Detroit : futur eldorado américain des investisseurs immobiliers ?

Juil 28 2015

Detroit : futur eldorado américain des investisseurs immobiliers ?

Detroit : futur eldorado américain des investisseurs immobiliers ?

Notre partenaire, Jeanine Huet de Florida-Immo Conseils, l’affirme : « Celles et ceux qui ont loupé le coche avec Miami il y a quelques années ne veulent pas répéter l’histoire avec Detroit ! ». Alors que la ville emblématique du Michigan était à la ruine, miracle, celle que l’on connaissait avant sous le nom de Motor City, est en train de renaître grâce au courage et à l’ingéniosité de ses habitants et de sa municipalité. Des quartiers entiers se reconstruisent actuellement, faisant dès lors revenir les entreprises et les investisseurs immobiliers. Pour ces derniers, Detroit pourrait bien être le futur eldorado américain… Nous avons interrogé Jeanine Huet sur ce sujet.

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Pour plus d’informations sur des biens à acheter à Detroit, contactez Jeanine Huet ici

 

Investir US : On voit et on lit de tout sur internet à propos de Detroit : achat de bien à $1,000, parfois $1 symbolique. Est-il vrai que l’on peut acheter pour des prix aussi bas ?

Jeanine Huet : Oui, il est possible de trouver de tels prix effectivement. Il faut quand même faire attention : ce sont des maisons anciennes. Les prix sont également plus bas qu’à d’autres endroits car, par exemple, en achetant en Floride, des frais de maintenance sont à prévoir (espaces verts, entretien de la piscine…), tandis que dans le cas d’un achat à Detroit, ce n’est pas le cas. C’est au  propriétaire de maintenir son bien. J’attire également l’attention sur le fait que ces maisons, pour beaucoup, à moins d’être reconstruites totalement après destruction, ont une trentaine d’années en moyenne.

 

« Il n’est pas obligatoire de se rendre à Detroit »

 

Vous qui proposez des biens à la vente à Detroit, pouvez-vous expliquer aux aspirants acheteurs/investisseurs, comment l’achat, puis la gestion du bien, se déroulent ?

De mon côté, c’est assez simple : je passe par un promoteur local qui achète des maisons aux banques, les retape et les remet en vente. Nous proposons ensuite des investissements clé en main : le promoteur fait les travaux, il se charge de mettre un locataire en place, avec un bail et créé également la LLC (Limited Liability Company, ndlr. Voir notre article sur l’achat d’un bien immobilier aux USA via une LLC). Les frais de gestion sont ensuite de 10% du loyer perçu.

 

Est-ce obligatoire, pour le futur investisseur, de se rendre à Detroit pour voir son bien ?

Même si je le conseille à mes clients, non, il n’est pas obligatoire de se rendre à Detroit. Pourquoi ? Car ce sont de petits investissements. Beaucoup de ces acheteurs, y compris parmi mes clients, n’iront d’ailleurs jamais à Detroit. Comme ce sont des petits prix, personne ne s’y rend la plupart du temps. Il y a tout de même une inspection de la maison très détaillée de la part du gestionnaire sur place, qui fait remonter toutes les informations. Ceci est donc fait la plupart du temps à distance, certes, mais cela permet tout de même de voir les vrais problèmes du bien. Par ailleurs, lorsque le locataire est installé, c’est lui qui signale, au fur et à mesure, les problèmes de la maison/de l’appartement. Au moindre problème avec le locataire, le gestionnaire contacte le propriétaire. Enfin, de mon côté, je fais la relation entre le propriétaire et le gestionnaire.

« L’investissement est rentable au niveau de la location dans un premier temps »

 

Vous-même, vous proposez-vous des biens à Detroit. Qu’est-ce que vos clients vous demandent pour acheter là-bas ?

Déjà, notre fourchette de prix à Detroit se situe plutôt entre $30,000$ et $75,000, que ce que nous avons évoqué tout à l’heure. Je peux ensuite vous dire que j’ai de plus en plus de renseignements sur Detroit, c’est vrai. Les gens sont très curieux, grâce à certaines émissions TV notamment. Et puis, celles et ceux qui ont loupé le coche avec Miami il y a quelques années ne veulent pas répéter l’histoire avec Detroit ! Le marché de l’immobilier n’y remontera pas comme en Floride, mais il sera possible de réaliser de belles plus-values.

 

Justement, en achetant un bien aussi bas, l’intérêt reste avant tout de parier sur une hausse future de l’immobilier et donc de faire une plus-value. Est-ce possible à moyen terme selon vous ?

Detroit est incontestablement l’un des marchés porteurs du moment. Il le sera de plus en plus dans les années à venir au vu les prix bas actuels. Les quartiers sont en train de se rénover actuellement. Mais en termes de plus-value à la revente, il faut du temps. L’immobilier n’a pas encore commencé à remonter. Toutefois, il y a tout de même une rentabilité immédiate, qui se fait au niveau des loyers : environ 12% de rentabilité nette. C’est un peu comme la Floride : l’Américain moyen ne peut pas acheter. La demande locative est donc très forte et les loyers sont très élevés. L’investissement est rentable sur la location dans un premier temps, mais celui-ci est immédiat grâce aux achats clé en main. Le loyer est viré tous les moins directement sur le compte du client.

 

Malgré une embellie très encourageante, la ville de Detroit reste encore très touchée par la crise, avec des quartiers déserts et certains encore très pauvres. Pouvez-vous en dire un peu plus sur le type de biens que vous proposez là-bas ? Où sont-ils situés ?

Il faut être prudent en achetant à Detroit. Ce sont des quartiers en voie de (re)développement, où les maisons sont vendues petit à petit. Le visage de ces quartiers est donc en train de changer progressivement. En ce qui nous concerne, nos biens se situent dans des secteurs bien cotés et dans les rues proches des zones en développement. Ce sont donc des biens à potentiel à moyen et long terme.

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