Investissement dans un studio aux USA : La bonne affaire ?

Les studios sont une forme de bien immobilier qui intéresse beaucoup les investisseurs. Qu’ils concernent les étudiants ou les travailleurs, ils sont particulièrement attractifs pour les locataires ce qui en font un investissement assez rentable. Cependant, il faut savoir qu’en immobilier, toute offre n’est pas toujours bonne à prendre. Il faut prendre en compte certains critères qui vont faire de votre futur achat un bel investissement pour un studio aux USA. Où investir ? Comment ? Dans quelles conditions ? On vous explique tout dans cet article !

Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?

Les États-Unis sont réputés pour être une véritable plaque tournante pour ce qui est de l’immobilier. Les locataires arrivent et repartent et la mobilité est constante. C’est pour cette raison que la location est le moyen de logement majoritaire dans le pays.

Il ne faut pas oublier qu’aux USA, le coût d’achat est bien plus abordable. Bien que la France et les USA fassent partie du top 10 des hausses de prix en 10 ans (les États-Unis sont en quatrième position et la France en septième), il y a tout de même une légère différence.

Tout d’abord, le choc de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier américain a été brusque, si bien que les prix ont littéralement chuté. Depuis, ils ont à nouveau augmenté, revenant à une médiane assez correcte. Pour ce qui est de la France, les prix de l’immobilier ne sont pas tombés aussi bas, ce qui fait qu’avec une augmentation majeure, le marché de l’immobilier est désormais bien moins accessible.

Si l’on constate les chiffres, le prix moyen des maisons au m2 aux USA est passé de 1 265 dollars (2010) à 3 203 dollars (2020) et en France de 4 047€ (2010) à 8 113€ (2020).

La différence réside aussi dans le pouvoir d’achat. Aux États-Unis, l’inflation a conduit à une hausse des salaires de 14% qui n’est que de 3% pour la France.

Si bien qu’au final, le marché de l’immobilier américain devient bien plus rentable car ce qui augmente également, ce sont les coûts de loyers !

Faut-il investir dans un studio aux USA ?

En tant qu’investisseur, vous aurez énormément de choses à gagner en investissant dans l’immobilier américain. Nous l’avons déjà évoqué, mais la demande locative est très forte dans ce pays. C’est notamment depuis que la crise sanitaire a frappé le monde entier.

Désormais, une nouvelle tendance est apparue : la maison. De plus en plus de foyers ont compris l’intérêt de se diriger vers des espaces plus grands et plus isolés des grandes villes. Si bien que les petits espaces ont été désertés.

Cependant, certains biens immobiliers restent dans le viseur des locataires de par leur utilité et leur prix relativement bas. Les studios (ou condo) ne font d’ailleurs pas exception. C’est notamment parce qu’il y aura toujours des étudiants et des jeunes travailleurs à faible revenus. D’un autre côté, le loyer moyen reste relativement élevé pour un prix d’achat assez faible.

Le seul inconvénient qu’il peut y avoir dans le fait d’investir dans un studio, c’est la copropriété. On appelle cela la condo association. Cela implique généralement des frais plus élevés et moins de liberté d’action au sein de l’appartement.

Comment réaliser un investissement dans un studio aux USA ?

Ce n’est pas parce que l’enjeu financier est moins important que pour une maison ou un appartement qu’il faut négliger les critères à surveiller. Chez Vos experts de l’investissement, nous avons tendance à suivre plusieurs facteurs pour déterminer la rentabilité d’un bien sur le marché. Cela passe par l’analyse du taux de chômage, la croissance de la population ou encore les revenus moyens des ménages.

Où faut-il faire un investissement dans un studio aux USA ?

L’emplacement est un critère plus qu’essentiel pour assurer la rentabilité de son investissement. Généralement, il est préférable de déterminer en amont votre projet locatif. Quels locataires souhaitez-vous attirer ?

Dans le cas d’un studio, le choix reste assez restreint : des étudiants ou des jeunes travailleurs. Vous aurez beaucoup de mal à attirer des familles dans ce type de logement.

Maintenant que vous avez votre cible, vous allez devoir trouver l’emplacement. Ici, la localisation est assez évidente, il faudra viser les zones universitaires ou les zones de bureaux. Ou alors, pensez à trouver un studio accessible et situé proche des transports en commun pour que le déplacement soit facile.

Il ne faut pas oublier les commodités environnantes ! Pensez à cibler les commerces pour multiplier l’attractivité de votre bien immobilier !

À partir de là, vous pourrez aussi bien viser la côte Est que la côte ouest dans des États tels que la Floride, la Californie ou encore New York où les écoles et les universités sont les plus réputées.

Quels sont les prix du marché en termes de studio aux USA ?

Un investissement implique tout de même de réaliser la meilleure rentabilité. Pour cela, vous allez devoir étudier les prix du marché sur le sol américain. La solution d’un investissement réussi est d’avoir un prix d’achat assez bas pour un prix du loyer relativement élevé.

Il n’est pas sans surprise de savoir que la ville la plus chère des États-Unis (et même l’une des plus chères au monde !) est New York. Le mètre carré pour un studio dans cette ville est de plus de 12 000 dollars.

La Californie a été reconnue comme étant le deuxième meilleur endroit du pays pour investir après l’Arkansas. C’est notamment parce qu’en termes de loyer, le coût d’un studio est de 1 061 dollars/ mois.

La Floride est également très sollicitée par les investisseurs pour ce qui est des studios. Elle est le siège de nombreuses grandes universités du pays dont l’université d’État de Floride (Tallahassee), l’Université de Floride (Gainesville), l’Université de Floride Sud (Tampa) ou encore l’Université Internationale de Floride (Miami).

Les 5 étapes pour investir dans un studio aux USA !

Maintenant que vous avez toutes les informations nécessaires pour trouver le bien idéal, voici quelques étapes à suivre pour réaliser le meilleur investissement en studio aux USA.

Étape 1 : Déterminer un projet de façon précise

Il est important de respecter tous les critères évoqués un peu plus haut pour assurer l’avenir de votre appartement. Il faudra donc surveiller ces points de façon précise :

• La croissance démographique de la ville ou de l’État
• L’indice de criminalité de l’endroit
• Les projets de développement de la ville
• L’éventuel indice du taux de chômage de la ville (pour les jeunes travailleurs)
• La qualité des écoles (très important si vous cherchez des zones étudiantes !)
• Le marché des biens immobiliers (le rapport prix d’achat/ prix de loyer)

Ce qu’il ne faut surtout jamais négliger, c’est le calcul de la rentabilité locative. C’est le seul et véritable indice qui pourra vous aider à connaître le potentiel d’un appartement. De cette façon, vous pourrez anticiper le moindre frais et le moindre imprévu pour votre achat.

Il faut surtout prendre en compte le fait qu’entre chaque État, la fiscalité est différente. Les impôts peuvent être plus ou moins présents à certains niveaux (fédéral, étatique, communautaire). En tant que situation locative, il faudra aussi penser au processus de gestion locative (si vous souhaitez passer par un professionnel “property manager” ou gérer vous-même la gestion locative).

Étape 2 : S’entourer de professionnels de l’immobilier pour votre achat

C’est jusque-là le meilleur conseil que l’on pourra vous donner. Déjà, vous allez entamer des procédures financières dans un autre pays, il est donc préférable de s’entourer de personnes présentes localement qui connaissent la marché et le système ou qui parlent parfaitement la langue (Real Estate Agent). D’autant plus qu’aux États-Unis, le processus de recherche de biens immobiliers est différent.

Chaque professionnel ne possède pas son propre portefeuille mais doit passer par un système dans lequel sont regroupés tous les biens présents sur le marché : le MLS (Multiple Listing System). Seuls les agents immobiliers certifiés peuvent y avoir accès. C’est donc bien plus d’engagement et de détermination pour vous proposer les meilleures offres car ils sont soumis à un code d’éthique précis.

Étape 3 : Faire une demande d’offre

Une fois que vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous allez pouvoir faire une proposition au vendeur. Du moins, vous allez faire une demande au professionnel qui gère le dossier de vente. Vous allez pouvoir négocier le prix d’achat à cette étape de la vente. Dès que l’offre est acceptée, il sera impératif de réaliser une inspection de l’appartement par un professionnel.

Ce dernier devra s’assurer que le bien est conforme et qu’aucun travaux ou imprévu ne sera trouvé une fois l’achat finalisé. Vous devrez également déposer un acompte sur le titre de propriété.

Étape 4 : Trouver le bon financement

Vous pouvez tout à fait payer comptant, obtenir un prêt aux USA ou avoir un crédit directement en France.

Le système reste le même : vous pouvez miser sur le système d’hypothèque pour apporter une garantie à la banque si vous avez déjà des biens immobiliers.

Étape 5 : Finaliser la vente

Désormais, maintenant que tout est conforme, vous allez pouvoir avancer jusqu’à la dernière étape : le closing. Vous serez alors en contact avec une title company qui est l’équivalent du notaire et qui doit s’occuper du titre de propriété. Ce dernier doit être vide de toute dette laissée par les anciens propriétaires. Le notaire sera en charge de rédiger l’assurance.

Il ne vous reste plus qu’à signer les actes de vente. Et vous avez désormais réalisé un investissement dans un studio aux USA !

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