état, réaliser de nouvelles publicités et enclencher à nouveau le processus de recherche et de sélection de candidats. C’est d’autant plus probable si la négociation avec le nouvel occupant est plus longue que prévue. Le prix de chaque transaction vaut entre 50% et 100% d’une mensualité.

Il faut cependant rester vigilant au niveau de ces frais. Nous vous conseillons de négocier ce prix pour éviter qu’un spécialiste ne “joue” de cet élément. Après tout, si un gestionnaire obtient un revenu pour chaque départ, il peut être tenté de se tourner vers des locations à court terme. Pour éviter cela, fixez une disposition visant à inciter la recherche d’habitants à long terme.

Dans certains cas, des frais de renouvellement de bail

Il est possible qu’une agence demande des frais lorsque l’engagement d’un locataire doit être renouvelé. Il s’agit généralement de frais très peu élevés qui ne dépassent pas la moitié d’un loyer. Mais ces frais sont nécessaires puisqu’il y a une procédure d’ajustement du bail ou encore d’étude de marché pour la révision des mensualités. Cette transaction coûte généralement un demi-mois de mensualité.

En revanche, il vaut mieux veiller à ce que ces charges ne soient pas trop élevées parce qu’après tout, il s’agit de documents standards qui ne nécessitent pas beaucoup de temps.

Des frais pour un retard de paiement

Il existe de nombreuses assurances qui permettent de couvrir un propriétaire en cas d’impayés. Le locataire devra alors payer des frais de retard. Seulement lorsque vous passez par une agence, cette dernière doit s’occuper d’aller récupérer l’argent manquant. En conséquence, l’agence se verra récupérer un pourcentage (entre 25% et 50%) sur les frais de retard de l’habitant.

C’est une notion importante pour une agence car, selon une enquête réalisée par le Citi Simplicity Survey, “59% des Américains ont payé une facture tardivement (y compris carte de crédit, service public, câble, etc.) et 88% d’entre eux l’ont fait au cours des 12 derniers mois”.

En revanche, il ne faut pas oublier que percevoir les loyers à temps est une des missions principales de votre gestionnaire de bien. Il peut donc être une bonne idée de négocier l’annulation de ces frais car après tout, c’est aussi la responsabilité de vos agents.

Des frais de réparations et entretien

L’avantage principal de passer par une agence spécialisée, c’est qu’en cas de travaux ou de réparation, elle saura se tourner vers les spécialistes adaptés et à moindre coût. Elles possèdent un réseau de professionnels qui sauront intervenir dans les meilleurs délais et à des tarifs préférentiels.

Pour des rénovations, des frais de l’agence de gestion seront donc ajoutés à votre facture. Ils sont variables. Mais il faut savoir qu’une agence ne peut pas tirer parti d’une rénovation. Les coûts vont directement au réparateur. Selon le site Roofstock.com, “les coûts d’entretien annuels sont en moyenne d’environ 1,5 fois le taux de location mensuel”. Il vaut donc mieux prévoir un budget et l’alimenter chaque mois.

Pour cela, un propriétaire peut choisir d’établir un fond de réserve. Il doit posséder au minimum le montant d’un mois de loyer. Ici, le propriétaire peut choisir d’autoriser le gestionnaire à déduire les coûts nécessaires pour une réparation urgente ou peut décider d’être prévenu lorsque des grosses sommes sont nécessaires (au-delà de 100$ par exemple).

Des frais d’inspections trimestrielles

Le risque locatif n’est jamais de zéro. Même lorsque votre maison ou votre appartement paraît conforme, il n’est jamais à l’abri d’une détérioration minime qui, avec le temps, peut s’aggraver. C’est aussi un moyen de vérifier qu’un résident ne dégrade pas le bien.

C’est la raison pour laquelle le manager est dans l’obligation d’effectuer une routine de contrôle tous les trois à six mois. Pour cela, certains agents peuvent ne pas vous imposer de frais. D’autres peuvent ajouter des frais pour chaque contrôle tout en baissant les charges mensuelles de gestion.

Des frais en cas d’expulsion

Que ce soit pour loyers impayés, dégradation du bien ou pour perturbation du voisinage, il peut arriver qu’un locataire doive quitter les lieux plus vite que prévu. Dans ce cas-là, certaines agences ont les compétences pour gérer ce type d’imprévu et d’autres doivent faire appel à des avocats spécialisés. En plus des frais d’expulsion (dont le prix est d’environ 500$), il peut y avoir des frais de recouvrement juridiques. Si vous devez vous présenter au tribunal et que vous gagnez l’affaire, les avocats récupéreront jusqu’à 50% de l’argent gagné.

Des frais de résiliation de contrat anticipée

Un propriétaire peut tout à fait rompre un engagement avec une agence de gestion de manière anticipée. Mais, si elle n’est pas générée pour un motif valable (mauvaise conduite du gestionnaire par exemple), elle peut impliquer de gros frais qui varient selon la procédure. Un propriétaire peut notamment être poursuivi pour cette rupture anticipée.

Dans l’ensemble, ces frais restent similaires qu’il soit question d’une location à long terme ou d’une location saisonnière.

Est-ce nécessaire de payer les frais d’une agence immobilière pour gérer une location ?

S’il s’agit d’un premier investissement, il est évident qu’un propriétaire a une vision assez large de la location d’un bien. Le problème, c’est qu’elle idéalise surtout cette activité et met en avant les bénéfices avant tout.

Comme l’explique le site Stessa.com, spécialisé dans l’immobilier locatif, il est important de “ne pas sous-estimer le temps nécessaire à la gestion d’une propriété ou à surestimer le type d’habitants que votre propriété attirera”.

Encore une fois, il faut plutôt voir cela comme un investissement plutôt qu’une dépense classique.

D’ailleurs, vous pouvez même réaliser directement des économies en cas d’imprévu coûteux en accédant au réseau de professionnels que peut avoir une agence.

Il faut donc prendre en compte tous ces éléments avant de se demander s’il est utile d’avoir des frais d’une agence immobilière pour gérer une location. Et rappelez-vous, le but d’un gestionnaire, c’est avant tout de vous apporter un retour sur investissement avantageux !

Pour terminer voici ce qu’il faut retenir pour choisir le meilleur gestionnaire locatif :

• Un coût bas ne signifie pas une meilleure expertise
• Les frais peuvent toujours être négociés.

Votre guide qui vous accompagne dans la recherche de la meilleure offre sur le sol américain,

Vos experts de l’investissement