L’année 2023 s’est révélée être un terrain difficile pour les investisseurs émergents dans le domaine de l’immobilier. Nous avons assisté à une hausse significative des taux d’intérêt hypothécaires ainsi qu’à une inflation des prix sur le marché du logement résidentiel, propulsant les coûts des mensualités hypothécaires à des sommets historiquement élevés. Mais alors, est-ce toujours le bon moment pour acheter une maison américaine pour investissement ? Où se situe le marché de l’immobilier actuellement ? Comment trouver une opportunité en or ? C’est justement ce que nous allons voir dans ce dossier complet !

Où se situe le marché de l’immobilier aux États-Unis ?

marché de l'immobilier aux États-Unis

Actuellement, plusieurs points essentiels se dégagent des tendances du marché de l’immobilier aux USA.

Le stock de maison

Depuis un moment, le secteur immobilier est marqué par une contrainte significative en termes de disponibilité des biens.

C’est un inventaire notoirement bas qui peine à satisfaire la demande accrue des investisseurs et acheteurs.

En observant la dynamique récente, bien que nous ayons noté une amélioration graduelle des stocks depuis avril 2023, le volume de propriétés disponibles sur le marché affichait encore une baisse annuelle de 4% à la fin de septembre.

Cette croissance modeste de l’inventaire, bien qu’encourageante, reste insuffisante pour retrouver les niveaux de disponibilité pré-pandémiques.

La conséquence pour un acheteur est que la concurrence est dure. Les maisons se vendent rapidement et de nombreuses opportunités peuvent disparaitre. Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y en a pas !

Les prix de l’immobilier aux USA

Si vous cherchez une maison américaine dans un but d’investissement, cette section va particulièrement vous intéresser.

L’évolution du marché immobilier continue de témoigner d’une croissance soutenue des valeurs, malgré un ralentissement observable dans le rythme des augmentations annuelles.

En septembre 2023, le prix médian national pour les propriétés listées a atteint 429 500 $, marquant une progression modeste de 0,41 % par rapport à l’année précédente.

Cette augmentation, bien qu’apparemment modérée, s’inscrit dans un contexte où la demande demeure robuste et l’offre de biens immobiliers à vendre reste limitée.

C’est le signalement d’une tendance à la persistance des prix des biens immobiliers plutôt qu’à une réduction.

Dans ce paysage, l’anticipation d’une baisse significative des prix semble peu probable.

Bien qu’il soit normal d’observer de légères fluctuations des prix à la baisse suivant le pic saisonnier estival, la tendance générale indique que les prix resteront supérieurs à ceux enregistrés en début d’année.

Pour les investisseurs, cela signifie qu’il y a une fenêtre d’opportunité pour acquérir des biens dans un marché où la valeur à long terme est plus qu’envisageable.

Les taux d’intérêt

En 2021, les taux d’intérêt hypothécaires ont touché des planchers historiques. Depuis, ils grimpent. La Fed a régulièrement relevé ses taux en 2023.

Résultat : le taux pour les prêts de 15 ans a bondi de 5,14 % en février à 6,89 % en octobre, un sommet en plus de 15 ans.

Le taux pour les prêts de 30 ans a lui aussi augmenté, atteignant 7,57 % en octobre.

Si cette hausse des taux rend plus compliqué l’achat d’une maison américaine pour un investissement, ce n’est pas une fatalité.

En effet, La Réserve Fédérale, a prévu de baisser ces taux espérant revenir un à taux de 4,6% à la fin 2024. C’est ce qui aidera le marché immobilier américain à se relancer pour rassurer les acheteurs.

Quel est le prix moyen d’une maison américaine pour un investissement ?

Acheter une maison américaine pour un investissement

En analysant le marché immobilier américain au deuxième trimestre 2023, on observe un prix moyen avoisinant les 431 000 dollars.

L’étendue du marché aux États-Unis révèle une gamme de propriétés, des plus luxueuses à plusieurs millions de dollars aux options plus abordables sous la barre des 100 000 dollars.

Cette période a montré que les prix des biens immobiliers ont suivi le rythme de l’inflation.

Cela traduit une préservation, voire une augmentation de la valeur des investissements immobiliers, sans érosion due à l’inflation.

Les investisseurs ont ainsi soit profité d’une valorisation de leur capital, soit maintenu leur position relative face à l’inflation.

On remarque notamment que l’État où le coût d’une maison est le moins cher est le Mississippi avec un prix moyen de 171 440$.

Pour ce qui est du plus cher, c’est Hawaï qui détient la première place avec un prix moyen de 840 748$. Il est suivi de près par la Californie avec un prix moyen de 746 055$.

À titre de comparaison, la Floride se situe bien en dessous avec un prix moyen de 391 213$. Ce n’est donc pas pour rien que l’État attire chaque année de nombreux investisseurs.

Comment acheter une maison américaine pour un investissement ?

Comment acheter une maison américaine pour un investissement

Aujourd’hui, il ne faut pas s’alarmer en voyant les chiffres de l’immobilier dans le monde.

Que ce soit dans une période de crise ou dans un autre contexte, il y aura toujours des opportunités à saisir.

D’ailleurs, avez-vous pensé à vous lancer dans la construction d’une maison américaine ?

La question est de savoir s’entourer et de mettre en place les bonnes techniques pour booster la rentabilité de son projet.

Surtout, avant toute chose, il est primordial d’établir un budget.

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Nous vous conseillons donc de lire attentivement chacune de ces étapes, puis de prendre du recul sur votre projet.

Vous pourrez ainsi déterminer précisément chaque coût pour ne pas avoir de mauvaises surprises !

Voici donc les étapes indispensables pour acheter une maison américaine pour un investissement :

1. Trouver une maison américaine pour un investissement

Les maisons varient grandement selon l’état et la région, avec des différences notables dans les matériaux de construction et le style architectural entre le nord et le sud du pays.

Il ne faut pas oublier qu’en cherchant une maison, vous définissez un style bien précis de bien immobilier.

Il faudra donc prendre soin d’analyser le potentiel de chacun (maison de ville ou maison en bord de mer en Floride ?).

Cela implique aussi des coûts d’assurance particuliers qui peuvent être plus ou moins élevés selon l’emplacement.

Définissez en amont votre projet et ce que vous attendez de cet investissement, que ce soit en termes de type de bien (maison mitoyenne, maison individuelle, bien à rénover, ou logement neuf) et de l’emplacement (grande ville, banlieue, zone touristique).

Si vous visez la location, l’emplacement est une règle indispensable à suivre pour assurer un faible taux de vacance locative et des revenus constants toute l’année !

2. S’entourer d’un expert de l’immobilier

Qui dit investissement dans un pays étranger, dit règles et principes différents.

Pour mieux vous situer et ne pas risquer d’être arnaquer, il est préférable de vous entourer d’un professionnel du marché américain.

Localement implanté, il pourra également faciliter les échanges et les visites en vous envoyant des photos ou des vidéos si vous n’êtes pas sur place.

Aux États-Unis, les agents immobiliers sont tenus de respecter avant tout l’intérêt de leurs clients.

Il mettront donc à votre disposition l’ensemble de leur connaissances pour vous permettre de faire la meilleure affaire.

De plus, un expert de l’immobilier connaît le vocabulaire, les lois, et les règles juridique de ce milieu.

En plus de vous conseiller sur vos choix d’investissement, vous pourrez économiser de l’argent en découvrant des astuces que personne ne connaît !

3. Trouver un financement

Aujourd’hui, même en tant qu’investisseur étranger ou non-résident, il est possible d’obtenir une aide financière.

La première chose à savoir, c’est que les organismes bancaires des différents pays ne fonctionnent pas de la même façon.

Sachez qu’aux États-Unis, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Comment ? En optant pour l’une de ces solutions :

  • L’avance de trésorerie
  • L’aide des banques locales
  • Le prêt hypothécaire

Généralement, les banques américaines se reposent sur le credit history pour fournir des prêts.

Il s’agit globalement d’un historique de l’utilisation de vos finances et ainsi, de vos capacités aux remboursements d’emprunts.

Mais n’étant pas citoyen américain, vous devrez donc trouver une autre solution pour acheter une maison américaine pour un investissement !

3. Effectuer des visites régulières ainsi qu’un état des lieux complet

Effectuer des visites régulières ainsi qu'un état des lieux complet

Vous devez impérativement surveiller que votre bien ne dissimule pas de vice. Il est donc préférable de réaliser plusieurs visites à différents moments de la journée.

L’inspection de la propriété, ou l’état des lieux, est cruciale pour évaluer son état réel.

Cela permet de découvrir des problèmes qui pourraient ne pas être apparents lors d’une visite, comme des problèmes de fondation, de toiture, ou de plomberie.

L’inspection peut être utilisée comme outil de négociation pour le prix d’achat ou pour exiger que certaines réparations soient effectuées avant la conclusion de la vente.

Ignorer cette étape peut entraîner des coûts imprévus après l’achat.

4. Négociation et concrétisation de l’achat d’une maison américaine pour un investissement

La finalisation de l’achat d’une propriété aux États-Unis se concrétise par la signature de nombreux documents légaux.

Cela inclut le contrat d’achat, les documents de prêt hypothécaire, et les documents de transfert de titre.

Ce processus se termine généralement lors d’une séance de clôture, où toutes les parties concernées (acheteur, vendeur, agents immobiliers, et prêteurs) se réunissent pour signer les documents finaux et transférer les fonds.

Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour s’assurer que tous les documents sont correctement exécutés et que vos intérêts sont protégés tout au long de cette étape finale.

5. Mise en place du processus de location

Une fois l’achat réalisé, il est judicieux d’engager un gestionnaire de location sur place.

Ce professionnel, aussi appelé Property Manager, s’occupera de la recherche de locataires, de la collecte des loyers, de l’entretien de la propriété, et de la gestion des éventuels problèmes.

Travailler avec un gestionnaire de location peut simplifier la gestion de votre investissement, surtout si vous résidez hors des États-Unis.

Il est crucial de sélectionner un gestionnaire expérimenté qui connaît bien le marché local et peut maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Faut-il ouvrir une LLC pour acheter une maison américaine pour un investissement ?

ouvrir une LLC pour acheter une maison américaine pour un investissement

La décision de créer une Limited Liability Company (LLC) aux États-Unis pour acheter une maison en tant qu’investissement immobilier est complexe.

Elle dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos objectifs financiers, de votre situation fiscale personnelle, et de votre niveau de confort avec la responsabilité et la gestion des propriétés à distance.

Une LLC offre une responsabilité personnelle limitée, ce qui signifie que vos biens personnels sont protégés des dettes et des réclamations contre l’entreprise.

Cette structure offre également une flexibilité de gestion et une imposition avantageuse.

Elle est considérée comme une “pass-through entity”, permettant aux bénéfices de l’entreprise d’être déclarés sur les déclarations de revenus individuelles des membres, évitant ainsi la double imposition.

Toutefois, il existe des coûts associés à la création et au maintien d’une LLC, qui varient selon l’État.

Ils incluent les frais de dépôt initial, les rapports annuels et parfois des taxes spécifiques à l’État.

Les avantages fiscaux peuvent également varier en fonction de votre situation personnelle et il est crucial de noter que les accords fiscaux entre la France et les États-Unis, comme le FATCA, limitent l’utilisation d’une LLC pour échapper à l’impôt.

Ainsi, bien qu’il ne soit pas obligatoire de créer une LLC pour investir dans l’immobilier aux États-Unis, cette structure peut offrir des avantages significatifs en termes de protection des actifs et de planification fiscale.

Nous vous recommandons de consulter un expert spécialisé en investissements immobiliers aux États-Unis pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation spécifique.

Si vous souhaitez passer par ce type d’organisme pour investir aux États-Unis, vous trouverez tout ce qu’il y a à savoir dans notre article spécial : Acheter un bien immobilier aux USA via une LLC, comment ça marche ?

Vos experts de l’investissement,