Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?
Nov 13 2019

Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Le marché immobilier aux Etats-Unis est florissant, c’est pour cela que de nombreux investisseurs étrangers décident d’y acheter une maison en vue de la louer. Cependant, selon les marchés, certains affichent des données trop belles pour être vraies. Il faut donc faire attention. Voici nos astuces sur les arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Marchand de bien ou simple agent ?

Si l’entreprise que vous contactez pour investir ne se trouve pas aux Etats-Unis, soyez prudent. En effet, comment à distance votre interlocuteur pourra-t-il vous donner des informations fiables sur le bien qui vous intéresse ? Comment pourra-t-il vous envoyer les photos que vous avez demandées et attester de l’état réel du bien immobilier ? Vérifiez bien sur leur site qu’ils ont une adresse aux Etats-Unis et un numéro de téléphone américain, pas seulement français.
Dans notre cas, nous avons des bureaux à Cleveland dans l’Ohio et à Miami en Floride afin d’être en mesure d’apporter toutes les informations nécessaires à nos clients. Nous sommes au plus près du terrain, nos équipes travaillent au plus près des maisons que nous construisons, rénovons et gérons. Nous accompagnons des clients tous les jours.

Des rentabilités irréalistes

Les rentabilités dépendent des marchés sur lesquels vous vous positionnez. En effet, dans certaines villes les rentabilités peuvent être de 4% et d’autres peuvent monter jusqu’à 13%. Prenons l’exemple de Cleveland, un marché que nous connaissons bien. Certains sites affichent des rentabilités nettes entre 17 et 20% voire 25%. C’est impossible ! A Cleveland, la rentabilité se situe entre 10 et 13%.
Mais ceci n’est qu’une rentabilité papier. Pour arriver à fournir un volume de bien constant avec des rentabilités si fortes il faut avoir mis en place un processus très précis de l’acquisition à la transmission du bien : sélection du bien à reprendre, régulariser les dettes du bien, budgéter correctement les travaux, rénover le bien pour qu’il corresponde à la demande locative locale, … Il y a une courbe d’apprentissage sur chaque marché, une équipe qui vient de se déployer doit vous prouver que tout est maîtrisé.

Les frais de gestion immobilière

En étant a l’étranger, il vous faudra un gestionnaire de confiance qui s’occupera de vous trouver des locataires. Les frais de gestion locatives sont en moyenne de 10%. D’ailleurs, renseignez-vous aussi sur le marché locatif, car une fois que vous aurez acheté votre bien, le loyer demandé devra être en corrélation avec la demande. Concernant les autres frais (assurance, entretien, taxe foncière, …) faites attention aux chiffres trop bas. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un exemple de frais annoncés par un site concernant un immeuble de deux appartements (2 chambres / 1 salle de bain chacun) situé dans le quartier de Collinwood à Cleveland :

Arnaques immobilières : comment éviter les mauvaises surprises ?

Le loyer mensuel estimé est de 1300$ au total, soit 650$ par appartement. C’est un peu élevé pour ce type de produit à Cleveland. Le loyer serait plutôt de 600$. Concernant l’assurance, elle est affichée à 500$, ce qui n’est vraiment pas cher, en moyenne elle est plutôt de 900-1000$. C’est le tarif pour une bonne couverture, mais il existe encore mieux. La taxe foncière est elle aussi peu élevée. Nous avons vérifié auprès du comté pour avoir un tarif précis et pour cet immeuble la taxe est de 1171$42 à l’année. Il faut savoir qu’à Cleveland, la taxe foncière est payée tous les 6 mois.

taxe foncière multifamily Cleveland

Taxe foncière de ce bien à Cleveland (source : comté de Cleveland)

Autre chose qui n’est pas mentionné dans leur tableau, c’est ce que l’on appelle « les utilities » qui sont à la charge du propriétaire. Dans le cadre du multifamily : entretien extérieur, électricité des parties communes, déneigeage, …
En effet, s’il s’agit d’une maison individuelle, c’est au locataire d’entretenir le jardin. Mais dans un immeuble, comme celui-ci, c’est au propriétaire qu’il incombe de s’occuper du parc. Les prix débutent entre 300 et 800 dollars pour les petites surfaces. Aux Etats-Unis, si un terrain est mal entretenu vous pouvez recevoir une amende. Mais surtout ce qui manque dans ce tableau sont les frais de consommation d’eau et d’écoulement des eaux usés des locataires qui sont à la charge du propriétaire pour tous les biens multifamily a Cleveland. Comptez 50$/mois/unité. Dans le cas de ce duplex, une charge importante qui été cachée par ce site : $1200/an.

Si on refait le calcul avec les bons chiffres, on est plus à 18.35% de rentabilité nette, mais à 12-13%. Cette rentabilité reflète réellement le marché de Cleveland. Si le bien est rénové dans les règles de l’art afin de vous éviter d’importants frais de maintenance et travaux dans les prochains mois, si vous achetez le bien à travers un title company (notaire) qui certifie que le titre de propriété est libre de toutes dettes et surtout si vous avez une équipe de gestion locative performante et qui gérera votre bien « en bon père de famille ».

Soyez donc prudent lorsque vous recherchez à acquérir un bien immobilier aux Etats-Unis. Il est important de bien se renseigner sur le marché et surtout d’être accompagné par des personnes de confiance qui vous donneront toutes les informations en toute transparence.

Un projet d’investissement à Cleveland :

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