Une holding est une société qui, comme son nom l’indique, détient (hold) des parts, des actions ou des participations dans d’autres holdings. De nombreux clients viennent nous demander régulièrement : Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ? Il s’agit d’un montage précis et il faut un certain statut pour investir dans l’immobilier locatif en tant que société. Même si elle peut avoir de nombreux avantages, une holding peut aussi avoir des inconvénients pour vos affaires ! Dans cet article, on répond à toutes vos questions !
Qu’est-ce qu’une holding ?
Une holding est une société qui possède des filiales ou des actions dans d’autres sociétés. Elle peut être à la fois une SARL (Société à Responsabilité Limitée), une SAS (Société à Actions Simplifiées), une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou encore une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
Dès lors que vous possédez une holding, vous n’agissez plus en tant que personne physique, mais en tant que personne morale. L’avantage principal de ce type de processus, c’est qu’il n’est pas toujours réservé aux grands investisseurs.
Il convient donc à tous les profils, toutes les tailles d’entreprises, tous les budgets et tous les domaines !
Comment fonctionne une société holding ?
En réalité, une holding est une société mère. Dès lors que vous détenez des parts ou que vous créez de nouvelles sociétés, il s’agira de sociétés filles. La Holding détiendra alors des parts dans ses sociétés filles.
À la base, la société holding ne mène aucune activité commerciale, elle ne fait que détenir (hold) une participation dans ses filiales qui, elles, exerceront une activité commerciale.
Son pourcentage d’action peut varier si bien que le propriétaire peut devenir actionnaire majoritaire (et ainsi avoir le vote majoritaire) ou tout simplement posséder une part égale à d’autres investisseurs.
Comment est financée une holding ?
En tant que propriétaire d’une holding, vous devez assurer le financement et l’investissement dans votre société. Comme pour tout investissement, vous recevrez alors des dividendes sur vos actions.
Pour financer votre holding, vous pouvez alors choisir de réinvestir ces bénéfices dans d’autres filiales, d’ajouter vos propres fonds dans la société, d’emprunter auprès d’un organisme bancaire ou de revendre certaines parts.
Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?
Comme nous l’évoquions un peu plus haut, même en tant qu’entrepreneur individuel, vous pouvez créer votre propre holding !
Mais une holding peut-elle investir dans l’immobilier ?
Lorsqu’il est question d’immobilier, il est possible de se tourner vers une holding immobilière. Dans la plupart des cas, la filiale est créée sous forme de SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Cette dernière détiendra alors un ou plusieurs biens immobiliers sur lesquels vous obtiendrez la totalité des bénéfices ou une partie.
Est-ce qu’une SARL peut acheter une maison ?
En réalité, cela dépend avant tout de vos objectifs. Vous pouvez tout à fait enregistrer votre holding directement sous le statut de SCI. Vous créez alors une holding immobilière qui ne sera concentrée que sur l’achat et la détention de biens immobiliers.
Si vous projetez de réaliser des investissements dans d’autres domaines. Il est tout à fait possible de mettre en place une société mère sous le statut de SARL pour ensuite soit acheter directement la maison sous cette société, soit créer une filiale SCI.
Mais dans l’ensemble, agir sous le statut SARL possède moins d’avantages que de créer une holding.
Pourquoi faire une holding immobilière ?
Il existe un certain nombre d’avantages dans le fait de créer sa propre holding immobilière. Que ce soit en termes de fiscalité, d’actions bancaires ou encore d’intérêts, voici tous les atouts que vous obtiendrez grâce à ce statut.
1. Comment est taxée une holding ? Bénéficiez du régime mère-fille !
La fiscalité est avantageuse lorsqu’il est question du régime mère-fille. En tant que propriétaire d’une holding, vous allez recevoir des dividendes de la part de vos investissements. Vos filiales vont d’abord être imposées une première fois lorsqu’elles vont recevoir les revenus. Lorsqu’elles vont ensuite vous transmettre ces dividendes, vous allez subir une seconde taxation. En résumé, vous devez passer par une double imposition pour recevoir vos bénéfices.
Le régime mère-fille agit donc en qualité d’exonération d’impôts. Vous serez alors moins taxé dès lors que vous recevrez vos dividendes de la part de vos filiales.
Ainsi, les bénéfices seront imposables au niveau de la société filiale et pour ce qui est de la holding, “un montant forfaitaire de 5% pour frais et charges” sera retenu.
Comment en bénéficier de ce régime ? Il y a trois conditions :
- Elles doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)
- La société mère doit détenir au moins 5% du capital des filles.
- La société mère conserve ou s’engage à conserver durant 2 ans les parts ou actions des filiales.
Cumuler vos avantages avec l’intégration fiscale
Dans le cas d’une holding avec plusieurs filiales, il est également possible de faire appel à l’intégration fiscale pour réduire l’imposition. Ici, il est question “globaliser les résultats de l’ensemble des filiales d’un holding, afin que les pertes de certaines viennent faire baisser les gains des autres“.
En d’autres termes, chaque société n’est plus imposée individuellement. C’est le groupe tout entier qui est pris en compte.
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Mais pour obtenir ce privilège, votre holding doit détenir plus de la majorité des parts de vos filiales (au moins 95%) et relever de l’impôt sur les sociétés (IS).
2. Ouvrir sa capacité d’emprunt
Il peut arriver qu’une SCI ou qu’une personne physique ne puisse plus emprunter auprès d’une banque ou qu’elles n’aient plus les ressources nécessaires pour obtenir la confiance d’un organisme bancaire.
Dans notre cas, c’est la holding directement qui va négocier avec l’organisme de prêt et ainsi avoir plus de chance d’être financée. Elle peut aussi devenir garante de ses filiales et mettre en place une caution pour que ces dernières puissent obtenir un prêt plus facilement. Dans certains cas, le taux d’intérêt peut même être bien plus intéressant !
3. Protéger son patrimoine
En achetant des biens immobiliers sous le compte d’une holding, vous protégez ces derniers d’éventuelles dettes ou préjudices. Ici, ces biens sont alors placés sous la responsabilité d’une filiale qui est donc morale et non plus désormais sous celle d’une personne physique qui peut être un entrepreneur direct.
4. Bénéficier d’une convention de trésorerie
Lors de la création d’un holding rattaché à plusieurs SCI, il est possible que l’une d’entre elles connaisse des périodes financières difficiles. La mise en place d’une convention de trésorerie permet de mieux faire circuler les flux entre les différentes sociétés.
C’est une gestion des finances qui est partagée et liée entre chaque entité. Chacune pourra alors se prêter des fonds si l’une a des nécessités plus importantes.
5. Une accessibilité à l’investissement simplifiée
Lorsque plusieurs organismes sont pris en compte, cela réduit les coûts nécessaires pour l’achat d’un bien immobilier. Avec une holding, vous pouvez tout à fait investir dans un immeuble de plusieurs étages sans avoir à vider tous vos comptes en banque.
Vous serez alors soutenu par les filiales et par des acteurs bancaires solides. De plus, le capital obtenu grâce à cette entreprise vous permettra de bénéficier de l’effet de levier. Vous pourrez alors réinvestir une somme d’argent dans de nouveaux projets.
Quels sont les inconvénients de créer une holding pour acheter un bien immobilier ?
Dans l’ensemble, les avantages sont plus nombreux dans le fait de se lancer dans la création d’une holding. Pourtant, il ne faut pas négliger les inconvénients.
Tout d’abord, la gestion est bien différente. Dès sa création, une entreprise implique des coûts assez importants au niveau juridique. L’emprunt bancaire initial peut être difficile à obtenir en raison de la nouveauté du projet.
Par la suite, il va y avoir des frais pour ce qui est de la gestion de la comptabilité et de la gestion globale des points financiers. Il est plus que préférable de faire appel à un expert-comptable dans cette situation.
Comment créer une holding immobilière ?
Tout d’abord, il est important de se demander : quand faut-il se lancer dans la création d’une holding immobilière ? Vous pouvez choisir de mettre en place votre idée pour présenter votre projet à la banque. Ou alors, vous pouvez commencer à développer votre patrimoine avant de créer votre statut d’entreprise.
Nous vous conseillons de choisir la deuxième solution. Il vaut mieux avoir un intérêt déjà présent pour ensuite vous tourner vers une holding. Ce que nous avons l’habitude de dire à nos clients, c’est que peu importe votre choix, calculez toujours vos frais avant de démarrer !
Étape n°1 : La rédaction des statuts
Tout d’abord, vous allez devoir choisir le type d’entreprise et la forme sociale que vous voulez créer. Pour cela, il vaut mieux faire appel à un expert-comptable pour bénéficier des meilleurs conseils en fonction de vos objectifs.
Ensuite, vous allez pouvoir passer à la rédaction des statuts. Il s’agit de lister l’ensemble des associés et des titres mais aussi le montant du capital et objet social et les actions de chaque partie.
Étape n°2 : Le dépôt du capital social
Dans cette partie, vous allez devoir créer un compte bancaire et y déposer l’ensemble des capitaux et des titres fournis par les associés. Le capital peut être soit variable soit fixe. Dans le premier cas, il faudra alors déterminer les conditions de variabilité de ce dernier.
Étape n°3 : La publication dans le JAL
Comme pour la création d’une entreprise classique, vous allez devoir obligatoirement réaliser l’étape de la publication dans le Journal d’Annonces Légales. Pour cela, vous pouvez passer par internet ou “par l’intermédiaire d’un journal, qui doit être situé dans le même département que le siège social de la société“.
Étape n°4 : La finalisation du dossier de votre entreprise
Désormais, vous allez pouvoir transmettre votre dossier aux greffes du tribunal de commerce afin de recevoir en retour l’immatriculation de la holding ainsi que le statut de toutes les personnes morales associées. Dès lors, vous serez alors officiellement une société établie sur le plan juridique et fiscal !
Comment sortir l’argent de la holding ?
La différence majeure dans le fait d’agir en tant que personne morale via une SCI et non plus en tant que personne physique, ce sont les revenus. En effet, en tant qu’investisseur physique, vous avez la possibilité de toucher directement vos revenus passifs. En tant que propriétaire d’une holding pour un investissement locatif, la rentabilité appartiendra alors au patrimoine de l’entreprise.
Alors comment toucher des revenus de votre holding ?
Comment se payer avec une holding ?
Dans ce cas précis, trois solutions s’offrent à vous pour obtenir un revenu de votre holding :
- Versez-vous une rémunération par votre société qui devra être imposée fiscalement en fonction du statut
- Versez-vous des dividendes par votre société qui devront aussi être imposés sur le plan fiscal en fonction de votre forme juridique
- Obtenez un prêt de la part de votre société qui impliquera de devoir rembourser des intérêts.
Qu’en est-il des USA ?
Aux États-Unis, on ne parle pas vraiment de SCI pour investir dans les marchés immobiliers. Il est plutôt intéressant de se tourner vers une LLC (Limited Liability Company) qui possède l’atout fiscal de la SCI et la responsabilité limitée d’une SARL.
Désormais, vous savez tout sur le fait d’acheter un bien immobilier avec une holding !
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