Démarrer dans l’investissement immobilier locatif est une mission assez complexe. Après tout, il ne s’agit pas seulement d’acheter un bien immobilier. Le but est d’obtenir les meilleurs rendements immobiliers et de réaliser un bénéfice élevé. Le problème, c’est qu’il est nécessaire d’avoir certaines connaissances en termes de marché de l’immobilier et de réaliser de longues recherches. C’est la raison pour laquelle la plupart des investisseurs passent par des spécialistes du marché immobilier pour trouver l’affaire en or. Mais quels sont les secrets à connaître pour obtenir le meilleur rendement locatif ? Découvrez un guide complet pour tout savoir de l’investissement immobilier !
C’est quoi le rendement locatif ?
Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, cela implique bien évidemment un coût. Il y a des charges, des taxes, des remboursements de crédit et des frais additionnels à payer. Cependant, vous allez toucher des loyers plus ou moins élevés. Le rendement locatif est donc le revenu que vous allez toucher en déduisant ce que vous devez payer.
Ainsi, mieux vous parviendrez à réduire les frais tout en obtenant des loyers élevés, plus vous augmenterez votre rendement locatif.
On parle de rentabilité lorsque le projet est envisagé sur le long terme. Elle comprend donc le rendement actuel de votre logement associé aux tendances du marché de l’immobilier.
Un bon taux de rentabilité comprend donc un rendement actif et qui se développe grâce à la variation des prix avec notamment la plus-value que prendra votre appartement ou votre maison.
Comment calculer le rendement de son investissement ?
Pour un investissement, il faut toujours envisager les coûts extérieurs ou éventuels. Par exemple, le fait de calculer un revenu brut n’est pas vraiment idéal car les charges et la fiscalité ne sont pas comptés.
En effet, selon la ville (ou même le pays) dans lequel vous allez investir, vous risquez d’être surpris par la variation des prix de taxes ou de charges. Il vaut donc mieux être au plus précis pour savoir quel est le meilleur rendement locatif pour un bien.
Le calcul est simple. Tout d’abord, il vous suffit de prendre le coût de loyer annuel puis de le diviser par le prix d’achat de votre bien immobilier. Si vous achetez un appartement à 300 000€ et que vous le louez à l’année pour 9 600€ (800 euros par mois), le calcul vous donnera 0,032. En multipliant par 100, vous obtenez une rentabilité brute : 3,2%.
Pour convertir ce chiffre en net, il vous suffit de déduire le montant des taxes (comme la taxe foncière), celui des charges ou encore des frais de gestion ou de remboursement d’un crédit.
Ce que nous conseillons généralement à la plupart de nos clients, c’est de prévoir un petit coût supplémentaire pour envisager les éventuels imprévus (travaux, aménagements, etc).
Une bonne rentabilité, c’est aussi celle qui prévoit le pire !
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Nous avons toujours tendance à avoir des étoiles dans les yeux lorsque l’on entend parler de 20% de rentabilité pour un investissement immobilier. Mais prenez garde ! Il faut toujours se méfier d’un calcul trop idéal !
L’un des meilleurs conseils, c’est de vérifier attentivement d’avoir toutes les bonnes informations et de refaire toutes les analyses nécessaires. Cela inclut donc les coûts extérieurs (charges, frais de gestion, taxes, assurance, rénovations, travaux, etc) et la prévention des risques (détériorations, vacance locative, etc).
Car même si un professionnel vous promet une hausse des prix ou une inflation des coûts locatifs dans une ville, rien n’est jamais certain à 100%.
En moyenne, une rentabilité qui tourne autour de 12% est assez honnête. Tout d’abord dans le risque, mais aussi dans la crédibilité. Mais pour cela, il vaut mieux bien choisir l’agent immobilier qui vous accompagnera dans vos démarches.
Il connaîtra mieux les tendances de l’immobilier d’une ville en particulier et saura vous guider vers le meilleur rendement locatif.
Quel type de bien rapporte le plus de bénéfices ?
Dans l’idée, il faut prendre en compte les différentes caractéristiques de chaque bien.
Par exemple, une maison avec un jardin aura besoin d’entretien régulier. D’un autre côté, un appartement implique des coûts de copropriété ou encore des frais d’entretien des parties communes (nettoyage des escaliers, etc).
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Ce qui implique le moins de risque reste tout de même la maison.
De plus, la localisation importe beaucoup ! Il est important de viser un logement qui possède des commodités accessibles proches. Des écoles, des universités, des magasins, des bureaux, ils seront des atouts pour attirer des locataires.
Ce qui peut être aussi avantageux, c’est d’être placé à proximité de transports en communs qui peuvent amener au centre-ville. De cette façon, vous allez attirer plusieurs profils de d’habitants comme des étudiants, des jeunes actifs, des familles, des salariés en déplacement, etc.
De la même façon, un cadre de vie agréable peut attirer les locataires.
Quelle surface est la plus rentable ?
Il faut prendre en compte le prix au m2 qui est assez important. Comme l’explique le site Gérerseul.com, “plus le logement est grand, plus le loyer au m2 baisse“.
Cela dépend donc de vos besoins en termes de gestion locative. Si vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière, il sera peut-être préférable de choisir un espace plus petit (2 pièces dans l’idéal) qui pourra être loué pour de courtes périodes.
En revanche, si vous souhaitez investir sur le long terme et jouer sur la rentabilité, vous avez deux solutions.
- Choisissez une surface plus petite pour que le ratio prix au mètre carré + coût du loyer soit plus avantageux pour vous. Cependant, le rythme de départ et d’arrivée est plus fréquent.
- Préférez une grande surface et un logement de plusieurs chambres pour faire de la colocation. Plutôt que de louer votre habitation à une grande famille qui ne paiera qu’un loyer, plusieurs habitants paieront plusieurs loyers. Ce qui diffère, c’est la charge de gestion locative qui risquera d’être plus importante.
Chaque possibilité dépend donc de vos besoins et de votre implication au sein de votre location.
Un prix élevé ne veut pas forcément dire loyer élevé !
Le prix est un mauvais indicateur de performance. Ce n’est pas parce que vous achetez un logement à un prix très élevé que vous pourrez nécessairement proposer des loyers élevés.
Le problème, c’est que si vous fixez un montant trop élevé de loyer, vous risquez d’attirer moins de locataires (en ne ciblant que ceux à revenus élevés). Votre taux d’occupation risque donc d’être faible.
D’un autre côté, si vous fixez un prix de loyer trop faible, vous réduisez votre rendement et risquez même de subir une perte d’argent car les frais de remboursement parallèles seront bien trop importants.
Il faut donc se concentrer sur d’autres facteurs bien plus essentiels pour avoir le meilleur rendement locatif.
Quelle ville a le meilleur rendement locatif ?
Beaucoup d’acheteurs ont tendance à penser qu’il faut réaliser un investissement locatif dans des grandes villes pour obtenir un rendement élevé. Mais pas du tout !
Encore une fois, cela dépend des éléments environnants, de la situation géographique mais aussi du type de bien. C’est la raison pour laquelle il n’existe pas réellement d’affaire en or. C’est avant tout un travail d’étude, de recherches et d’analyses précises en fonction de votre projet de location.
Où acheter en France pour avoir le meilleur rendement locatif ?
Le site e-gerance.fr a classé les villes les plus attractives pour un investissement locatif en France comme étant :
- Toulouse
- Bordeaux
- Nantes
- Rennes
- Montpellier
Les prix dans les grandes villes comme Paris ont littéralement explosé. Le rendement étant devenu moins intéressant (“autour de 3% en moyenne”), l’investissement est plus avantageux dans d’autres régions à fort potentiel.
En effet, les récents événements ont poussé une grande partie de la population mondiale à fuir les grandes villes. Les maisons avec jardin sont devenues les favorites en remplaçant les petits appartements. L’espace est mis en avant dans les recherches suite à des mois de confinement dans des logements petits et fermés.
Ici encore, cela ne signifie pas que tous les biens immobiliers sont bons à prendre. Il reste important d’étudier les différents types de quartiers, le montant des revenus locatifs et les coûts d’achat dans les différentes zones.
C’est notamment le cas dans des villes comme Toulouse ou Bordeaux où les quartiers peuvent être très différents.
Qu’en est-il de l’étranger ?
Les meilleurs rendements immobiliers ne sont pas forcément situés en France. Pour des investisseurs, un placement à l’étranger peut faire peur. La barrière de la langue, de la loi qui est différente, du marché qui n’est pas le même ou encore du fait de diversifier son patrimoine à l’étranger est un risque pour de nombreuses personnes.
Pourtant, saviez-vous que le taux de rentabilité pouvait être plus important dans un pays comme les États-Unis ?
En tant que spécialiste de l’investissement immobilier, nous réalisons en moyenne 16% de rendement locatif dès la première année. En plus, ce calcul inclut les frais de gestion locative. En diversifiant votre patrimoine aux USA, votre projet vous mènera ainsi vers des revenus locatifs totalement passifs.
Par rapport à la France, il est vrai que l’offre d’achat reste bien moins élevée. En plus, certaines conditions fiscales sont plus souples.
C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle nos principaux investisseurs ont décidé de ne plus faire de placement en France. Les États-Unis sont un territoire à fort potentiel, il suffit simplement de le découvrir en étant bien accompagné !
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